合富辉煌：上海房地产市场2013年1月度报告
一、政策法规
1、2013年上海市提取使用政策将放宽
上海市公积金中心近日发布2012年度公积金运行分析报告。2012年，上海市先后推出多项贷前提取政策，约有1.6万人次按新政策提取了住房公积金，提取额达5亿元，超过历年同类提取规模。报告中称，2013年上海将在确保住房公积金使用方向的前提下，逐步放宽提取使用政策。同时，市公积金中心将继续加大住房公积金增值收益投资公租房力度。
2、上海将出台禁止经适房转租制度
上海曾有经适房被成片出租，其中，经适房对象导出区和房屋所在导入区由谁来监管，存在争议和踢皮球现象。在两会的召开中，多位委员提出，要剥离经适房投资价值，不能卖也不能租。市政协委员、市房管局局长刘海生对此回应，发现的经适房转租问题已经全部处理，2013年上海将出台制度，明确责任，严防经适房转租等违规行为。
3、上海房管局表示商品房会所服务功能不得擅自改变
上海市住房保障和房屋管理局下发《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》规定，对于商品住房项目附属会所(以下简称会所)经营服务方式和服务功能，房地产开发企业、承租人和受让人不得擅自改变。
4、重庆提高房产税起征点
中广网1月10日报道称，其从重庆市国土资源和房屋管理局了解到，2013年1月1日起，重庆高档住房应税价格开始执行新标准，应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高为12779元/平方米，上海暂未对房产税做出调整。
二、企业动态
1、万科加大商业地产开发比重
在2013年的隆冬，在潜行试探了多年之后，万科在北京低调地组建了集团商用管理部，毛大庆成为分管此项业务的高级副总裁。万科"商用地产管理部"尚属于业务管控单位，既不具备独立法人资格，也不进行独立的财务核算，亦不采用"事业部制"，目前主要工作是统一技术性规范、对地方公司的商业地产项目提供专业业务指导。尽管"万科从商"这一行业老大的战略选择，在一定程度上为房地产开发企业"复合化发展"的战略提供了"合理"的注脚。但是，即便如此，相比于简单的"建房子、卖房子"的住宅开发，商用地产、产业园区的开发、运营要复杂许多，复合化的风潮以何种结果收场，尚无定论。
2、绿地集团拟分拆赴港上市
新晋"世界500强"坐席的绿地集团，除却占据核心主导地位的房地产业务外，其他板块业务今年也将齐头并进。该集团拟将海外业务及酒店资产采取在香港买壳的方式实现上市，预计年内可完成相关准备工作。此次绿地方面打算装入的资产，包括今年能为绿地带来20亿~30亿元营业收入的海外业务、绿地自有酒店管理公司及绿地在建及开业酒店中总资产已达200多亿元的60多家酒店。
3、上海证大系信托巨亏或殃及证大房产
2012年至今，上海证大(0775.HK)进行多番资金腾挪。去年初其持有的外滩地王股权以29.6亿元出让给SOHO中国(0410.HK)，直接获利2.64亿元之后，上海证大于2012年6月偿还了1.5亿美元定息优先票据，资金链危机解除。然而，证大集团旗下另一金融平台--证大投资却于今年初频频出现投资危情，浮亏高达29%。2012年期末，上海证大的综合银行贷款约为35.57亿港元，其中16.99亿港元须在一年内偿还，18.58亿港元须在一年后偿还。而证大信托产品危机的出现，对证大集团本已岌岌可危的资金链无疑是雪上加霜。
三、市场动态
1、上海节前楼市迎"王的盛宴"
