杨遴杰：二手房收税要考虑通胀因素
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
3月初，国务院发布楼市调控新“国五条”的细则，提出将对二手房交易差价按20%计征个人所得税。由于无更详细的征收办法，加上一些错误的解读，导致市场出现种种激烈反应，有连夜排队过户的，也有急着离婚规避的。这种反应可能大大超出了政策制定者的预期，由此也引申出一个问题，二手房个人所得税到底如何征缴更合理？
二手房个税按20%征缴并不是最新政策，早在1994年修订的《个人所得税法》中就有规定，要求在财产转让所得中减除财产原值和合理费用后，按20%缴纳个税。当时的房子大多由于历史原因无法获得原值数据，各地实践中都按照交易额的1%征缴。近年房地产市场快速发展，在市场上交易的房屋大多由市场购得，原值容易确定，按税法要求的方法计税变得更可行。另外，为控制各项打压政策之下部分城市房价仍持续上涨的势头，通过增加交易成本冷却市场成为一个政策选项。尤其是个税征缴已有法律规定，只需以落实名义实行即可。
个人所得税中，财产转让所得如何计算最为特殊，它除扣减合理费用外，还需要扣减财产原值，而恰恰是以何种计算方式扣减原值，成为当前执行新的征税方式最为关键的问题。
最简单的，就是以最初购房价款为原值。一般来说二手房的转手周期至少也有两三年，如果期间物价平稳，直接扣除原值，各方意见都不大。但是如果在持有期间物价飞涨，买房子是为了抵抗物价上涨带来的货币贬值，那么按原值扣减就可能不那么公平。举个例子，80万买个房子，支出各种装修、税费20万，物价很稳定，假设1%，三年后转手卖了120万，扣除个税后，剩下116万的实际购买力上比当年的100万还是要高。如果物价很不稳定，每年20%的涨，三年后就算卖了180万，税后只剩164万，其真实购买力比当年的100万还低。如果再考虑其他要缴纳的税费，个人财产损失更大。
以上仅仅是举例，各种数据未必符合真实情况。但是从例子中不难看出，如果不考虑到原值和费用的通胀因素，仅仅简单扣除当年支出的数额，在通胀较高的情况下，则可能把本应该属于货币正常保值的部分算到个人收益纯增加的部分中去。尤其是对于持有期长的房产交易，通胀因素不扣减，在一些房价上涨不快的城市，大家卖个房可能导致按购买力算的财富缩水，照理说“无收益、不纳税”，可这样扣原值无疑是无收益也纳税。
与房地产调控同步的恰恰是较高的通胀水平，统计部门公布的通胀数据往往与真实世界里的物价上涨给人的直观感受南辕北辙。此时课税不管是落实税法还是着眼调控，都应该体谅到并非所有的卖房子的人都是投机者，有更大比例可能只是在高通胀下为了寻找一个最稳妥的保值手段而来买卖房产的。
此时就不得不谈到另一个问题，通胀和房价高涨是怎么来的。根本上，是我国货币发行速度过快，当前已经达到100万亿的M2，不论是数量还是增长速度都达到超过GDP，货币的高速增长在满足实体经济需要之余，更多余的部分需要寻找投资渠道。问题是在中国低端产品市场都已经过饱和，或者说产能高度过剩，而一些大型投资方向牢牢地被垄断的堤坝围在其中不让投资，比如电力、电信、石油等行业。此外，基尼指数畸高，由于收入分配高度不均衡，少数人掌握了大量财富同时也掌握了最便捷的融资方式，他们在需要寻找投资方向，房产是最佳选择。由于货币投放和通胀压力，人们对于资产估值上涨有预期，都不约而同采取买卖房产的行为来保护自己的财富。
因此，如果不能有效地控制货币的过快增长，不能更公平地分配财富，破除垄断，拓展投资渠道，人们投资房产保值的行为就不可能逆转。一方面防水引起洪灾，另一方面又打击人们拿块木板跟着洪水上浮自救的行为，未免有点打击面过大。非要执行，至少可以在原值的估算上充分考虑通胀因素，避免错伤大多数。
