张宏伟：“新国五条”落地难改楼市“基本面”回暖趋势
张宏伟
同策咨询研究部总监
3月1日，新国五条细则出台之后，至今为止，“国五条”发布差不多即将满月，然而目前为止，大多数城市细则尚未落地。当前来讲，也只有广东省发布了广东的新国五条细则，但也只不过是“国五条”的重申，也只能称得上是“粗则”，目前看来尚不具备可以直接执行的效力。
从市场情况来看，在细则未落地之前，北京、上海等多地楼市多个楼盘的销售飘红，呈现出与2012年年初大幅“降价潮”的不同景象。其他城市在今年年初“小阳春”这个时间段同样或多或少也出现“日光盘”的现象，楼市“小阳春”的行情已成为共识。这使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而惶恐入市。
“国五条”发布即将满月，可执行的细则仍未落地，一定程度上导致楼市“小阳春”的行情局面的出现。
具体来讲，在“新国五条”细则出台的市场背景下，由于政策尚未在各地落地，政策“末班车”的效应导致一二手房市场短期内爆发冲量，以规避政策对于市场的影响，从而出现“日光盘”与销售量回升的现象。
我们看到，“新国五条”细则之后，导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，新房市场“免税(20%个税征)”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，加之政策“末班车”的效应，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。
当然这也离不开在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为， “日光盘”与“小阳春”行情对于基本面正处于复苏过程的楼市来讲是一件利好的事情。但是在“新国五条”细则落地的这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象却背后却不合常理。楼市“日光盘”背后集聚者多重矛盾，这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及政策尚未落地导致的未来政策面的走势密切相关。
总体上来讲，今年“日光盘”与“小阳春”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“新国五条”细则尚未落地，政策预期不明朗有非常重要的关系。
从未来政策及市场面走势来讲，由于“新国五条”细则尚未落地，各地正处于政策调研或探讨阶段，短期内市场预期不明朗导致的市场恐慌入市的现象势必在这个阶段还会继续上演。
那么何时“新国五条”细则落地？其实，应该也就是这一两周的时间问题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，即使“新国五条”细则政策落地，也不会有我们之前想象的力度那么大，当前市场为了赶政策“末班车”的效应有些反应过激了。但是“新国五条”细则政策肯定还是要落地的，也不是像之前想的那样是之前政策的简单的重申，肯定会有所不同，力度略微加强一些，是市场可以接受的。
从整个市场“基本面”的角度来看，今年1-2月份，全国房地产投资、开发企业拿地、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数同比去年同期出现了好转，尽管好转的速度比较慢，但是，整体市场基本面逐渐好转是不争的事实。
由此可见，即使各地“新国五条”细则落地，收紧限购的政策、甚至有些税费的相关措施，短期内限制一部分人群入市， “阶段性”的影响需求进入市场，但是，总体上来讲，限购政策、税费等等不是解决房地产市场调控的根本手段，后期遗留问题有可能会使市场需求在以后的市场阶段中集聚爆发。就当前近期市场来讲，“新国五条”细则相关政策的落地并不能改变市场“基本面”总体好转的大趋势。
尤其是近期，中央多次表态在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，市场与新国五条细则政策面的走势背后的多重矛盾有可能会进一步突出。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度“阶段性”收紧，但是，城镇化驱动之下的房地产市场“基本面”持续回升与回暖不会改变，房地产市场仍然会迎来新的“白银五年”发展周期。