2010年末诞生的各种"单价地王"、"总价地王"近期纷纷推出新房源，个别板块甚至出现了地王直接对决的"王的盛宴"场面，中高端项目提前抢占市场。从已开盘的地王项目看，有松江新城板块的佘山珑原、杨浦新江湾板块的中建大公盘点馆、浦东唐镇板块的绿城玉兰花苑等，其中普陀长风板块最受关注。
2、上海一季度预推62住宅
截止至1月29日统计，1月实际开盘住宅21个(含公寓、别墅、商铺、写字楼、商用住宅)。2月预计开盘住宅13个，3月预计入市的住宅项目28个。至此，2013年一季度预计将有62个住宅入市。据估算，2013年1季度推盘总量预计在130万方左右，总体持平2012年同期。
3、沪2月优惠别墅47个环比增5个
截止1月24日最新统计，2月上海别墅优惠项目预计达47个，环比增加5个。其中新增优惠6个，浦东、闵行、青浦成为打折优惠最密集的区域。其中浦东、闵行仍然延续着1月的势头，占据着前二位；崇明区10个别墅项目中有半数推出优惠，占比一半；作为别墅大区，松江、奉贤、金山等区域表现不算抢眼，但松江区中大九里德再次给出了"总价优惠100万"的优惠，成为2月优惠力度最大的项目；而市区杨浦本月有1个别墅项目华润置地橡树湾橡墅给出了特价房优惠，填补了上月集体缺席的空白。
第二部分各级市场分析
一、土地市场分析
1、土地市场月度走势分析
2013年1月上海共出让38幅用地，共151.37万㎡，环比下降48.45%。其中工业用地128.75万㎡，占比有所增加。
1月上海土地成交取得较好成绩，共成交172.73万㎡，环比下降36.79%，同比更是下探40.49%，成交金额为60.50亿元，环比下降74.14%，但同比却有43.03%的涨幅，主要由黄埔滨江板块再现3万元/㎡以上楼板价地块，青浦新城土地集中出让等因素。
预计今年上半年土地市场热度仍将得到持续，原因一是去年供地计划完成情况均差强人意，今年上半年将继续保持较高水平的供应量；二是整体房地产市场环境较为乐观，宏观政策、融资环境等等都相对宽松，企业对后市颇具信心；三是各大企业销售业绩良好、资金充裕，在较强的拿地需求驱动下，将继续加大补充土地储备的力度。
2、当月区域土地市场供求分析
全市共有10个区县土地出让，多为工业用地，奉贤区出让量达到56.85万㎡，仅1幅居住用地面积仅为4.39万㎡，其余均为工业用地；松江出让量达到33.93万㎡，均为工业用地；嘉定出让一幅居住用地，面积为3.55万㎡。
成交方面，奉贤，松江、嘉定、青浦四大传统区域成交量超过150万㎡。但基本都以工业用地及动迁房为主。其中青浦新城四幅地块集中出让，经过激烈竞争，四幅地块中，新城一站16A-02A地块、新城一站17A-02A地块两幅商住地块最终被龙湖以总金额6.86亿元独揽，溢价率都超过了60%，楼板价分别为7425元/平方米、7460元/平方米。另两幅住宅地块中的新城一站18A-01A住宅地块被北京奥林匹克置业投资有限公司联合讯佳集团有限公司以2.86亿的价格成功竞得，楼板价7141元/平方米。另一幅新城一站19A-01A住宅地块则被绿地以3.56亿总价夺得，楼板价为7060元/平方米。
青浦新城这四幅地块以较高溢价率状态成交，这与起始定价普遍不高有着密切关联；其次，青浦新城板块内的住宅用地出让已经超过两年多时间处于"真空期"，此次集中出让四幅宅地，对于房企而言具有较大吸引力。
另外1月23日闵行区虹桥商务区核心区南片区04号地块被经纬集团旗下的全球商品博览汇有限公司以13.2亿元摘得，溢价率75.88%，楼板价达到20371元/平方米。这是虹桥商务区商办地块成交楼板价首次冲破2万元/平方米。
1月30日中海工业滨江置业（上海浦东）有限公司、中海工业有限公司、中海工业滨江建设发展（上海浦东）有限公司经过114轮竞价，以14.73亿元联合拿下上海黄浦江沿岸E20商办（E-4-1）地块，楼板价34821元/平方米，溢价率65.75%。与5个月前2012年8月10日成交的黄浦江沿岸E20地块（E-4-2地块）相比，地块的楼面价格要高出整整50%以上。
