由于黄金地段土地日益稀缺，在此地段诞生的地王注定将远离普通大众。近日，中国经济时报记者获悉，曾一度成为北京地王的夏家胡同地块将瞄准高端客户群，走“定制路线”。为特定圈层度身定制生活居所，被迫成为懋源地产的不二之选。

  夏家胡同地块何去何从

  2013年7月3日，随着北京国土局土地拍卖现场主持人的一声槌响，丰台区夏家胡同地块最终花落懋源地产。经过62轮竞拍，懋源最终以17.7亿元加3.8万平方米公租房摘得该地块，溢价率23.2%，楼面价在4.1万元/平方米左右。

  值得一提的是，目前，夏家胡同地块周边二手房价约在2万元/平方米—3.8万元/平方米之间，在业界惊呼地产界又一匹黑马横空出世的同时，面粉贵于面包的情形再次受到关注。

  在这种情况下，这块地何去何从同样广受瞩目。中国经济时报记者从知情人士处获悉，夏家胡同地块将坚持走品牌定制化路线，从高端客户群需求出发，为特定圈 层度身定制生活居所。在此之前，懋源地产旗下高端精品项目红玺台作为北京豪宅市场的代表作之一，走的也是高端路线，以及专为顶级高端客户群定制化的营销模 式。

  在夏家胡同地块争夺中，懋源地产一举击败包括中化方兴、中粮、九龙仓、融创、中铁、首开保利联合体、招商、合景泰富、泰禾、恒大在内的13家对手，赢得最后的战役。

  2008年2月，懋源地产曾以30.09亿元的代价，将北京朝阳区芍药居东区住宅及配套、公建项目用地2组团收入囊中，该地块建筑规模约31.71万平 方米，折合楼面价约9490元/平方米。之后，懋源将其中18万平方米的2组团2#-B地块卖给北京信远地产，仅留下13万平方米的2组团2#-A地块。 在这块楼面价不足万元的土地上，懋源盖起了目前价值8万元/平方米的红玺台，总货值60多亿元。

  在业内看来，懋源走高端定制路线实属迫不得已，因为走普通住宅路线，可能难以收回成本。

  北京房价进入10万元时代

  近年来随着土地价格飞涨，地王频频出现，房价也快速上涨。目前，不仅北京学区房达到10万元/平方米，而且伴随钓鱼台七号院、盘古大观等在内的一些高端 项目纷纷入市，高端地产房价已经进入10万元时代，顶级高端住宅单价10多万元并非个案，钓鱼台七号院甚至一度以30万元/平方米售卖，不过随后被有关部 门叫停。

  值得关注的是，尽管有关部门对地王频出较为关注，但是缺乏有效的遏制措施，地价还是照涨不误，进一步推高房价。

  2009年6月30日，历经97轮竞价，方兴地产以40.6亿元高价竞得广渠路15号地块，楼面价达到14494元/平方米。这一数据刷新了当时北京乃至全国土地市场上最高总价和最高单价两项纪录，成为不折不扣的“双料地王”，中化方兴也一举成为楼市黑马。

  2011年4月17日，该地王项目广渠金茂府正式开盘，200平方米—330平方米的户型，开盘单价为45000元/平方米，比当时市场预计价格要低 5000元/平方米。项目含6000元/平方米装修标准的精装修费用。在这种低开的价格吸引下，广渠金茂府开盘当日就售罄，该项目主打科技健康住宅，此后 价格逐渐走高。在近日广渠金茂府举行的国内住宅首个健康测试启幕仪式上，该项目相关负责人向中国经济时报记者透露，目前广渠金茂府在售房屋售价平均在8万 元/平方米左右，而仅剩的最后一栋楼王售价预计将达到10万元/平方米。

  随着该项目进入清盘阶段，方兴地产早已收回成本，对于最后一批房屋的销售似乎并不着急。前述负责人表示，最后一栋楼王目前仍在装修，具体何时开售现在还说不好，也许要等到明年。

  土地市场“狼多肉少”

  4年前，广渠金茂府地王楼面价还不到1.5万元/平方米，仅仅四年之后，夏家胡同地王楼面价蹿到了4.1万元/平方米，土地价格飙升之快超乎常人想象。

  根据国土资源部公布的数据，截至6月30日，今年二季度上报异常交易地块115宗，较上季度增加36宗，增幅为50.6%，与去年同期的50宗相比，数量大幅上涨；溢价率方面，二季度上报异常交易地块平均溢价率为142%，比上季度上升了22个百分点。

  一方面是中国出现了所谓的“钱荒”，而另一方面则是地王频出。很多开发商手里掌握重金，苦于拿不到地。以懋源地产为例，在拿到夏家胡同地王之前，参与过很多热门地块的争夺，无奈土地市场“狼多肉少”，最后都铩羽而归。

  “三环内的地块已经几乎停止供应了，所以无论如何，肯定会有不少房企参与争地。”亚豪机构市场总监郭毅表示，近年来北京城区住宅地块的供应较为少见，特 别是三环以内的城市核心区，已经处于卖一套少一套的情况，增量供给极其稀缺，这也是夏家胡同地块遭遇开发商积极争抢的原因。

  业内人士算过一笔账，夏家胡同地王要卖到7万元/平方米才能赚钱，因此夏家胡同地块开发充满挑战。不过懋源地产对此却充满信心。红玺台项目营销总监赫蒙日前在接受媒体采访时表示，懋源将在这里打造另一个红玺台。

  有分析人士认为，目前类似广渠金茂府的千万元级别的豪宅十分畅销，这类入门级的豪宅都已经买到了8万元/平方米，顶级豪宅更贵，而这仅仅是目前的价格，夏家胡同地王面世差不多在两年以后，届时价格可能会更高。

  因土地成本过高，地王普遍被开发成高端项目，正如任志强所言不得不“为富人盖房”，而随着北京房价向着10万元时代迈进，房地产调控的压力也会越来越大。