张宏伟:各地新国五条细则内容六大猜想 逐一解读市场影响

提要:3月1日,新国五条细则出台之后,至今为止,“国五条”发布差不多即将满月,然而目前为止,大多数城市细则尚未落地。当前来讲,也只有广东省发布了广东的新国五条细则,但也只不过是“国五条”的重申,也只能称得上是“粗则”,目前看来尚不具备可以直接执行的效力。其他省份或城市的细则也即将落地,那么,落地之后将各细则执行情况会对于市场产生哪些影响?

张宏伟

张宏伟

同策咨询研究部总监

  3月1日,新国五条细则出台之后,至今为止,“国五条”发布差不多即将满月,然而目前为止,大多数城市细则尚未落地。当前来讲,也只有广东省发布了广东的新国五条细则,但也只不过是“国五条”的重申,也只能称得上是“粗则”,目前看来尚不具备可以直接执行的效力。其他省份或城市的细则也即将落地,那么,落地之后将各细则执行情况会对于市场产生哪些影响?

  笔者对于可能出台的各类细则做了一下梳理,基本分为二套房首付比例及利率的提高、限购扩围及购房资格收紧、单身限购、二手房交易20%差额增值税、延发高端楼盘预售许可证、房产税扩围等这六类。那么,一旦这些细则落地会对于市场产生哪些影响?我们逐一来分析。

  第一种:二套房首付比例及利率的提高

  同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为,二套房首付比例在现有6成的基础上提高,只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛,降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房首付比例可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响,导致这部分需求后置。

  以上海为例,整个市场利用二套房贷进行购房的比例在20%左右,其余基本为全款,如果首付比例提高,其实,其影响范围也只不过在20%左右的人群,并不大。

  至于利率,在首付比例提高的前提下,其实,对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的,原因很简单,首付比例提高了,需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎,那么,利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。

  第二种:限购扩围及购房资格收紧

  限购扩围是指一个城市的行政区域内全部施行限购政策,之前个别城市的新区、郊区等不限购的做法被叫停;购房资格收紧,具体包括以延长社保证明纳税证明缴纳期限收紧购房资格、以及限购执行等方面的收紧。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从总体上来来看,楼市限购已执行两年左右的时间,从理论角度来看,如果购房者从两年前开始缴纳社保、个税,那么此时出具社保证明纳税证明购房已明显不成问题。如果限购延长社保证明纳税证明缴纳期限至两年以上,那么至多也是将这部分需求后置一段时间,这样行政性的做法并不能根本解决房价上涨的问题。

  一个行政区域内全部施行限购政策,从近两年限购执行历程来看,当一个行政区被纳入限购范围之前,都会引来新一轮的市场需求爆发和炒作过程,以规避限购以后对于购房行为的影响。一旦限购扩围,其实,也回避不了限购已执行两年左右,大多数人都都已基本具备购房资格这个现状,出了限购政策,反而还会使这些需求集中入市。

  第三种:本地单身限购1套、外地单身不能购房

  以上海为例,非沪籍单身禁止购房,主要还是限制非沪籍高端人群或具有一定家庭收入背景的单身人士或者炒房客进入上海市场。从成交结构变化情况来看,2012年4-8月由于(单价4万元/平方米以上的)高端楼盘降价或低开等因素成交趋于活跃,整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象,2012年7月份成交均价达到2012年年内新高,达到24476元/平方米。

  去年6月底上海已对单身人士的购房资格进行收紧之后,单价4万元/平方米以上的高端商品住宅成交面积占全市的比例出现略微降低,由之前的高峰值9-10%降低到6-7%。因此,非沪籍单身在上海购房叫停,一定程度上是控制这部分需求过多进入市场,也可以从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例,从而一定程度上缓解整个市场均价上涨的压力。

  但是,总体上来讲,由于市场“基本面”的好转与高端市场成交结构的增加的拉动,2012年上海商品住宅的均价达到22461元/平方米,上涨2%左右,单价4万元/平方米以上的高端商品住宅成交面积占全市的比例也保持在8.34%,并没有出现实质性下调的趋势。由此可见,非本地户籍单身限购对成交量影响不大,单身限购的相关政策并不能改变市场“基本面”总体好转的大趋势。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,在“新国五条”各地方版细则即将落地的市场背景下,非本地籍单身禁止购房及整体调控政策,并不会影响整体市场基本面的趋好走势。原因有三点:

  第一、由2012年上海商品住宅市场可以看出,非本地户籍单身在购房叫停,影响的只是一小部分人群没有结婚的非本地户籍的单身需求,对于整体市场影响是“阶段性”的,并不是很大。从政策面的趋势来看,以后政策应该还会继续支持刚需、自住需求的入市,这样,总体市场成交量不会受到此次非本地籍单身叫停购房的政策面小幅收紧的影响。

  第二、从最终结果来看,限购游戏规则的变化也会使一部分人由单身变化为家庭,以家庭形式购房,突破限购条件的限制。尽管这一部分人群当中不可避免会有假结婚的情况,但是,总体上来讲,无论是本地单身限购,还是外地单身禁止购房,基本上是将需求短期内通过行政手段压制住,不让释放,但是,随着时间的推移,这样的行政化调控措施会逐渐被潜规则破解。

