现房销售能否有效控制房价？

  正方

  如今预售报价过高、随意调价商品住房项目，都将履行‘一房一价、明码标价’的要求，更能够有效控制房价。

  现房销售在全世界都是住房销售主要形式，实行现房销售的国家和地区，市场价值较稳定，价格波动也较小。恰恰是那些推行预售制的地区，房价居高不下

  中立方

  在房地产行业走向成熟之前，现房销售是一把双刃剑，既能够规范楼市准则，体现出真实的交易价格；又可能会推高开发商成本，并不有利于让房价回归理性。按揭制度和预售制度是房地产市场制度中的两大基石，从市场各方观察来说，取消商品房预售制的可能性几乎为零。

  反方

  如果在短期内取消商品房预售制，无疑会导致大量的期房无法上市，引发市场供需失衡，由此将加速房价上涨。

  对于资金密集型的房地产行业而言，取消预售制可以做小范围试点，但要全面取消，操作难度很大，政策制定方面应该充分调研，不可操之过急。

  无 论你愿不愿意承认，房地产行业的市场风向正在发生某种转变。尽管这种变化将带来怎样的结果目前尚无法判断，但近段时间，整个楼市对调控之敏感可谓发挥得淋 漓尽致——央行年中两度降息，国务院督查组奔赴16省市专项房地产督查，30余省市集训房产税评估，取消预售制传闻广为流传……

  近期，一则关于“山东率先试点现房销售”的消息引起业内外众多热议。据称，山东省将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。但同时又指出，自9月1日起，山东凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。

  虽 然在此之前，取消商品房预售制的传言早已甚嚣尘上，不过，住建部曾在本月初否认了这一传言。而此番现房销售报道一出再次引发了公众对取消商品房预售制的讨 论：试点现房销售是否是取消预售制之前的提前路演？处在楼市调控层面究竟是利还是弊？又将对整个房地产行业产生怎样的“化学反应”？

  能否有效控制房价惹争议

  就在不久前，华西都市报(微博)记者通过电话、短信、微博和网络在市场中发起一个问卷调查，主题是“你认为现房销售能否有效控制房价？”

  一石激起千层浪，现房销售话题让近期略显沉寂的房地产市场迅速沸腾起来，不但在地产行业内争议纷纷，而且引发了无数网友的大讨论。网友“成都进行时”表示，“如今预售报价过高、随意调价商品住房项目，都将履行‘一房一价、明码标价’的要求，更能够有效控制房价。”

  在记者的电话调查中，一位央企地产开发老总坦言，“现房销售在全世界都是住房销售的主要形式，恰恰是那些推行预售制的地区，比如中国香港，房价往往居高不下！而实行现房销售的国家和地区，市场价值较稳定，价格波动也较小。”

  网 友“徒步旅行”则在微博上发出这样的疑问，“现房销售能否保证商品房开发企业资金链的良性循环？能否真正有效地控制房价，维护购房者的切身利益？政府的财 政税收会不会受到影响？与房产相关的产业发展又会不会受到冲击？这些问题都会成为拦路虎，使得试点现房销售这条道路变得异常曲折。”

  不过，对于上述这种担心，成都锐理数据总经理郭洁(微博)指出，“在房地产行业走向成熟之前，现房销售还是一把双刃剑，既能够规范楼市准则，体现出真实的交易价格；又可能会推高开发商成本，并不有利于让房价回归理性。”

  为取消预售制提供示范意义

  早在7月份，房地产行业曾有传言称，商品房预售制度将取消。尽管最终传言无疾而终，但山东省宣布率先试水现房销售，立马触动了楼市各方的敏感神经。

  众所周知，商品房预售制度早在1994年开始实施，当年推出商品房预售制度，主要是为了解决开发商的资金问题而借鉴了香港“卖楼花”的方式，在实施中由于直接把资金付给开发商，购房者无论是资金的安全还是房屋的质量都处于相对被动地位。

  一直以来，商品房预售制度是否应该被取消都是业界的热点话题。在2009年“两会”期间，政协委员提交了集体提案，建议全面取消预售商品房制度。去年年初，广西曾以南宁为试点取消商品房预售制。

  此番现房销售政策再度传出，很容易让人联想到近期备受关注的“房闹”事件，以及“烂尾楼”、“个别开发商跑路”、“期房预售质量问题”等现象。而这些屡见不鲜的楼市隐患都可以在现房销售中得到避免，并且现房价格相对稳定并且可以预测。

  对此，尺度地产总经理曾祥庸认为，山东试水现房销售或许为商品房预售制取消提供示范意义。如果现房销售政策推荐效果不俗的话，那么作为现房销售“升级版”的取消商品房预售制政策无疑更具针对性和持续性。

  商品房预售制未到取消时？

  8 月27日，人民日报刊发《全现房销售试点应积极推进》一文这样提到，全现房销售将是一个长期的改革过程，暂时还不具备取消预售制的地区，应该建立制度堵住 预售制的漏洞。如严格实施预售资金监管，提高房地产开发企业的进入门槛，完善房地产信用档案和个人信用体系、提高行业公信力等。

  8 月24日，新华社援引山东省住房和城乡建设厅的消息称，山东省将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。根据记者调 查了解，山东省试点所指的现房，是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收、可以正式入住的物业。这种现房销售已不再需要销售许可证，而要查看房产 证。

  不得不说，眼下国内绝大多数商品房项目大部分都是期房，预售制取消对整个楼市影响是无法估量的。四川中原地产(微博)高级分析师周觅对此表示，如果在短期内取消商品房预售制，无疑会导致大量的期房无法上市，引发市场供需失衡，由此将加速房价上涨。此外，按揭制度和预售制度是房地产市场制度中的两大基石，从市场各方观察来说，取消商品房预售制的可能性几乎为零。

  华西都市报记者丁楠