张宏伟：预期不明朗致恐慌入市 日光盘背后的四大矛盾
张宏伟
同策咨询研究部总监
3月1日，新国五条细则出台之后，北京、上海等多地楼市多个楼盘的销售飘红，呈现出与2011年年底大幅“降价潮”的不同景象。其他城市在今年年初“小阳春”这个时间段同样或多或少也出现“日光盘”的现象，楼市“小阳春”的行情已成为共识。这使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而惶恐入市。
楼市“小阳春”的行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果；另外一方面，也是由于新国五条细则出台的市场背景下，由于政策尚未在各地落地，政策“末班车”的效应导致一二手房市场短期内爆发冲量，以规避政策对于市场的影响，从而出现“日光盘”与销售量回升的现象。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为， “日光盘”与“小阳春”行情对于基本面正处于复苏过程的楼市来讲是一件利好的事情。但是在这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象却背后却不合常理。楼市“日光盘”背后集聚者多重矛盾，这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。
首先，从市场基本面来讲，在2012年楼市调控政策 “外紧内松”的市场特征之下 “基本面”逐渐好转，此时，全国百城房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨。坚持房地产市场调控不动摇基调与房价降幅收窄，甚至出现涨价的现象的矛盾日益突出；
其次，开发企业急需改变企业利润率逐渐下滑的局面与“坚持房地产市场调控，坚持去投资化”导致企业利润率下滑的之间的矛盾。在调控已成常态的市场背景下，开发企业通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等手段缓解利润率下滑局面，此时，通过各类营销手段制造“日光盘”热销、小幅涨价首当其中与当前政策面矛盾会突出出来；
第三、开发商营销手段炒作未来市场供不应求、涨价预期与购房者害怕错过最佳购房时间窗还未来得及购房之前的市场供需矛盾；
第四、地方政府政策微调政策层面的阶段性的定向松动与经济发展、财政收支之前的矛盾在今年也表现的相当突出，尤其是2012年下半年以来的推地潮以及各类优质地块“地王”的出现，一定程度上表现出地方政府在房地产市场调控与经济发展、财政收支之前权衡做出的抉择。
总体上来讲，今年“日光盘”与“小阳春”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“新国五条”细则尚未落地，政策预期不明朗有非常重要的关系。
我们看到，“新国五条”细则之后，导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，新房市场“免税(20%个税征)”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，加之政策“末班车”的效应，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。
从未来政策及市场面走势来讲，由于“新国五条”细则尚未落地，各地正处于政策调研或探讨阶段，短期内市场预期不明朗导致的市场恐慌入市的现象势必在这个阶段还会继续上演。
当前，不管是开发企业通过营销手段炒作未来市场预期，还是企业自身为了提高利润率而表现出来的急吼吼的涨价动作，还是开发企业跑量冲刺年度业绩销售指标，“日光盘”与“小阳春”行情局部市场惶恐入市的出现，不可避免让当前市场走势扑朔迷离。
尤其是近期，中央多次表态在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，市场与政策的面的走势背后的多重矛盾有可能会进一步突出。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧，但是，上述的中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。
在未来，我们在进行楼市调控，我们说控制房产暴利，我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行，更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，防止在市场基本面逐渐好转的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。
