金融街：重新聚焦商务地产 不发展二线城市
观点地产网 武瑾莹 8月3日，金融街控股在天津发布了其商务地产的服务体系。这套被称之为“4C资产管理服务体系”的系统涵盖了资产管理、写字楼商务服务及物业及生活服务的全范畴。
据系，4C资产管理服务体系将首先在天津金融街(南开)中心项目中试运行。
金融街天津职业营销副总经理李亮说：“公司之所以会把首个4C资产管理服务体系落位在天津金融街(南开)中心，是因为天津的商务地产竞争非常激烈，要在市场中突围，就必须在产品打造上下更多功夫。”
虽然天津的商务地产竞争激烈，但金融街还是一再表示了自己在天津发展的信心。其在接受媒体采访时称，金融街在天津的土地都位于核心区域的核心地段，这使得公司产品的稀缺性很强，竞争力较大。
但不得不注意的是，即使这样天津产品中商业项目的定价仍低于住宅产品。金融街方面称，这种住宅和商业价格倒挂的现象目前比较广泛，不仅存在于天津。主要是因为住宅的需求量大、核心位置的土地又比较稀少，加上购房者相对较多，自然价格容易上升，而商业地产购买时需要的资金较大，相对目标受众较小，反而价格不容易上涨。
其称，目前只有重庆的写字楼、商场和住宅的价格在一个正常的发展趋势上。
另一方面，金融街方面表示，公司未来主要发展商务地产，这种4C资产管理服务体系也将逐渐推广至公司所有的项目。
金融街方面称，因公司的发展定位所致，未来的扩展区域还是一线城市和1.5线城市，至于二线城市暂不考虑进入。其解释称，这是因为金融街打造的都是高品质的商务地产，这意味着需要高成本、高支出，而经济不太发达的城市在售价上可能难以满足金融街的定位。
在大力发展商务地产的同时，金融街也不会放弃住宅产品。但从金融街的表述来看，未来住宅产品将会成为金融街商务地产的配套产品，比如综合体中可能会有的住宅及公寓部分。
事实上，对于未来发展模式、项目情况及资金土地等方面，金融街控股股份有限公司总经理吕洪，金融街控股股份有限公司副总经理王志刚、金融街天津置业总经理吕宏斌，金融街天津置业营销副总经理李亮在发布会后对媒体进行了详细的介绍。
以下为金融街管理层接受现场媒体采访问答整理实录：
现场提问：金融街的4C资产管理服务体系是一种收费的服务？如果是收费的服务，在制定内部盈利目标的时候有一个怎样的目标设定？另外，北京什么时候会把这个服务引进来？
金融街：4C标准的发布标志着金融街写字楼和商务地产开发进入了一个新的阶段。金融街最早是服务于大客户，一些高端和资源型的客户比较多。但随着金融街商务地产开发进程的加快，我们服务于高端客户的品质也要带到其他一些中小微企业项目中去，所以金融街不仅要盖楼，更多地要把这个服务体系作为企业的标准传递下去。
南开中心项目是我们第一个4C标准落地的项目，今天这个活动也是4C的全国发布会，也是南开中心项目的启动仪式。4C中心我们现在制定了一个服务标准，在十月份会把我们的样本区展示出来，代表金融街在写字楼开发的一个新的里程碑。
至于费用，我们全部是免费的，我们没有因为成立4C中心就要收费，金融街控股不收客户一分钱，我们只提供服务。
但是，客户委托过程中有一些费用的发生，这是我们服务商和客户之间协议关系，这个关系我们会有具体的标准跟他们谈，我们会给一些优惠条件。因为我们有第三方服务团队跟金融街一起合作，服务于我们的业主，所以我们会对收费标准做一些限制，把我们优质的服务通过第三方代理带给我们的客户。
这个标准现在南开中心是第一个，在今后的开发过程中，我们主要面对中小企业的商务地产都会把这个标准固化下去。北京、重庆、天津等只要有这个类型的商务综合体，我们都会把它作为标准进行贯穿。这个是金融街的商务地产开发服务标准，会固化下去。
