芜湖“新政”再启，小城市政策微调或有更大看点
分析师/杨晶晶
去年2月份时，芜湖市曾发布一则包含“对特定面积住房人群补贴购房”的“救市”政策，然而在4天内便夭折。今年8月28日，芜湖住建委官网又发布了一则“促进毕业生创业就业”的意见通知，其中再次推出了针对本专科生的购房补贴政策，有两种实施标准，而且只针对商品房。这一政策一经发布，便引来众多关注，“救市”之名再度被炒的沸沸扬扬。
自2011年限购政策加紧，地方政府与中央政府的博弈也在不断上演，而其中，芜湖的“新政”总能一石激起千层浪，成为频频“救市”的典型。续2012年芜湖“新政”被国务院叫停后，此次芜湖再度开启 “新政”，与当地市场成交不利及政策环境相对宽松这两方面因素有关。
其一，供过于求状况日益突显，芜湖当地政府面临巨大销售压力，不得不打政策“擦边球”。据统计数据显示，7月单月，芜湖商品住宅总成交量仅1321套，同比下滑力度达59%，环比也有26%的降幅。此外，当月总成交面积13.95万方，同比下滑58%，环比下滑23%。7月份成交套数、面积均创下年内最低值。与此同时，芜湖市场存货也在不断攀高，截止到7月底，该市库存量达到27000余套，可供当地消化21个月，而随着新盘交付，成交未有明显改善，存量还将继续走高。不仅如此，销售低迷若任由持续，将直接影响到当地政府土地销售，关系到财政收入，由此，在不与中央政策主基调相违背的情况下，同时考虑到被叫停的风险，芜湖从上次“新政”基础上寻找突破口。
其二，政策环境总体平稳，房地产去行政化推动芜湖敢于实施“新政”。从去年5月首套房贷款利率下调，政策释放放松信号，至今年5月“国五条”失效，政策已进入了一个相对平稳的状态，由此，各地涌现热销项目，房价也在预期中不断上涨，而中央层面则对此保持着容忍，并表示对房地产采取去行政化措施，可以预见，政策调控难以再加码。在此背景下，芜湖再度掀起“新政”，相较于以往，不再是“保障和改善住房条件”为主旨，而以“促进毕业生创业就业”为目的，购房补贴的适用人群也仅限于本专科生，小面积也没有额外补助，更贴近人才引进优惠政策，增加被中央默认的系数。
各地政策分化明显，一线城市趋紧，小城市政策微调或有更大看点
近期爆出出台“新政”的城市不只芜湖一个，在此之前，温州也因为松绑限购政策而风声四起，不过，当我们放大至全国范围，来看待楼市回暖以后，各个城市的政策反应，可以发现一个特点，一线城市始终严守调控政策不放松，而且还有加紧的趋势，而部分三四线城市却是政策活跃性的代表。
今年以来市场成交用“火爆”来形容不为过，尤其体现在一线城市，成交量逐月走高，刚需、改善及投资类产品纷纷赢得市场。然而，随着政策失效显现，这些城市却政策加压，如4月份，北京出台限价令，开发商必须接受政府指导价格，再予以发放预售许可证，通过加强预售许可证的审核方式来控制房价。市场向好，一线城市房价上涨压力加大，当地政府为实现年初制定的房价控制目标，在政策调控上只能从严，不可能放松。
而与一线城市形成鲜明对比，部分成交暗淡的三四线城市，扛起了“政策救市”的大旗。不同于一线城市广泛的客源基础，旺盛的刚性需求支撑，三四线城市客群主要来源于当地，前几年市场火热加速房企大规模开发，为后期市场供过于求埋下隐患。由此，虽然今年市场总体向好，但难掩部分城市“内动力不足”，从政策微调入手成为这些城市摆脱现状的重要途径，目前来看，已有温州松绑限购政策，芜湖侧重购房补贴，中央默许适当放松，小城市拥有相对宽松自主调控，从长期来看，随着供过于求，存货压力显现，未来小城市在政策微调上将会有更大的看点。
