杨遴杰:避免单向度的调控思维

在前述的市场案例中,缴纳的方式是先谈定交易价格,然后买方额外缴纳税款,买方实际支付的总价款提高,等于涨了房价。在需要调控的过热市场中,这个前提明显不成立,买方需求汹涌,在卖方保证自身收益之外,足够吞掉多出的税款。

杨遴杰

杨遴杰

浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。

  新“国五条”细则中最引人关注的措施就是征收20%的二手房个人所得税。对它可能产生的效果,学术界人士都有较为一致的判断,当前形势下,它会被转嫁到购买者头上,实质上起到抬高房价的作用。4月份北京已经出现征缴20%个税的交易案例,果不其然,新增出来的税款由购房者承担。

  房价不断上涨,才有一系列调控措施的出台。房价不断上涨本身就说明当前市场是一个供不应求的卖方市场,卖家占据谈判的优势地位,甚至一套房子几个买家。在不愁卖的情况下,出台的任何税负都会转嫁到买方头上。

  在前述的市场案例中,缴纳的方式是先谈定交易价格,然后买方额外缴纳税款,买方实际支付的总价款提高,等于涨了房价。如果按照卖房者承担此个税的说法,由于其掌握交易的主动权,完全可以直接把税款加到价格里,然后形式上由卖方缴纳,实质上谁都知道是买方在提高的房价中支付了这部分税款。

  调控房地产市场过热,基本思路是两条:增加市场供应或抑制投资需求。出台二手房所得税是从抑制需求角度来考虑的,其基本逻辑大概如下:房价不断上涨是由于很多人在倒手房屋获利,通过收税减少卖家获利的空间,那么市场倒手的频率降低,引起市场过热的投机需求得到抑制。要收到这个效果的前提是,市场买方的购买力已经到极限,卖方无法转嫁税款,只能自身承担。在需要调控的过热市场中,这个前提明显不成立,买方需求汹涌,在卖方保证自身收益之外,足够吞掉多出的税款。

  说到这里就不能不提到住宅市场的价格弹性问题。住宅市场的需求由真实的住房需求和获利的投资(投机也是一种投资)需求组成。真实需求由于切实的居住需要,本身弹性较小,所以很多时候被人称为“刚需”。投资需求是紧跟着货币总量与通胀情况走的,市场流动性充裕,通胀形势严峻,投资需求就会旺盛,这是它追涨的内在动力,其价格弹性更小。简单来说,就是你涨价它也得受着。

  从今年一季度的情况来看,GDP增长并不如预期,仅有7.8%,而每个月的M2增幅都超过15%,相当于GDP增速的两倍,货币充盈更胜去年,物价上涨压力大。我国货币发行过多,投资渠道窄,只要通胀预期一明显,房地产投资价值就体现出来。就像家里烧汤,只要锅底烧的火不先关小,锅里的汤一定会泡沫叠泡沫。汤沸了有三种处理方式,一是关火,汤自然凉掉,就像宏观上有效控制货币总量;二是加水,相当于增加土地供应;三是舀出泡沫,如新增二手房个税。

  从效果来看,关火是最好的,但是一直不见下此狠手,时不时还把火开大一点。增加土地,受耕地保护、供应能力和地方意愿等约束,短期内快速放大也不太现实,而且由于体量上的不对等,只要大火开着,加进去的水总会被烧沸腾。至于舀泡沫的方式,舀出一勺,大火马上催生出新泡沫来填补。总的来说,大火不撤,其他的手段都白搭。

  但是舀泡沫会产生一个奇效,就是锅里的泡沫没少,舀出的泡沫盛在碗里也很可观,征收个税对降房价的效果存疑,但是一定会增加地方财政收入。可借鉴的例子是2007年5月,为遏制股市的上涨,证券交易印花税税率由1‰上调到3‰。结果是2007年财政部公布的证券交易印花税收入为2005亿元,是2006年的11倍,股市却在随后几个月一路猛涨至历史最高。

  同样,今天的二手房个税政策也面临着尴尬的局面:一个意图控制房价的政策,却在催涨房价;真实需求买房更难,而政府的收入可能大幅增加。归根结底,货币之火不受控制,加税就是在舀泡沫增加政府收入,而对控制房价无济于事。如果政策制定者无意达到这种效果,在制定政策时候就应该改变单向度思维,不要认为政策出台就会自动实现政策目标,而要把市场的总体形势以及市场主体的可能行为考虑进去,要意识到多方博弈才最终形成政策的真实效果。

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