张宏伟:提高企业自有资本金比例可“降房价”
自有资本金比例是一个项目或企业进行开发的市场准入基本条件,现在各地自有资本金比例为20%,也就是一个项目的开发必须要有20%的自有资金才可以进行开发。20%的自有资金的市场准入条件当前来讲还是比较低,这个时候开发企业资金面相对会比较宽松,利于开发企业积极拿地,利用较高的资金杠杆作用撬动市场开发。
现在全国基本都是按照20%的自有资本金进行。这样的话,企业的资金面不会太紧张,加上整个市场“基本面”好转了,市场去化速度也利于企业快速回笼资金,这对于市场来讲,涨价势必会表现出来。
从企业角度来讲, 涨价是因为企业资金面压力不大 ,尤其是市场去化速度和资金面的压力不大的市场背景下,企业势必会调整价格策略。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为,要使调控真正有效果,其实就是调节企业的现金流状况,提高自有资本金比例是一个方法,如果提高企业自有资本金比例至35%或在20—35%之间灵活调整,企业的资金面会明显比之前紧张,企业资金面紧张就会加快推盘速度,企业也就不会现在急吼吼炒作涨价了。这样,市场供应会增加,整体市场供求关系紧张的局面会得到缓解,房价上涨的压力也会逐渐减轻。
从“限购”、限价、限开发、延发高端楼盘预售许可证等行政化手段来看,“限购”、延发高端楼盘预售许可证等手段不会起到本质上降价的作用,只能将现有的需求后置,这些需求在今后的市场当中迟早要爆发出来。
尤其是4月初各地“新五条”细则落地以后,一些房价上涨过快的城市开始通过延发高端楼盘预售许可证的方式控制房价上涨。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为,个别城市通过收紧预售许可证发放过程,延发高端楼盘预售许可证的方法,控制中高端楼盘在市场当中的成交,从而结构上控制整个房地产市场的成交均价,从表面上来看,使整个市场均价走势相对平稳。
这样的做法只能说是短期内维稳市场的做法,但是对于高端楼市或需求来讲,延发高端楼盘预售许可证的方法,导致市场需求后置,短期内不能入市。但是,一旦政策执行层面出现了松动,高端市场成交马上就会有报复性的反弹,引起市场出现异常现象。