珠三角多地出现保障房弃租现象

选址偏配套少 广东保障房闲置过万套

  编者按：

  2011年，中国公布了1100万套保障房建设计划，广东提出目标是31万套，均创历史记录。时隔两年，南都记者调查发现，珠三角不同程度出现保障房闲置情况。广东审计部门报告称，去年有11464套住房处于闲置。而广东省的保障房建设任务也从3 1万套变为2012年的15.15万套，今年更降至7 .84万套。

  这些闲置保障房具体位于何方？具体闲置原因是什么？相关政府部门对此都讳莫如深。比如惠州住建局，从办公室到房管科，6次电话都被其互踢皮球。我们只能对各大城市典型保障房小区进行调查，希望能窥一斑而知全豹。

  空欢喜一场的弃租

  龙悦居的公租房，基准月租每平方米才16 .5元，40平方米的户型算下来一个月只要不到700元，比所有区域的房租都便宜！

  深圳市民刘先生今年空欢喜了一场。

  在这个房价月月涨的年代，他年初得到了一个好消息。作为福田区车公庙一家IT公司的员工，今年1月，他得知自己符合公租房“深圳户口、在扩大试点企业工作、学士以上学位、无自有房、符合计划生育政策”等人才住房申请要求。于是，他兴冲冲地在网上进行了申请。

  “申请龙悦居的公租房，基准月租每平方米才16.5元，40平方米的户型算下来一个月只要不到700元，比所有区域的房租都便宜！而且靠近深圳北站，位置也不算太远。”刘先生盘算了一番，就带着妻子一起到实地看房，没想到很快就纠结了。

  “房子挺漂亮的，装修也不错，可是交通太不方便了。”刘先生发现，位于深圳关外龙华新区的龙悦居，目前只有B 653路一路公交车，每35分钟一班，虽然新规划的公交线路覆盖了自己上班的车公庙、南山区科技园和上步科学馆，却没有惠及妻子工作的皇岗。而且，尽管临近地铁深圳北站，但从龙悦居步行至地铁需要15至20分钟。“另外，周边什么配套都没有，就这么一个楼盘，附近连个便利店都找不到，吃饭、买生活用品都要到市区去，想自己做饭都没地方买菜。”几经思量，刘先生最终还是放弃了这个公租房。

  2011年，中国公布了1000万套的保障房建设计划，广东提出的目标则是31万套，均创历史记录。经过一两年的建设，大量楼盘在去年和今年竣工，但其中不少保障房在选址、周边配套、申请政策等方面未能符合保障对象的需求，不同程度出现空置。

  在近日举行的广东省十二届人大常委会三次会议上，广东省审计厅提交审议的《关于广东省2012年度省级预算执行和其他财政收支的审计工作报告》指出，全省13个市本级、28个县(市、区)11464套保障房处于闲置状态。

  难觅住满的保障房小区

  (深圳松坪村三期西区)基本上三分之二的房间没有亮灯，之前有传言说，剩下的房子要改成公租房，符合要求就可以申请了。

  为何会有如此多的保障房闲置？它们究竟位于哪里？

  8月6日晚上，南都记者沿着华南快速干线和广汕公路，来到了广州限价房扎堆的萝岗区开创大道一带。

  晚上8时30分左右，在限价房项目龙光峰景华庭社区内，不少住户在楼下散步休息。记者仔细观察了靠广汕二路一侧的6栋住宅。在靠马路的204套住宅当中，一共有89户没有亮灯，亮灯率约为56%。

  而与峰景华庭一路相隔、同样为限价房的万科新里程里，人气则显得稍微旺一些。晚上9时30分左右，在面对科景路一侧的两栋住宅楼，96套房子中，有61户家庭亮着灯，亮灯率约为64%。一位保安告诉记者，因为配套和距离城区较远的问题，确实有业主搬离空置的情况“但应该不算太多”。

