本期主人公：刘先生，金融界人士

  入市时间：2004年

  投资方式：投资现房

  投资回报：获得卖出二手房时的溢价空间，并利用抵押贷款继续投资商业地产获利。

  投资经验：投资只买现房或者准现房，办好房产证土地证后通过银行抵押贷款，继续投资下一个项目，快速进行资金周转，赚取资金流动产生的效益。

  经典语录：

  “只要操作得好，住宅也可以变成理财产品。”

  “不动产的缺陷是变现比较慢，但是抵押给银行，可以很快变成流动资金。”

  经验一

  房子不卖也能获得资金

  刘先生过去在金融行业工作，现在则是专职投资者。不光在股票、证券上，他在房地产上也有不少投资。因为有从事金融行业的经验，成都商报记者本以为他的房产投资经验跟他专业知识有关，但刘先生笑笑说：“我是通过了考试的银行理财师，不管是什么投资品，我都要先算回报率的问题。投资住宅、商业，也是这样。但是如果买房投资是光靠租金的话，账是算不过来的。所以，专业的理论有时也没用。”

  刘先生表示，起初对房地产投资不感兴趣，“投资金额不少，回报比较慢。我真对投资房产有兴趣是在2008年，那年我买天府大道上一套别墅，200万的总价。那个房子是现房，买了马上办产权和房产证。那一年，期货市场还不错，我等钱用，就把房子抵押给银行，贷了100万元来炒期货。结果，那100万元变成了150万元。我用多出来的50万元利润又买了一套房子，第二年卖了60多万元。”刘先生认为：“过去投资房产真的是靠天吃饭，闭着眼睛赚钱。我2004年买的华阳左岸花都，当时单价是1800元/平米，2007年卖成4000元/平米，赚了20多万元。但现在不同了，又限购又限贷，利用资本杠杆来炒房已经不现实了。商业地产限制少些，可以继续炒商铺、写字楼和40年商业产权的公寓。虽然不能通过抵押贷款来炒房，但房产依然是重要的金融工具。拥有几套优质物业，可以随时拿到银行抵押变现，现在抵押贷款的利率是基础利率上浮30%，大约8.2%左右，算是一种比较低的融资手段。”

  经验二

  守着小户型吃租金

  很不划算

  “资金要滚动起来才能赚钱，房子也是一样。我不会守着一套小户型吃租金，那样是很不划算的。”刘先生表示，他目前只有两套住宅，但买卖过的房子不少，“2009年，我把锦都一套54平米的房子卖了，加30万元换了一套华润二十四城110平米的房子，之后我又把房子换成了180平米的誉峰。去年，我才把誉峰卖了，卖了300多万。3年里，从锦都开始，我在这3套房产上投资了250万元左右，赚了100万元。”

  现在的二手房市场，交易成本越来越高。但刘先生认为，“投资都是有风险的，投资房产仍然有机会。我只买现房，一是现房可以立即上市交易，二是现房可以抵押到银行贷款。只要操作得好，房子也能像理财产品一样，获得收益。而且投资房产的风险比较小，因为房产只有相对低点，没有绝对低点，不会像股票那样跌得没有底线。”成都商报记者 杜娟