“当前房地产行业的多项财务指标仍然呈现异常或严重异常，存在资产效率低下、资产泡沫化严重、借款效率低下、债务支付缓慢等一系列问题，应引起有关方面高度关注。”7月17日，上述评估报告的主要执笔者、商务部研究院信用评级与认证中心副主任蒲小雷在接受中国房地产报专访时说。

  财务安全两极分化

  中国房地产报记者获得的上述评估报告显示，2013年是中国非金融上市公司总体财务安全状况近5年中最差的一年，其中房地产行业财务安全指数最低，整体财务风险最大。

  据蒲小雷介绍，这一结论是根据2008～2012年的非金融上市公司财务数据，利用Themis纯定量异常值评级模型分析得出的。Themis模型以100%量化分析为基础，对发达国家的企业财务提前一年以上的预警准确率为92%左右，是目前预警准确率最高的评级模型之一。

  针对房地产行业，商务部研究院信用评级与认证中心选取了129家样本[最新消息 价格 户型点评]，该中心的测算结果表明，相比2012年，2013年房地产行业的财务安全指标出现明显改善，行业财务安全指数同比上升12.99%至2432.6点，不过，房地产财务安全指数仍远低于其他19个行业，甚至不及中国非金融类上市公司财务安全总指数的一半，且存在财务风险的上市房企为92家，行业占比达到71.31%，仍是财务风险的“重灾区”。

  “房地产是个特殊的行业，它的财务安全波动性特别大，在2012年的前3个季度里，房企财务安全指数曾出现2000多点的巨大波动，反映了该行业的财务不确定性和政策导向性。”蒲小雷告诉记者，过山车式的发展形势导致房企的财务安全状况极不稳定，继2012年第三季度的明显下滑后，2012年第四季度至今，房企财务安全指数一直在回升，但2013年，该行业的财务安全趋势并不确定。

  然而，在房企财务安全指数整体回升的同时，约有17%的上市房企财务安全状况出现大幅下降，这一现象佐证了“房地产是所有行业中财务安全两极分化最严重行业”的这一观点。

   如果其他行业是一个橄榄式的分布，房地产就是哑铃式的，好的多，坏的也多，两极分化非常严重，招保万金等大的地产公司财务安全状况非常好，且趋势继续向好，但是一些中小房地产商财务安全状况非常令人担忧。”蒲小雷表示。

  上述评估报告认为，2013年，房企财务安全指标有以下3个问题需要关注：债权债务周转严重异常，主要体现在债务支付极为缓慢；借款使用效率仍然非常低；资产效率非常低下，资产泡沫化严重。

  “2012年，房地产行业的资产和销售不匹配，反映企业资产与销售规模关系的资产系数值为8.6，这说明房地产行业有比较严重的资产泡沫化，借款对月销售比率为22.15，说明借款没有明显促进效率，存在无效的资金使用。”蒲小雷说。

  财务粉饰路径

  “从行业情况看，129家样本中，存在财务报表粉饰嫌疑有96家，行业占比达74.42%。”蒲小雷说。

  那么，商务部研究院信用评级与认证中心又是如何得出的该结论？

  蒲小雷解释，财务指标之间是相互关联的，其变化是有规律可循的，通过连续多年的Themis定量分析，研究中心能够判断哪些会计科目反映的数据是不合理的，这些不合理或异常是不太可能实现的，除非是粉饰。

 “中国的上市公司，人为因素比较多，比如公司要亏损了，要被ST了，当地政府就给一笔补贴，然后它就不亏损了，再通过不同项目之间的账目调节，就盈利了。”蒲小雷告诉中国房地产报记者，财务粉饰是对于相关科目没有、不可能达到一定相关数值的情况下，对它进行的一种会计处理，各个企业对财务粉饰的程度也不一样。

 非经常性损益对上市公司的影响向来普遍。据本报记者统计，2012年，145家上市房企中(按证监会新行业分类)，28家非经常性损益占归属于母公司净利润的比重超过50%，21家上市房企扣除非经常性损益后的净利润为负值，其中京投银泰亏损最大，如果不是当年5.2亿元的非经常性损益，公司净亏损额高达4.33亿元；津滨[简介 最新动态]发展也是如此，若非当年1.93亿元的非经常性损益，其净亏损为1.24亿元。

  上述评估报告同时指出，非金融类上市公司中，在运营环节粉饰最严重的会计科目是应收和应付科目，这两个科目存在坏账计入应收账款、应收账款藏匿、应付账款藏匿的粉饰嫌疑公司占所有存在粉饰嫌疑公司的85.9%；其次是销售成本科目，粉饰嫌疑占比13.97%；第三是销售收入，隐瞒销售收入公司占比3.66%。

  据了解，对上市公司而言，调整坏账计提比例、调整折旧年限和折旧比例、变更会计估计方法、股权买卖等都会对公司的财务状况产生影响，这些方法由此成为常见的财务粉饰手段。

  据中国房地产报粗略统计，仅2013年以来，就有7家上市房企发布会计政策调整或会计差错变更的相关公告，以中茵股份[简介 最新动态]为例，公司决定从2012年1月1日起将投资性房地产后续计量方法由成本计量模式变更为公允价值计量模式。由于投资性房地产不需要进行折旧摊销，导致增加利润1607.6万元；浙江广厦[简介 最新动态]对提前确认收入的会计差错进行更正后，2012年半年度和三季度，公司主营收入减少5.98亿元，净利润增加1497.26亿元；中弘股份2012年向母公司收购其持有中弘矿业投资有限公司61.54%的股权，形成同一控制下企业合并，追溯调整后2011年归属于母公司的净利润增加6740.8万元。

  “企业最主要的粉饰动机是美化业绩，避免被ST，维持银行信贷的信用，操纵股价，偷逃税款，经营者逃避或推卸责任等。当然，也有些企业为了未来某个阶段的业绩好看，在当期隐藏业绩。”蒲小雷提醒，有关方面应高度关注企业在债权债务、借款、实物性资产周转、成本、资产系数等方面出现的异常。