  在深圳，从市区到位于南山区松坪山松坪村社区，坐公交车需要约30分钟，还需再步行10分钟。小区附近比较冷清，但具备餐饮、娱乐等基本配套，小区内的健身场所也有许多家长带着孩子玩耍。

  作为经济适用房推出的松坪村三期，去年11月底开始入伙，共计房源3647套，共接受2691个符合条件的低收入家庭选房，并签订了买卖合同。周一晚上八点左右，记者在该项目统计发现，西区的亮灯率约为30%，东区的亮灯率稍高，约为40%。

  “西区是50平方米户型，东区是60平方米户型，都是两室一厅。户型偏小，一家三口住着凑合，有客人就比较麻烦，业主之间常常会聊这些。”小区保安以为记者是附近工作的白领前来租房，告诉记者以后或许可以申请，“基本上三分之二的房间没有亮灯，之前政府部门有讨论说，剩下的房子要改成公租房，符合要求你就可以申请了。”

  而在中山主城区方基涌大街旁的平安苑，是2010年建成的中山首个保障房项目，性质为廉租房和公租房，周边配套极佳，全部六栋楼的亮灯率也有六七成，但是1、2、3栋顶楼却一整排黑漆漆。小区住户告诉记者，顶层11层和12层是复式，听说开始是要对外出售的，但后来没有下文，顶层这几套房从建成时就闲置，到现在已经快四年。“对面的4、5、6、7栋，也是建成后空了差不多两年，去年底才分配好了住户。”

  在惠州，2009年以来最早建成并最早入伙的一个保障房项目———惠城区保障房项目江北25号小区(惠民花园)，共有644套经济适用住房、廉租住房。其面向三环路的一排5栋保障房中，大约85套房，其中仅有54套房亮灯，而在另一侧的更多楼栋中，亮灯率更是不足40%。据南都记者观察，既无亮灯，阳台上又无挂衣物或放置任何物件的，至少有30户。江北25号小区一物管负责人黄先生告诉南都记者，该小区目前尚有50多套房空置，等着符合条件的居民去申请。

  “需保障”≠“没要求”的矛盾

  今年参加电脑派位符合条件的超过300人，只有100人能就近入读龙光幼儿园，余下的249名即便把方圆五公里以内的私立幼儿园全部加起来也容纳不下。

  为何售价或租金低廉的保障房吸引不了住房困难者提交申请？记者调查中发现，选址过偏、配套不完善，是很多本来有需求者放弃购买、租赁保障房的原因。

  在广州龙光峰景华庭，一位叶姓业主告诉记者，当年买了限价房是挺高兴的，不过后来小区不少住户生了孩子之后，都面临着孩子上学的苦恼。“龙光峰景华庭与万科新里程的业主都只能选择龙光峰景华庭的公办幼儿园，而小学则是附近黄陂小学的学位，目前学位远远不够。”叶先生表示，有些住户因为这个原因，只好搬离这里。

  此前在这两个小区家长致教育部门的信中也指出，“今年参加龙光幼儿园电脑派位符合条件的超过300人，只有100人能就近入读龙光幼儿园，余下的249名未被派中的幼儿均需乘坐交通工具去上幼儿园，但即便把方圆五公里以内的私立幼儿园全部加起来也容纳不下。”

  在广州拥有多个大型保障房项目的广氮地区，也屡因配套问题遭居民投诉。比如广氮地块的保障房广氮花园于去年底交付使用后，居民频频投诉各种问题，包括交通不便、垃圾如山、燃气迟通等。为此广州市规划局提出要在广氮东部片区高标准配套公共服务设施，计划配套卫生服务中心、肉菜市场、文化活动中心等。

  深圳弃租的刘先生，在看过深圳龙悦居后，深感交通和生活不便而放弃申请，这种情况在该楼盘申请者中并非个案。深圳市住房和建设局公布的数据显示，深圳龙悦居首批推出的8250套公租房源，发布配租通告后，市住建设局收到网上申请25815份，经网上申请初定入围和候补入围申请家庭10352户。然而，首批入围的申请人看房后，提交书面申请的家庭骤然下降到5683户，实际受理率仅55%，约45%的申请家庭选择放弃递交材料，其中面向人才配租的房源近一半无人申请，出现2800多套房源剩余。

