张宏伟：今年春季房展会：抓紧政策“真空期”跑量拿地
张宏伟
同策咨询研究部总监
“2013上海之春房展会”将于3月15日-18日在上海展览中心盛大举行，同期举办“上海海外置业投资移民展”，作为2013年首场房展会，也是新“国五条”出台以来，上海最大规模的房展会，“2013上海之春房展会”无疑成为业内关注的焦点。
不仅是上海，在全国范围内，“房展会”将成“小阳春”三月最关心的话题之一。
历年“房展会”基本上以楼盘品牌形象展示及推广为主，今年房展会将会如何？同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，尽管全国范围内出现成交量逐步回暖的迹象，开发企业资金面也不是太紧张，但是，“新国五条”细则发布之后，为整个未来市场带来不确定的发展预期。因此，在具体细则未在各省市落地之前，各地开发企业尤其是品牌开发商还会利用“房展会”的契机，抓住政策落地前的时间段，积极推盘放量，以规避政策落地之后对于市场成交量或企业业绩的影响。
此外，今年“两会”中央政府将2013年GDP增速目标下调低于7.5%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。新国五条细则的颁布，很明确地也可以看出，房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘。
因此，企业必须通过适当时机及时去化库存，缓解企业资金面的压力。
在当前，从购房者角度而言，房展会期间，购房者主要还是寻找个案楼盘是否适合现在出手，从实际的购房需求人群来讲，从政策末班车效应爆发出来的需求也可以看出，市场需求应该还存在不少，因此本次房产会人气应该不会差。从这个角度而言，开发商也应该抓住购房者的心态，合理定价，及时推盘，尽快达成成交。
抓紧政策“真空期”，跑量拿地或成为楼市“小阳春”以后趋势
今年的楼市“小阳春”在新“国五条”措施出台的市场背景下会否如期来临？房价将如何变化？
从新“国五条”细则楼市调控措施的影响角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要有两个：
其一，新“国五条”细则楼市调控措施的影响主要表现在影响今年房地产市场的走向及预期上，新“国五条”细则的出台，对于房价出现异常的城市枪打出头鸟，让市场尤其是一线城市的楼市回归理性与正常，而对于房价与市场并没有出现异常的城市而已，新“国五条”细则杀鸡儆猴的措施，让它们在今年或望而生畏，短期内不敢再有松动的政策或大擦边球的措施出台。
其二、总体来讲，在新“国五条”及细则楼市调控措施刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此商品住宅的价格在全国范围内，短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。因此，2013年上半年整个房地产市场仍然要坚持跑量的基本原则。
从楼市调控政策面走向来讲，调控政策走向定向宽松鼓励自住需求、刚需市场是趋势，如何避免误伤刚需，保护合理的改善型需求也是当前“新国五条”细则具体落地政策急需解决的问题。
在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上CPI重返3时代的通胀因素，以及新国五条细则发布后政策“末班车”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推市场继续放量。
此外，一手房“免税(20%个税征)”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情，总体上促使今年楼市“基本面”继续好转以及楼市“小阳春”的形成。
从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，春节期间市场放量减少势必会导致的3月推盘量增加，这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹，继续延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。同时，对于开发企业来讲，把握好政策“真空期”的时间段，此时加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。
如2013年开年没多久，北京就迎来了一波土地高峰。仅2月28日一天，北京市的土地出让金额就超过107亿元，若加上1月份的战果，2013年前2个月，北京市卖地的收入就已逾475亿元，占比达到去年总收入的73%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从全国市场来看，当前，土地价格还没有出现大幅反弹，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。这样，新国五条细则落地的真空期、开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使3月集中放量，助推今年楼市“小阳春”的形成。
楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章
从价格角度来讲，尽管2013年2月全国百城房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比上涨，并没有出现大幅反弹，但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在CPI重返3时代的市场背景下，在基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题，这也是新“国五条”细则出台的市场背景条件之一。
从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策、二套房贷、二手房交易环节等方面还有可能再度“阶段性”收紧。
在新“国五条”细则刚刚出台的市场背景下，尽管市场短期内出现过户潮、市场异动现象，但这并不代表市场趋势，一旦新国五条细则具体落地各地执行，政策面对于市场的影响就开始显现，房价短期内快速反弹与上涨的趋势有可能会得到缓解。
总体来讲，在新“国五条”细则刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此，商品住宅的价格在全国范围内，短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，总的来看，在新“国五条”刚刚出台的市场背景下，房价仍然难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2013年开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2013年初3-4月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。