现场提问：去年的年报显示，控股公司各个领域的营业收入增长比较大，但年报里面也发现，在营业收入增长幅度比较大的情况下，毛利率有所下降。此外前几天公司发了半年业绩的预公告，可能今年归属上市公司的利润同比也会下降，这个原因是什么？这是阶段性的问题还是未来的主要问题？
金融街：金融街上市到今年是第13年，前10年平均年度复合增长率基本上能够保持30%。去年销售业绩和营业收入都有大幅增长，利润水平降低，我们预计到今年可能毛利率水平会有微涨，但想大幅度的提升今年还没有做到。
原因有两个，一个是主观原因，还有客观原因。从2011年开始到2012年，我们考虑到自身的发展情况，还有当时国家调控政策的影响，我们更明确、更坚持了公司开发商务地产，特别是金融商务地产的主营业务方向。同时，也明确聚焦核心城市，相应的对以前以北京为主的一些传统住宅项目进行了大面积去化。
大家回想一下，在北京、天津我们都有相应的经营方面的动作，去年我们的销售签约情况，因为以前做商务地产每年都是签约量不大，但利润率非常高。类似十年磨一剑，但周转率相对的低，因为做高端的商务地产项目周期比较长，通常要四年到五年。
去年我们北京公司销售签约205亿，这在公司历史上也是最大的。同时在北京地区市场我们也是差不多第一，签了130亿。这里面大量的业绩我们从2011年开始就做准备了，把很多相应的住宅进行了去化调整。这样回笼资金既适应政策和外部的市场，同时也更坚定践行我们的发展战略。
比如北京金融街拓展下获取的月坛南街项目，其实那个项目会给公司带来非常好的回报。那个项目从去年9月底获取，在不到一年的时间内，除了自己持有的部分之外，其他的都完成了相关的销售签约。
另外，去年6月底在天津获得的和平中心项目，也是一个非常好的综合体项目，今年也已经开盘了。
所以主观的原因是我们进行了相关营销上的策略考虑。
去年还有一定的客观原因，就是有的项目比较集中。特别是北京国家开发银行那个项目，相对来说那个项目是高收入低利润，因为那个是给我们传统的大客户提供服务。
去年有一个持有物业的项目在西单，这个项目我们持有商业的经营，它客观上也会造成毛利率低的关系。那个项目今年9月份也可以开业，引入了法国老佛爷百货，这也是老佛爷百货首次进入亚洲，在亚洲开的第一家旗舰店。
包括中期业绩，综合这些情况来看，我们能够保证今年的毛利率水平有一定的提升，但是达到原来的水平暂时不可能。实际上现在行业内整体的毛利率水平都在降低，我们能够以去年作为一个起点在这个基础上逐年进行提升。
另外，今年和去年同期相比，一季度和半年报因为有公允价值记账利润的原因，可能一、二、三季度跟去年同期相比都会有下降。但是，我相信以年报业绩来比较，与去年同期相比一定会有大幅提高。
现场提问：您刚才说到月坛南街的项目，签约额和销售收入什么时候能够合并到报表中？
金融街：这个项目收入在明年、后年才能并入到报表。因为去年九月份获得了土地，这是整体规划地上25万平方米，加起来将近40万平方米的综合体项目，我们主要是机构的整租，还有一些散租和配套服务，明年会有几个亿并入报表。
现场提问：金融街在新开拓的区域方面有没有什么考虑？接下来你们会不会向广州金融街、南沙、深圳前海进军？
金融街：肯定有考虑，我们还是看好整体中国经济发展，同时坚定不移地走商务地产开发策略。这几个城市我们都会重点关注，国内的地区中心城市我们现在进入得还是比较少，除了这四个城市之外我们肯定会再积极参加。但这种城市不是想进去就可以立刻实现，上周前海挂的那三块地我们也去投了。
现场提问：金融街的战略是集中开发商业地产，原则上不会做住宅开发，可能最多是一些配套。其实现在住宅市场也没有完全沉到谷底，很多公司都用多元化来平衡风险，你们集中商业地产是基于什么样的考虑？另外全国写字楼区域发展水平是不平均的，你们在选择进入的城市方面秉持什么样的标准？
金融街：金%
（审校：刘满桃）