  与此相似的还有中山祈安苑，去年9月公租房抽签分配时，由于建成不久，周边配套也不够完善，180套房源仅被挑走9套。

  综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，眼下保障性住房出现未分配单位的原因，主要是产品和市场的实际需求有距离。“选址区位、户型设计、配套设施和周边环境仍然是购房者关注的焦点。”

  深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫则认为，由于深圳土地供应紧张，保障房和商品房一样，不得不向偏远地段发展。“但这并不意味着，有居住需求的低收入群体无法改善居住条件。”

  政策因素导致的大量闲置

  陈先生2010年就成功申请了东莞雅园新村的经适房并选好了房号，可项目直到现在还没有交楼。东莞城建局表示，主要是因为“土地证一直没有办好”。

  东莞在2008年就建成的保障房小区雅园新村，其闲置又另有原因。该项目一期工程的846户廉租房和329户经济适用房已在20 11年11月完工移交。南城的陈先生在2010年就成功申请了雅园新村的经适房并选好了房号，全家人一直期待着早日入住新居改善生活，可项目直到现在还没有交楼。陈先生告诉记者，三年来，他曾经无数次牵着孩子的手徘徊在雅园新村外，每次都隔着栏杆往里张望，渴望能够住进去。记者也在小区里看到，偌大的小区已经基本建成，绿化做得不错，小区内还有6个羽毛球场，塑化软地的儿童游乐场地。搭乘电梯时还发现，电梯内有语音播报，提醒所到楼层为几楼，电梯内还飘荡起陈奕迅的《爱情转移》。电梯还设置了无障碍按钮，可供坐轮椅的残障人士使用。

  这么高标准建设的小区利用率却奇低，基本处于闲置。除了4栋、5栋有100多户廉租房住户入住外，2011年就已交付的四栋经适房，到现在仍没人入住。记者看到，因为久没人住，一楼楼道积满灰尘，楼面上还开始结起蜘蛛丝。东莞市城建局对外表示，主要是因为“土地证一直没有办好”，所以导致无法办理规划许可证、房产证，影响了入住。

  减量提质才能减少空置

  保障房建设任务从20 11年的31万套，2012年的15 .15万套进一步下降至今年的7 .84万套。

  省市各级部门都注意到了保障房存在的问题，保障房建设任务从2011年的31万套，2012年的15 .15万套进一步下降至今年的7.84万套，各地市建设任务响应大幅缩减，重点转移到竣工、配套和分配上来。

  今年3月广东版“新国五条”细则《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中明确要求，保障性住房项目应尽可能安排在公共交通、教育、医疗、农贸市场等配套设施较为完善的区域，并特别注重公共交通系统配套建设。各地要抓紧完善本地区住房保障管理制度，加快住房保障管理信息系统建设，实现多部门信息资源共享。2013年底前，各地级以上市(含顺德区)城区要把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。

  中山也在近两年连续调整放宽保障房准入标准，去年将困难标准从人均住房建筑面积10平方米调整为13平方米，单身人士独立申请的年龄限制从30岁降低到25周岁，今年又再次放宽申请人家庭人均月可支配收入标准，从原来的1385元以下调整为1556元以下。这些政策的调整，或将对减少保障房空置、解决住房困难群体安居问题起到实质性作用。

  有业内人士曾质疑，一二三线城市住房情况差别较大，各地保障房政策及任务分配应因地制宜。比如去年中山市人大常委城乡建设工作委员会就在《关于我市住房保障工作情况的调查报告》中指出，中山市由于实施安居工程时间长，本市户籍住房困难家庭过往已经基本做到应保尽保，比如中山市从2004年开始进行危房改造，今年实施第五期，切实改善了中山市困难群体的居住，目前很多镇区农民出租了自己的房屋给外来工，新建保障房可能会“与民争利”。多名人大代表表示，上级给中山下达的保障房任务和指标，忽视了中山原来做的工作，导致出现建好后可能空置，《调查》建议该将中山的农村危房改造算入保障房。

