凌克：住宅面临较大挑战 商业地产是发展方向
金地集团董事长凌克发表了主题演讲：
精彩观点：
从中长期展望，国际形势不是太好，欧洲接下来一定是衰退，一定会影响中国、印度出口的下降。8年前曾看到中国经济的成长，房地产发展的黄金年代已经过去，不会有第二次的黄金十年，住宅产业面临比较大挑战，企业要生存需要控制成本，提高自己的竞争力。
住宅产业面临比较大的挑战，还有一种挑战就是来自于城市化的影响。中国的城市化规模已经近半，哈佛原来预测中国的人口红利到2010-2015年要消失，我也做了一些计算，也感觉到有一些困难。
如果对城市化的需求进行测测，测未来十年的需求，再测旧房的需求，有些房子一定要拆掉的，拆迁的需求也是刚性需求，把这些都测测，然后再测测改善性的需求，还有一、二项需求在测量后才会被发现，中国未来十年住宅的销售量，每年新房的需求量将会由十几亿平方米下降到七、八亿平方米，到那个时候对房地产企业的影响就会更大。
如果住宅地产有一天下去的话，销售额就会下降，销售额下降后市值要如何维护？是上市公司就要增加一些经常性的收益，那就是商业地产，还是蛮有前途的，现在中国的商业地产仅仅是刚刚开始，今后还会有发展。
以下是凌克演讲实录内容：
国际形势总体来说，不是太好。美国现在晃晃悠悠的，看是否可以稳不稳得住，接下来美国要受第二轮影响，因为年底欧洲的金融产品到期后，会继续影响美国。
美国中长期的情况也不太好，因为像美国这种成熟的经济体，它的经济增长一般就是零点几到一，除非来一个产业革命，会达到三点多。欧洲的问题本质上和美国是一样的问题，也不是政府的债，整个金融系统都是用了太多的债，而且利率太低。所以欧洲一定衰退，美国欧洲经济的衰退就会影响中国和印度，中国和印度出口会下降，中国和印度的经济影响导致的结果就是澳大利亚、加拿大和巴西，因为这些国家全部是资源性的国家，全部都要下降。
我们在几年前探讨全世界经济增长，有的地方是200%，有的地方是700%，可以说黄金年代都已经过去了，而且这个黄金年代暂时还不会有第二阶段，这是国际的情况。
再看看中国的情况，我特别同意许小年董事长的观点，中国经济的下沉是一个结构性的问题，不是一个周期性的问题，原来中国政府就是把地卖掉，然后把钱拿回来投基础建设、投资重工业。好的年代一去不复返，我们原来投的基础建设效率比较高，我们在广东、上海修一条高速公路，高速公路上跑很多的汽车，一下子把钱赚回来了，我们到西部修一条高速公路，那上面几乎没有几辆车，钱无法快速的赚回来，这就是经济结构转型的问题。
再看看中国的出口，前一段时间我去了一次美国，去沃尔玛、百货公司和建材装饰公司看看，百货公司里面的服装目前75%已经不是中国生产的，是由南美洲、东南亚和东欧等国家生产，所以对中国的影响是很明显的。
好在建材店里面的洁具、厨具、除草机等等还是在中国生产的，这些机器将来搬到马来西亚或者是印度尼西亚的时候，我们受到的应该会更大了。
我们现在提倡消费，但是今天单靠消费拉动经济，比当时由出口和投资共同拉动经济的层次要降不少。
可以看到房地产投资开发的增速在升高，中国2010年人均居住面积也在提高等等，这些都是影响今后房地产、住宅销售规模、影响这个行业的利润。要是说影响到行业的利润，房地产调控的政策和刚性成本的提高也影响房地产行业的利润，是否会影响到，要等100多家上市公司的中报出来就知道了。这种影响还是比较长时间的。
住宅产业面临比较大的挑战，还有一种挑战就是来自于城市化的影响。中国的城市化规模已经近半，哈佛原来预测中国的人口红利到2010-2015年要消失，我也做了一些计算，也感觉到有一些困难。
2011年中国卖的新房子加起来有多少？10几亿平方米，商品房卖了8亿平方米，保障房和其他的房加起来也有几亿平方米，总共有十几亿平方米，基本上是中国社会发展阶段中房屋需求量的最高阶段。
如果对城市化的需求进行测测，测未来十年的需求，再测旧房的需求，有些房子一定要拆掉的，拆迁的需求也是刚性需求，把这些都测测，然后再测测改善性的需求，还有一、二项需求在测量后才会被发现，中国未来十年住宅的销售量，每年新房的需求量将会由十几亿平方米下降到七、八亿平方米，到那个时候对大家的影响就会更大了。
这种情况下怎么办？第一是考虑到生存的问题，每一个人都是做企业的，在这个环境下怎么生存。要考虑到全社会的量和自己生存的关系，要把成本控制好，提高自己的竞争力，把产品做好，也要提高自己资产和资金的竞争力，要扩大自己的净资产，只有总资产高是不行的，净资产也要高。这个是我想说的第一点。
第二点，如何向上端和下端做一些拓展，有很多拓展的方法，目前的情况是，很多高档的大楼是让建筑公司建设的。但是美国和日本的情况是，这些工作都是由地产公司来做的，但是在中国，我们的地产是没有做这项工作的。
我在这里做一个简单的介绍。第一就是讲房地产金融，房地产金融在中国仍然很大，整体规模一直很大，但是我们有很多不同的钱，有保险的钱和其他各种各样不同的钱，这些钱是需要投资的渠道，所以规模会不断增加。原来我们跟麦肯锡做过一个研究，2015年房地产金融是9个亿。
我们现在做美元的基金，就是到全世界找股权投资者、找社保基金、找各种各样的投资人，然后把美元基金拿到中国来进行投资和管理。
第二是做人民币的投资基金，就是让管理公司进行投资，投资于中国的市场。第三是放债，就是住宅的基金，最近也在探讨商业地产基金。以上都是在中国的投资案例，股权投资债券投资都有。
另外就是做商业地产，如果住宅地产有一天下去的话，我们的销售额就会下降，销售额下降后市值要如何维护？我们是上市公司就要增加一些经常性的收益，那就是商业地产，还是蛮有前途的，现在中国的商业地产仅仅是刚刚开始，今后还会有发展。
第四是中国的消费现在占的比重不是很高，发展速度也不是很快，所以今后会给大家带来很大的机会。商业地产现在粗制滥造的商场太多，出现经济危机后，这些商场的收益就低，商业投资没有住宅投资风险大，住宅地产是分期的，商业地产是一次性的，所以这是需要大家注意的。
我们做的商业地产大致上就是这么几类：第一个就是纯的购物中心，有办公楼、酒店、商业、住宅等等。例如一个购物中心的面积达到20万平方米，而且是城市中心地铁上盖物业，可以容纳600个不同的品牌，我们在一线城市的北京、深圳都有进行商业地产的开发。
第二个项目是在北京，我们在北京早期就开发过商业，最近要全部开业运营了，主要是以全社区的购物中心为主。
第三，我们也开发区域性的购物中心。就是在一个区域里面有一定竞争力的购物中心，例如在西安的购物中心，规模是10万平方米，比较小。
我们同时还开发社区性的购物中心，社区性的购物中心主要是为大型住宅配套，这都是一些尝试，以上内容仅供大家参考，谢谢大家。
