张宏伟：海外置业面面观
张宏伟
同策咨询研究部总监
4月7-8日的北京春季房展会现场设置海外楼盘区，而在之前今年的上海春季房展会，南京海外置业展会等海外置业活动同样也引起高端投资客的关注。天津海外投资、海外置业展也将于2012年05月19日—21日在天津·滨海经济开发区的滨海国际会展中心举行。
海外楼盘频现房展会，再度引起人们对于海外置业的关注。那么海外置业缘何引起那么多的市场关注，笔者就这些问题一一展开，简单陈述。
从实际情况来看，不仅仅这些海外置业公司在引导海外置业的风头，国内大型开发企业也开始分享海外置业这块市场蛋糕。为何国内龙头房企也开始海外投资房产？
据笔者观察，万通、绿地、碧桂园等房企近期也纷纷打算或已经投资海外。中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。具体来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，中国房企“出海”的原因如下：
第一，部分大房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化；第二，从投资项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资；第三，国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场；第四，大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。
无论是专业的海外置业公司，还是国内龙头开发企业转投海外市场开发项目，其目的归根结底只有一个，那就是吸引国内客户投资置业海外，从而获得相对应的收益。
购房者或投资客进行海外投资的目的有哪些？
从海外置业的具体从其购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为3类：移民、留学、投资和休闲旅游。
购房者或投资客进行海外投资的主要原因有哪些？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
第一、中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭有关，他们有闲置资产。综合考虑孩子教育、养老和生活环境，他们将眼光投向了海外。
第二、从国内的情况来看，因为楼市限购限贷等措施导致投资客，导致一部分投资、闲散资金寻找国外新的投资渠道。
第三、这两年，人民币士气大涨，尤其是人民币兑美元五年内累计上涨22%，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。
第四、部分富裕阶层通过海外置业进行资产转移，规避国内政治风险和其他风险。
海外房产投资总体情况怎么样？主要方向是那些国家？
海外房产投资由于以上四方面因素呈现出逐年增加的趋势，并且一些新兴的旅游国家市场也开始加大在中国推售高端住宅、旅游地产的力度。
从区域角度来讲，主要是北美、欧洲及澳洲这些国家。从城市角度来讲，加拿大温哥华、英国伦敦、澳大利亚墨尔本等城市成为国人海外置业首选之地。此外，东南亚一些国家如马拉西亚、泰国、新加坡，东亚的日本、韩国等也成为中国投资客比较关注的地区。
海外房产投资算是投资者投资转移的好途径吗？
不一定。如果投资者是为了投资转移或资产转移，那也要考虑当地的相关税费规定，如美国已经开始对其国内拥有海外资产的富裕阶层开始征税。
去年，美国国税局公布了《海外账户纳税法案》(FATCA)部分实施细则。根据税法规定，截至2011年12月31日，居住在美国境内、在海外拥有5万美元以上资产或者居住在美国境外、在海外拥有20万美元以上资产的美国公民和持有美国绿卡的外国人都需要在2012年4月15日前向政府申报；藏匿海外资产拒不申报被视为有意逃税，一经查出会被处以高达5万美元的罚款，严重的还会被判刑。
美国政府正在加紧追查公民的海外账户和海外资产，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚。美国政府此举对华人影响也非常大，部分华人为“保财”弃绿卡。
由此可见，海外房产投资不一定是投资者资产转移、投资转移的好途径，投资客应综合考虑各种因素再做决定。
投资风险这块需要注意什么？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，海外投资对中国人来说是一个新鲜事物，所以一定要花时间去了解当地对房地产的相关政策和信息，避免投资风险。投资风险这块需要注意的几个问题：
第一、防止利用海外置业骗取购房者钱财；
第二、和国内不一样，海外置业投资需要交纳各种税费，尤其是物业税、房产税，这些税费因素不一定会使投资客有比较高的投资回报收益；
第三、对于海外置业 宣传中 移民、就业、上学等方面的承诺要仔细甄别。
第四、中国人投资海外房产面临的风险包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等。第五、政治风险也需要海外置业者充分注意。
