张宏伟：调控强化“去投资化” 定向宽松中 “阶段性”收紧
张宏伟
同策咨询研究部总监
国务院总理温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。
国务院再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购等“国五条”措施，是否意味着近期会出台相关政策？对楼市影响有多大？其次此次再度重申限购，对城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取严格执行限购等措施，这一政策信号如何看，是否会收紧？此次再度提出扩大个人房产税改革，针对个人房产税改革您如何看？
观点一：调控强化“去投资化”，定向宽松中 “阶段性”收紧
从未来调控政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策，抑制投资投机性需求。这些都已经是既定的政策，此次再次强调并没有什么新意，也不会出台更严格的新政出来。
当前局部市场出现房价过快上涨的现象，政府此次强调意在强化这些省市的房地产调控政策的执行情况，尤其是限购执行不严格现象，导致局部市场投资投机需求的出现的现象。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，“去投资化”政策强化执行，无新政推出，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。
总的来讲，调控政策走向定向宽松鼓励自住需求、刚需市场，还有改善型需求是趋势。具体来讲，我们发现，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。政策层面基调的变化，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推市场继续放量，促使今年楼市“基本面”继续好转。
此外，既然政策层面明确提出今年会鼓励改善型需求入市，那么，后续细化执行政策就不应该出现与之相悖的结果。否则，就显得政府调控政策思路混乱，没有依据。因此，从政策层面基调来看，鼓励改善型需求既然是既定的，那么，鼓励楼市改善需求应“降首付降利率”，而不是近期市场传言的二套房需要7成首付，贷款利率升至为1.3倍。从政策基调看未来二套房政策趋势来说，二套房贷“降首付降利率”保持“微调”应该是趋势，只不过是幅度和范围大小需要根据市场变化情况灵活调整而已。
观点二：房产税扩围，“限购”不一定取消
国务院总理温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，再次提出扩大个人住房房产税改革试点范围，从政策或制度走向来看，全国住房信息互联、房产税试点范围的扩大、让更多存量房入市等方面的政策或制度有可能会在今年会全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势。
那么，房产税试点范围的扩大究竟该如何走？房产税扩围之后“限购”会不会取消？其中牵扯众多关系层面，这些问题都值得我们思考。
第一、房产税试行将近两年，各界反响不一，这两年房产税是否确实起到了一定的调节房价作用？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，细察这两年的试点落实情况，房地产税作为一项单独的政策，由于其税率较低、征收对象范围较窄等原因导致其作用非常有限，甚至导致有些开发企业为了吸引客户购房，打出买房送房产税的口号。这一定程度上说明房产税的征收税率幅度并不是很大。
从房产税试点对市场可见的影响来说，主要还是来自房产税与楼市限购、限贷等其他政策性措施的叠加而执行的效果。
从短期来看，土地财政下的房产税仍然是一个为房价做加法的政策，征收房产税之后，买房的成本被推高了。虽然，政策的本意是要淡化房地产的投资价值，强化它原本的居住价值，但这是一个长线性的影响，目前还没有很好地凸显出来。
第二、房产税对什么阶层、什么样的市场有比较大的影响？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房产税对于两类市场需求影响比较大：
改善类需求。由于其收入本身并不是太宽裕，改善型需求有可能因为在购置第2-3套房的时候超过房产税规定的征收标准，他们可能要以缴纳房产税为代价来改善自己的居住品质。
投资性投机性需求：由于其投资多套房产，对这类人群要缴纳房产税，尽管征收的幅度不是很大，或多或少影响了这些客群的投资回报。
第三、试点和探索阶段之后，房产税将如何进行？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前房产税仍然 处于试点和探索阶段，今后扩大征收范围和对象、征收税率幅度调整是迟早的事情。笔者认为，可分为三个阶段进行。
第一个阶段，扩大房产税试点城市的范围，如可对房地产市场投资相对较热的一线城市及其重点周边城市开展房产税的试点工作。
第二个阶段，只针对新房，在征收范围和对象、征收税率幅度等方面逐步进行调整。
第三个阶段，对存量房开征房产税。
第四、房产税代替“限购令”是解决土地财政问题的长期趋势，但短期内房产税代替“限购令”，推行房产税试点难以解决房产投资投机现象，因此，限购令有可能会因为房产税试点而“微调”，但不一定会因为房产税试点而取消。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”，尽管给业内一个“限购令”即将取消的比较利好市场预期，但房产税替换“限购令”短期内来讲解决不了“高房价”，要解决“高房价”问题还是要从根本上解决当前的土地财政的问题：
第一、2011年各个地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府微调限购政策松绑“限购令”，预计2012年地方政府还将增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。这种局面我们基本上可以判定当前乃至今后3-5年内甚至更长一段时期内地方政府依赖土地财政的局面不可能改变。
第二、从短期内来讲，房产税代替“限购令”是解决土地财政问题的长期趋势，而不是短期内房产税试点可以达到的市场效果。
从短期内来讲，房产税代替限购令，由于征收税率及范围等原因，房产税试点对于投资投机性的需求影响并不大，因此，不可能通过试点房产税解决楼市投资投机现象。此外，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税是为房价做加法，房产税的征收，有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用。
从长远角度来讲，房产税真正代替土地财政的设想在当前执行上还面临征收范围、征收对象、征收税率等众多问题。要从根源上解决房价高企的市场状态，还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快找到一个合适的时间点或阶段用房产税或其他经济调控手段代替土地财政。
因此，从以上意义角度而言，既然短期内房产税试点难以解决房产投资投机现象，那么，其定位于调节市场资金流动性“去投资化”的作用也就没有办法完全呈现，因此，考虑到调控政策对于市场的作用的连续性及稳定性，尤其是限购对于“去投资化”及遏制房价过快上涨的实际作用，在房产税试点期间，试点城市的限购令不一定会因为房产税试点而取消，但有可能会因为房产税试点，增加了房产税政策调控市场的工具而对于限购令进行“微调”。
观点三：房价过快上涨将倒逼长效调控机制出台
尽管短期内房价仍然表现为小幅上涨的迹象，但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题。
从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。但是，从政策或制度走向来看，以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的。
回顾过去几年，楼市调控政策一旦略有松动，市场基本面在之后几个月里马上就会出现好转，开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻，房价随即也会面临反弹的压力。
从经验与现实面对的问题来看，我们不能再度让房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看，今年房地产市场全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对，而应该未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化、长效的机制。
从这个角度来讲，当前房地产市场重现房价上涨的预期倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制。
那么，如何通过长效调控机制来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要分为两方面：
第一、从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。
第二、在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。
