楼市调控长效机制的

  框架渐进清晰

  自今年“两会”后，尽管新一届管理层在楼市的态度上避谈正在坚持的“调控”，更加强调长效机制的构建，但对于长效机制何时出炉、有哪些具体内容等一直未有明确表态。而之前被寄予厚望的长效机制重磅内容—房产税、不动产登记和土地制度改革等也因体制阻滞而顾虑重重、举步维艰，这让长效机制的眉目更加扑朔迷离。但近期，面对各地不断刷新历史的“地王”潮、房价持续上涨(百城房价连续14个月上涨)、重点城市二手住房价格屡创历史新高等，管理层一反往常“先表态”紧接着“出政策”的惯常套路，而是以“促进房地产市场平稳健康发展”的镇定表态来应对，这被业界和媒体解读为调控思路转变和长效机制构建的开始，即渐进退出行政性调控措施，厘清市场与政府的关系，发挥市场配置资源基础性作用。

  长效机制框架或

  将重点放在市场化

  管理部门政策上一些微妙的变化也部分印证了业界和媒体的判断。例如，针对重点城市供求关系紧张的局面，遵从市场供求规律，加大土地供应力度。今年上半年，全国房地产用地供应8.24万公顷，比2012年多出了1/3多，比2011年多了1/6多。特别是，40个重点城市的土地成交更是同比多出了80%；暂停三年的房地产再融资开闸，这被解读为管理层希望通过“增加土地 增加融资”的方式来解决供求紧张局面，而温州松绑限购令并未被叫停，反而获得很多理性的支持，这是经济手段取代行政干预的信号，因为购房准入限制和融资限制是2010年以来行政性干预政策最大的两个杀手锏，并在随后的三年内被确认为是地方政府不可跨越的两条红线。

  同时，在短期内“稳增长”、中长期内化解地方债务风险和推进新型城镇化的背景下，房地产的综合地位显著上升，这也决定了上述长效机制思路设计的必然性。首先，增加房地产供应是发挥“投资关键作用”的重要一笔，不管是3600万套保障房的剩余任务量，还是支持普通住房建设，对支撑全社会日渐衰退的投资意愿、消化房地产上游行业(煤炭、钢铁、建材等)的产能过剩、保持下游消费行业(纺织、家具家电和装饰装潢等)增长态势的意义不言而喻；其次，渐进消化地方政府债务风险和实现财政再平衡、弥补过去市场化过快发展对民生的欠账(保障房、社保、环境治理、城市地下管网等)，均无法丢掉土地的融资功能，而以人为本的城镇化必须要让基础设施建设先行，在没有找到可靠、可持续财源的情况下，土地和房地产的重要地位还无法卸下。

  因此，如果老百姓的住房问题解决了，即使房价上涨，只要控制好金融杠杆、阻止房地产对实业的挤出、阻止地方政府以土地来谋投资和经济增长，同时加大住房供应力度，房地产市场化发展不仅可以为“稳增长”做出巨大贡献，也能够为抓住“调结构”的战略机遇期做出重大贡献。毕竟，能否解决过剩产能、能否弥补历史欠账、能否实现地方财政风险“软着陆”和再平衡，是能否顺利过渡到“调结构”的前提，而房地产市场化能够推进下去有利于解决这些结构性的问题。

  市场重建

  与市场化同样重要

  毫无疑问，攻坚阻碍房地产市场运行和市场机制发挥中政府无效或低效干预的政策和体制，完成市场化的未竟之路，是房地产调控长效机制构建的重要内容。但是，实现房地产行业运行的长久健康，不是一个“市场化”就能够解决问题的。长期以来被工具化、政治化和妖魔化，房地产非但没有形成成熟的市场体系和机制，而且让房地产这个经济社会运转的基础行业、企业经营的基本要素、老百姓遮风避雨的基本场所彻底变形。因此，长效机制建设就需要恢复房地产的本来面目，健全房地产基本功能，在这方面就是要做市场重建的功课。

  首先，住房保障不能有名无实。促进市场化与解决市场失灵从来都是市场机制建设不可缺少的两个方面，市场化的住房配置必然意味着有的人存在住房困难。因此，没有住房保障就没有健康的住房市场，这本来是一个非常简单的逻辑。但是，在目前各级政府眼里，“住房保障”不是成为经济增长的工具，就是沦为政府及利益部门的福利，或者是为迎合上级的政治考核而以次充好、滥竽充数，基本与纠正市场失灵下的“住房问题”绝缘。市场化发展的另一面就是填补不能市场化的部分(市场失灵)，对于住房市场化来说就是做好与住房市场同等重要的住房保障，这是厘清政府与市场的关系、解决政府缺位和失位问题的根本。长效机制中要明确政府对于住房保障的“天然责任”，关键是保障与市场的边界要彻底划清，减少保障对市场的挤出、市场对保障的寻租；保障房建设资金来源要稳定，实现资金来源的财政预算化；保障房要获得与商品房一样的公共服务供给，不能滥竽充数。

  其次，租赁市场发展滞后不能不受重视。收入水平的差距决定了住房消费的层次性和不断升级的消费模式。绝大多数人群“先租后买”是常理，这意味着租赁市场不仅是住房供应的一环，而且是基础。但是，与极力控制房价上涨形成鲜明对比的是，管理部门对于租金连续42个月上涨不闻不问；满足广大低收入人群住房需求的城中村、旧住宅区等低租金市场不断萎缩；购房与户籍(进而与教育和社保)挂钩，让租房在地位上与购房相比相形见绌；政府职能缺位，让租赁集中区域因邻里关系不稳、治安混乱、三教九流汇集而不受待见。因此，长效机制建设离不开市场体系的重建。

  最后，住房市场化需要与住房配套同步推进。没有配套公共服务的住房市场无法得到可持续的住房需求来支撑，或者只适合击鼓传花式的投机炒作。在广大二三线和三四线城市，房地产市场之所以由2010年“快速发展”急转为2012年的“严重过剩”，甚至出现“空城”和“鬼城”，根本原因就在于此；同时，一、二线重点城市的房价之所以快速上涨、居高不下，不可忽视的原因就是公共服务没有随着城市外延扩张而同步扩张，需求高度集中于优质公共资源密布的中心城区。

  (作者单位：深圳市房地产研究中心)