张宏伟：临港新城“双特”政策对楼市影响的三大观点
张宏伟
同策咨询研究部总监
2月28日，临港"建立特别机制和实行特殊政策"发布会举行，此次会议共发布24条“双特”政策和30条临港建设实施政策。此外发布会表示，临港将在2020年基本建成高端制造要素高度集聚、先进制造业与现代服务业高效联动的"智造城"，基本建成宜业宜居、产城融合的现代化滨海新城。
其中临港新城在简政放权、聚集人才方面将实施特殊政策，“双特”政策明确，进一步向临港简政放权，实现审批重心下移和“临港事、临港办”。人才政策方面，在本市居住证积分管理制度中，对工作和居住都在临港的，可专项加分。
关于人才引进，在24条支持政策中提到：对临港重点机构引进的紧缺急需人才，可直接落户。对临港地区企业、重点机构引进的紧缺急需专业人才和高科技人才，可以申办人才居住证。在本市居住证积分管理制度中，对工作和居住都在临港的，可以转向加分。
“并区”后对临港新城“最优惠”的“双特”政策
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，上海原南汇区并到浦东新区之后，基本上解决了原浦东新区城市核心行政区受制于土地资源有限，城市发展后备用地不足的问题。对于“并区”之后的浦东房地产市场来讲，“并区”导致原南汇区土地及市场价值逐渐向浦东新区城市核心区看齐，相对应的也会带动原南汇区尤其是靠近浦东新区核心区的相应板块或原南汇区规划的核心价值板块的快速提升，如周康板块和临港新城在“并区”之后均经历了一轮市场投资热潮，开发企业也加速了在这个区域的布局。
而事实上，临港新城在“并区”之后带来的诸多房地产市场问题也值得我们去关注。在当前，临港新城的不少楼盘空置率比较高，这也是郊区新城面临的普遍问题。而地铁16号线通车还有待时日，尽管从龙阳路到临港新城只要半个小时，但是，远水解不了近渴，楼盘空置率高的问题仍然会持续存在一段时间。
因此，从政策面的角度来讲，需要“并区”后对临港新城采取一些“最优惠”的政策。而临港“特殊政策、特殊机制” 24条支持“最优惠”政策的出台，从以上这些问题的角度而言，可谓是为解决临港新城空置率较高的问题，以及新城发展过程中产城不融合的种种问题提供了政策的基础。
“双特”政策将促使临港新城楼市重启投资热情
对于临港新城来讲，其实还承载着浦东新区城市核心区产业转移、人口转移的作用，此时，一定意义上，临港新城有可能成为整个浦东新区的“新城”。“新城”的地位与“双特”政策导致临港新城的住宅地产、商业地产、产业地产等将迎来不同程度的新一轮的市场发展机会。
首先，临港新城“双特”政策通过一系列的优惠政策吸引更多的企业入驻，再加上“双特”政策的出台，本身会带来符合一定条件的人才到此工作落户，直至购房。尽管今天发布的消息没有提出具体的执行细则和落户条件，但是，政策层面低于全市7年的排队条件会带来实际的购房需求及市场投资热情。
其次，“双特”政策一定程度上通过“人才”标签进行户籍制度改革，一定程度上突破上海市执行比较严格的“限购”政策，为临港新城楼市注入活力。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，一定意义上讲，在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。
大连市政府于2012年12月7日发出的《大连市户籍准入规定》通知，全面放宽了大连购房落户条件。一定意义上讲，就是通过放松户籍制度从侧面突破“限购”的方法。
从全国重点城市来看，当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。
第三、临港新城“双特”政策为当地房地产市场项目营销带来市场机会，开发商或以“人才公寓”等项目定位争取“双特”政策具体落地，争取更多的优惠政策，也至此可以享受到各类人才对于该项目的购买机会。
第四、就具体市场而言，临港新城“双特”政策将缓解目前商办供大于求现象，住宅市场将重获市场投资热情。
从临港新城商品住宅2009年1月—2013年1月月度供求走势来看，同策咨询研究中心数据显示，临港新城在经历“南汇区行政区划入浦东新区”之后一波行情之后，在楼市调控的大市场背景下，逐渐陷入了市场僵局，无论是商品住宅、还是商办类物业，均出现了不同程度上的供大于求。尤其是2012年下半年以来，商办物业供应量激增，而市场去化速度却仍旧停滞。
临港新城“双特”政策的出台，引进产业与人才的措施将缓解目前商办供大于求现象，一些核心区的商办项目由于其可预见的投资回报将引来市场投资热情与机会。
商品住宅市场将重获市场投资热情，尤其是与临港新城“双特”政策相关的高端制造要素高度集聚、先进制造业与现代服务业等产业从业人员的到来会对当地住宅市场起到回升的作用。
因此，临港新城“双特”政策对于房地产市场来讲，各类以“人才公寓”等项目或许会带来新一轮市场发展机会，这会使临港新城土地及市场价值逐渐升温。目前，该区域内一手商品住宅房价格在10000元/平方米左右，在短期内或许还会有新一轮的市场炒作与投资热潮。对于开发商来讲，临港新城或将再次成为上海市最佳的拿地、投资目的地之一。
数据来源：同策咨询研究中心
数据来源：同策咨询研究中心
谨防临港新城“双特”政策的楼市后遗症
临港新城距上海市区50公里，规划面积为311.6平方公里。规划中的临港新城，将是一座集先进制造、现代物流、研发服务、出口加工、教育培训等功能为一体的现代化综合型海滨城区。
今天发布会介绍临港地区"建立特别机制和实行特殊政策"情况。其中，“双特”政策提出,到2020年,临港地区要基本建成高端制造要素高度集聚、先进制造业与现代服务业高效联动的“智造城”,基本建成宜业宜居、产城融合的现代化滨海新城。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，临港新城“双特”政策出台之后，首先应该注意的就是，临港新城面临短期内的市场炒作与开发企业新一轮拿地布局市场的机会，房价也会面临炒作与上涨的压力。例如在上海原南汇区并浦东新区之后，原南汇区尤其是周康板块、临港新城等板块引来市场炒作热潮。在楼市调控初见成效的今天，在新国五条刚刚出台的市场背景下，临港新城“双特”政策有可能短期内不利于维护楼市调控成果，会引起市场短期炒作与市场泡沫的产生。政府在做临港新城“双特”政策调整之前应该充分考虑到政策而的出台与房地产市场调控的关系，维系市场健康稳定发展，防止市场过热的现象。
其次，大规模的“造城”有可能导致“空城”现象，政府在临港新城“双特”政策出台之后，应做到产业先行，切实做到“产城融合”，最终形成临港产业新城。
临港产业新城的发展要实现产城融合。临港产业新城作为“并区”后“航运中心”以及高端制造要素高度集聚、先进制造业与现代服务业等相关产业及发展的载体，仅仅靠“双特”政策发展产业很难做好，因为缺乏居住、生活等配套。如果说仅仅搞城市化，只是做房地产市场开发建一些住宅“造城”来吸引人住，在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。如果临港新城在产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展，不仅仅或造成城市市中心交通负荷加重，也可能最终导致临港“空城”的现象发生。因此，临港新城的城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样相互的互动与推进，才是“并区”之后临港新城新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法，才能最终实现基本建成高端制造要素高度集聚、先进制造业与现代服务业高效联动的“智造城”。
