业内人士认为，土地市场调控，最大难点在于突破现行的土地供应体制

  7月的北京土地市场，以孙河地块、夏家胡同地块为代表，高价地频出。孙河地块可售商品房部分楼面价甚至突破5万元/平米的水平。今年以来，通州台湖等新板块地价也处于攀升状态。这对于正在进行的楼市调控来说意味着什么？土地市场是否需要调控？本报邀请业内人士和专家就相关问题进行了探讨。

  【圆桌嘉宾】

  邹晓云

  中国土地勘测规划院副总工程师

  陈志

  北京房地产行业协会秘书长

  陶红兵

  高策地产服务机构董事长

  范小冲

  阳光100集团常务副总裁

  北京宅地市场接近全面升温

  土地越来越稀缺，另一方面土地整理成本越来越高，这也推高了土地价格。

  记者：近期，孙河地块、夏家胡同地块刷新了全市住宅用地楼面价。通州台湖、大兴旧宫等地楼面价也已经创下新高。北京住宅用地市场是否处于普遍升温的态势？

  邹晓云：土地升温是否已经是普遍性，不好判断。楼市、地市一起涨，才更具有普遍性。目前只是土地出让阶段涨得很快，还具有一定的特殊性。但像孙河那么偏的地方，地价涨得这么高，非常不正常，价格远高出了市场平均水平。

  陶红兵：北京土地市场已经是普遍升温了，很正常。土地越来越稀缺，特别是好地段的地，稀缺价值更高。另一方面也要看到，土地整理成本越来越高。成本上升得快，这也是刚性的。成本上升也推高了土地价格。

  土地市场升温有碍调控目标实现

  土地价格涨上去，区域再出低价地就很难了，进而就拉动了楼市预期。

  记者：如何看待土地市场升温的原因及影响？

  范小冲：土地市场升温，和过去一段时间供给不足、开发商预期乐观有关，也和房企回归一、二线城市有关，等等。同时要看到，土地总体上一直是供不应求，特别是真正用于商品住宅开发的土地和需求之间的缺口很大。土地价格涨上去，区域再出低价地就很难了，进而就拉动了楼市预期。

  邹晓云：如果土地价格越来越高，开发商从成本考虑，一定会增添房源定高价的驱动力。至于是否卖得出去，是另一回事。房价平稳是调控的目标，但地价上涨带动房价是很自然的。成本上升，带动房价上涨，事实上就会对居住需求形成打压。

  陈志：孤单的一块高价地对周边市场影响有限，更不会影响到其他区域。但是如果在一个区域出现了多个高价地，这就容易拉升周边房地产市场。类似孙河区域、通州、大兴天宫院等板块，可以预见未来这周边的市场都将较大概率地出现上涨。

  现行土地调控手段治标不治本

  设定土地价格上限，只是改了温度计，但没改变温度。

  记者：如何看待目前北京土地市场的一些调控手段和效果，如设置土地价格上限，推出“限房价、竞地价”等出让方式？

  陶红兵：房地产市场的调控，其实只有房产调控，没有地产调控。这么多年，土地价格总体都是上升的。一旦土地价格出现下降，政府就会减少供应，确保土地能在价格合适的时候出让。现在的某些土地调控手段，并不合理。类似达到价格上限后竞报配建公租房面积，房企在竞报公租房过程中，商品房地价实际仍然在上升。同时，公租房这样的保障房建设，本身应是政府承担的，这又推给了开发商。开发商建设的成本仍然会再加到商品房上。

  邹晓云：现在的一些土地调控手段，实际都是技术层面的。类似土地设定价格上限，这在目前已经是能把想到的方法都用了。但根本的东西，是土地供应体制的垄断。这要改变肯定很困难。

  范小冲：评价现在的土地市场举措，看看房价、地价水平就知道。这些举措都是治标不治本的办法。设定土地价格上限，也只是改了温度计，但没改变温度。总价溢价率看上去低了，但房企实际开发成本并没下降。

  土地市场也应有效限价

  政府在供地上也应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值，而不只是体现土地的市场价值。

  记者：基于房地产市场调控要求，解决地价问题，可以从哪些方面着手？

  陈志：在现在的调控背景下，楼市、地市的调控手段都应该服从于调控的目标。调控要保障普通商品住房市场的稳定，按照“低端有保障，中端有支持”的原则，土地供应也应体现出对中端市场的支持。一个简单的逻辑是，商品住宅销售阶段有限价，不能充分竞争，那么土地供应阶段也不应该充分竞争。不能单纯限制房企利润，政府也应适度放弃土地出让获得的预期利益，在供地上相应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值，而不是只体现土地的市场价值。

  普通商品住房供地能否有效限价？经过合理测算，在土地收储成本基础上适度上浮，例如增加30%、40%，限定土地价格，然后再去限定房屋销售价格。这也会带来出让方式变化，多个企业都想要，就要招标，招标就必须实现标准的透明、公开、量化，让开发企业充分展现自身实力。

  范小冲：调控土地市场，就提出了改革的要求。土地市场也有改革的空间。一方面，从加大加快供应角度来考虑，能否允许更多的民营资本介入一级开发？另一方面，能否将农村集体建设用地纳入规范管理的轨道。现在许多村镇自己建房现象普遍，不如把这些管起来，纳入规范轨道。同地同价同权本就应是市场的准则。

  推进土地存量尽快入市

  要有政策推动开发商加快开发供应节奏，不能再大量囤地，囤地也要收税。

  记者：在目前的条件下，加大供应能否解决地价高的问题？

  陶红兵：土地供应达到一定量，房企就不敢那么拿地了，就会担心市场前景了。土地市场，就是稀缺导致了价格上涨，但从来没看到过供应量特别大的时候。如果村镇集体用地能进入土地市场，哪怕有这样一个信号，开发商就不敢那么高价拿地了；如果开发商知道一个区域什么时候会有更多的土地供应出来，也就不会那么疯狂抢眼前的一块地了。

  邹晓云：土地也不可能敞开供应。首先，在垄断供应的机制下，供多、供少都是有讲究的，政府也要选择根据时间，在能实现土地价值的时候供应。其次，现在市场上钱很多，特别是北京这样的一线城市吸引了大量资金，土地供不应求的局面很难有特别的改观。

  目前，房企手中也有很多土地存量，要有政策推动开发商加快开发供应节奏，不能再大量囤地，囤地也要收税。