  第三、整体市场“基本面”已经趋好,城镇化的市场背景下,政策面“微调”尤其是户籍制度改革会从侧面突破限购政策,当前市场限购政策一定程度上的从紧并不会影响整个城镇化大趋势进程,在户籍制度改革的大浪潮之下,户籍制度改革给予市场释放刚需的“窗口期”将继续刺激成交量回升。

  第四种:二手房交易20%差额增值税

  从执行层面角度来讲,由于原始数据的缺失或房改之前的其他原因,一套房屋的市场原值很难核定,从这个角度来讲,二手房交易20%差额增值税的执行有可能从时间上划线执行,比如2006年以后(原始数据可查,具体城市可能不同)交易的房产按照此标准执行。

  当然,对于“满五唯一”的二手房交易还会采取免除20%差额增值税的保护性措施。具体怎么样执行,什么样的力度,笔者认为都不重要,二手房交易20%差额增值税的执行对于二手房市场的影响应该是明显的,起码会阶段性的受到政策面的影响。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从二手房交易20%差额增值税对于新房市场影响的角度来讲,我们看到,“新国五条”细则之后,导致二手房市场部分需求转移至一手房市场,新房市场“免税(20%个税征)”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移,加之政策“末班车”的效应,这也就可能导致一手房市场成交继续放量,助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。同样,无论二手房交易20%差额增值税具体怎么样执行,什么样的力度,二手房交易20%差额增值税的执行,总体上会推升一手新房市场的量价。

  第五种:延发高端楼盘预售许可证

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,个别城市通过收紧预售许可证发放过程,延发高端楼盘预售许可证的方法,控制中高端楼盘在市场当中的成交,从而结构上控制整个房地产市场的成交均价,从表面上来看,使整个市场均价走势相对平稳。

  这样的做法只能说是短期内维稳市场的做法,但是对于高端楼市或需求来讲,延发高端楼盘预售许可证的方法,导致市场需求后置,短期内不能入市。但是,一旦政策执行层面出现了松动,高端市场成交马上就会有报复性的反弹,引起市场出现异常现象。

  第六种:房产税扩围,落地到具体城市

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从中长期来讲,(40个或更多城市的)联网为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显,但是,我们也应该看到,如果限购、限贷政策一旦取消,房产税征收对象的范围会明显扩大,这时,房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用,房产税才会真正发挥它的作用。

  但是,总的来看,要从根源上解决房价高企的市场状态,还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系,尽快找到一个合适的时间点或阶段用房产税代替土地财政,而不是执行房产税和土地财政叠加的财税政策。原因很简单,从短期内来讲,在土地财政不变的市场背景下,征收房产税是为房价做加法,房产税的征收,有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者,难以起到遏制房价上涨的作用,反而会促使房价进一步上涨。

  总的来看,从官方公布情况来看,(40个或更多城市的)联网已完成,那么,房产税的扩容征收尽管也箭在弦上,但也难说会马上落地。当前,北京、广东、湖北、湖南等地先后否认房产税的试点,也让房产税推进的步伐扑朔迷离,今后整个房产税扩围的走势也耐人寻味,值得我们思考。

  影响:房价过快上涨将倒逼长效调控机制出台

  尽管以上各类措施是短期内调节房地产市场走势的具体做法,短期内可能会阶段性的影响市场需求入市,但是根本上尚难说会是一个长效的调控机制。

  从影响的角度来说,以上这些楼市调控措施的影响主要表现在影响今年房地产市场的走向及预期上,各地新国五条细则的出台与落地,对于短期内遏制房价过快上涨会起到一定作用,让市场尤其是一线城市的楼市回归理性与正常。

  从现状来看,尽管短期内房价仍然表现为小幅上涨的迹象,但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此,在基本面逐步好转的市场背景下,在推进城镇化过程中,如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题。

  从政策面变化趋势来看,一旦房价出现报复性反弹风险,政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。但是,从政策或制度走向来看,以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计,必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向,以此达到房地产市场“去投资化”的目的。

  回顾过去几年,楼市调控政策一旦略有松动,市场基本面在之后几个月里马上就会出现好转,开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻,房价随即也会面临反弹的压力。

  从经验与现实面对的问题来看,我们不能再度让房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看,今年房地产市场全面反弹的可能性不大,但是,我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对,而应该未雨绸缪,建立房地产市场调控的常态化、长效的机制。

  从这个角度来讲,当前房地产市场重现房价上涨的预期倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制。

  那么,如何通过长效调控机制来调节房地产市场需求及资金的流向,以此达到房地产市场“去投资化”的目的?同策咨询研究中心总监张宏伟认为,主要分为两方面:

  第一、从当前已经明确的政策走向来看,房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开,以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势,限制楼市投资性、投机性需求,达到房地产市场“去投资化”的目的,引导楼市进入长效调控机制。

  第二、在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下,在当前更为务实的做法,商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策,促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交,一方面保护以自住刚性需求为主的购房者,为这些购房群体争取更多的购房时间,另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。

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