  深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫：供应量增加 提升了需求选择自由度

  今年深圳上下半年各将推出1.5万套保障房，共167个项目，这将为刚需市场带来很大的供应量。从以往项目的情况看，入住率颇高。弃租弃购现象正是因为供应量的增加，提升了需求的选择自由度。

  从深圳来看，目前保障房项目还有少数出现在原特区内的都是十一五期间的项目，十二五期间启动的项目都在原特区外。这是符合趋势的，由于深圳土地供应紧张，保障房和商品房一样，不得不向偏远地段发展，并且将越来越远，市区内只有少量旧改项目可能配建。

  但这并不意味着，有居住需求的低收入群体无法改善居住条件。多批次的保障性住房供应，使居住需求可以得到有针对性的满足，符合条件的市民能够根据自身需求进行申请和选择。随着特区一体化的推进，地铁公交网络的延伸、基础设施配套的完备以及商业项目的扩张，也将为保障房的分配提供有利条件。

  综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：提升配套 空置将迅速减少

  眼下保障性住房出现未分配单位的原因，主要是当初推进保障性居住项目的规模大、时间紧，缺乏足够的市场调研，造成了产品和市场的实际需求有距离。

  尽管保障性住房是面向低收入群体和“夹心层”，但价格并不是他们购房的唯一因素，选址区位、户型设计、配套设施和周边环境仍然是购房者关注的焦点。当保障房在以上多个因素不能满足购房者对住房的预期时，即使价格较低，也依然无法吸引他们申请购买。

  因此，政府相关部门在规划建设与投放保障性居住项目时需要通盘考虑。因为保障性住房建筑密度较高，以中小户型为主，居住人口密度高，而且住户车辆配比较低，所以选址要以公共交通方便为第一要素，尽量与大型公共交通设施接驳，尤其是有较大活动空间、方便集散人群的交通枢纽附近。对于现有未分配的保障房项目，政府应尽快强化配套设施，改善交通，区位条件的提升必将迅速减少保障房空置的现象。

   广东近两年保障房情况

  ●广州 在2011年和2012年保障房建设量分别达到8.5万套和超4万套的基础上，广州2013年的保障房建设将按照以需定供的方式进行建设，共安排保障性住房项目33个、19459套，其中以公共租赁住房为主。

  ●深圳 2012年，深圳实际供应保障性安居工程项目约2 .39万套。其中，公共租赁住房约1 .44万套，经济适用住房约0 .18万套，安居型商品房约0 .41万套，限价商品房约0 .36万套。2013年，计划基本建成保障性安居工程项目3 .02万套，包括公共租赁住房约1 .82万套，经济适用住房约0 .08万套，拆迁安置房约0 .72万套，安居型商品房约0 .4万套。

  ●惠州 2013年惠州新增保障性住房建设任务为3165套，其中公共租赁住房2165套，华侨农场危房改造1000套；基本建成保障性住房任务4148套，其中公共租赁房3198套。

  ●中山 2012年全市开工建设保障房4333套，新增发放租赁住房补贴275户，竣工3589套。20 13年任务为开工建设保障房2700套，基本建成3000套，新增发放租赁补贴500户。

  ●东莞 2012年新增公共租赁住房项目33个共计7575套，开工6807套。2012年内竣工的保障房有4775套，2013年全市将新开工保障性房源5000套，续建25000套，解决5000户中低收入家庭住房困难。

  策划、统筹：南都记者 彭科 主笔：南都记者 韩晶元

  采写：南都记者 谢秀鎏 龚萍 陈晶 林广 古优裕 韩晶元 刘瑾 实习生 董慧媛