睿信致成观察：商业地产下乡之风
提要：城镇化、住宅调控、一二线城市的商业地产泡沫、巨大的农村市场等等，种种迹象都仿佛表明三四线城市的商业地产市场将成为地产行业新的“掘金之地”。万达已选择经济发展较好的县级市场进行试水（如绍兴柯桥镇万达广场），今年以来，万达广场已在安阳、营口、江门等多地奠基或开业。
城镇化、住宅调控、一二线城市的商业地产泡沫、巨大的农村市场等等，种种迹象都仿佛表明三四线城市的商业地产市场将成为地产行业新的“掘金之地”。
万达已选择经济发展较好的县级市场进行试水（如绍兴柯桥镇万达广场），今年以来，万达广场已在安阳、营口、江门等多地奠基或开业。而“农村起家”的五洲国际、亿联、亿丰等“泰顺帮”，也加快了扩张的步伐，强势的零售企业如银座、文峰等也都纷纷抢滩县级商业地产，“商业地产下乡”之风仿佛愈演愈烈。
在经济较发达的三四线城市，高端百货、城市综合体等已经出现，而经济发展相对一般的三四线城市，商业业态也在逐步升级，融合居、购、娱、食等多种功能的一站式商业地产解决方案需求巨大。但中国地域广大，三四线城市经济发展水平参差不齐，如果单纯的将一二线城市“删减版”或“缩水版”的商业地产模式简单复制，难免会水土不服。
睿信致成认为，总体来看，三四线城市商业地产的失败可归结为两个原因，一个是体量过大，动辄几百上千亩的项目规划，包罗万象的产品定位，仿佛要重造一个县城。殊不知三四线城市（尤其是经济发展一般的）的经济和人口规模有限，“造城”只是空中楼阁，开发完一期后，由于后续去化速度超低，很多开发商只能“卷钱走人”。另一个是定位超前，为了满足政府的“面子”，以便以更优的条件拿到地，人为拔高项目定位，动不动就五星级酒店、高端百货、奢品云集，殊不知三四线城市经济发展水平有限，消费能力相应较低，“叫好不卖座”的项目只能是外表看着光鲜罢了。（ 袁伟达）