3、当月经营类土地市场供求分析
供应方面，1月上海共推出7幅经营性用地，出让面积共计22.61万㎡，其中推出住宅用地8.73万㎡，商办用地13.88万㎡，保障房用地0万㎡。
1月上海共成交15幅经营性用地，成交面积共计35.50万㎡；其中住宅用地成交面积8.84万㎡，商办用地成交面积21.52万㎡，保障房用地成交面积5.15万㎡。
成交金额方面，12月上海经营性用地土地出让金51.57亿元。其中住宅用地成交金额：
二、商品房市场分析
1、整体市场价量趋势运行分析
商品房新增供应面积59.70万㎡，共29个项目取得39张预售证，为近三年同期最低值，环比下探57.26%。其中嘉定、杨浦、普陀三大区供应达43万㎡，占全市新增总量逾7成。住宅方面1月份然而新增供应却仅有31万㎡，其中地处虹口、普陀、杨浦的中高端项目就超过了11万㎡，占比新增供应总量近4成。
1月的楼市延续了去年12月红火的态势，商品房成交138.36万㎡，环比上月下降20.62%，同比去年涨幅达290.62%。已经与限购前2011年1月148.67万㎡的成交量相当。住宅方面亦是如此。
2013年始申城商品住宅市场红火依旧，改善型需求的持续入市，使楼市的热度得以维持。目前购房者的入市热情依旧高涨，但开发商的推盘热情却并不高，特别是一些刚需项目在经历了一个比较红火的2012年之后，很多都提前步入了过年行情，大都以去化库存房源为主，仅偶尔加推少量的房源续销。
价格方面，整体成交价格22150元/㎡，环比下滑3.73%。住宅方面由于1月改善型购房需求积极入市，1月的成交均价环比上扬超5%，再度攀升至2.3万元/㎡以上的高位，楼市成交结构也因此发生转变。1月份成交均价在2.5万元/㎡以下的住宅的成交面积占比由12月的71%下降到69%；而成交均价在4万元/㎡以上的中高端项目的成交面积市场占比由12月的7.7%上升到了现今的10.8%。
2、公寓市场走势
供应方面看，1月公寓共有10个项目发放预售证，新增供应27.71万㎡，环比下降69.93%。中高端市场全面入市，新江湾板块润地华庭、四川北路板块瑞虹新城、长风板块雅戈尔长风8号，并都开盘面市且取得较好交。随着传统淡季的到来，开发商将重新调整年后推盘节奏，下一阶段以续销为主。
上海公寓1月份成交量达93.10万㎡，环比下滑14.92%。为6年以来同期最高水平。从成交区域上看，嘉定及大浦东超过12万㎡，单区占比全市成交量4成；刚需市场依旧占据主导位置，从项目来看，淞南高境板块的恒盛豪庭首当月去化368套，松江海尚名都及张江汤臣豪园在当月加推均取得较好效果；另外中高端项目开盘也收到瞩目，四川北路板块的瑞虹新城璟庭，开盘两天来基本售罄，新江湾润地华庭，长风雅戈尔项目剩余房源也不多，整体市场向好发展。
从价格上看，1月份公寓成交均价为22814元/㎡，微涨5.91%。主要由于几大高端项目带动，拔高整体成交均价。
3、别墅市场走势
供应量方面，1月别墅新增预售项目共有2个，合计新推房源仅152套，共3.40万㎡，环比下跌60.89%，同比下跌34.11%。其中嘉宝梦之湾景苑推出150套联排别墅，目前已在售。
上海别墅1月共成交345套，环比下跌43.47%，1月成交面积达8.20万㎡，环比下滑28.38%。1月成交量基本与2012年9、10月持平，但同比2011年1月依旧有较大差距。从区域分布上来看，浦东、青浦、松江成交占先，宝山由于大华河畔华城单月成交量近万平方米，相比之下，闵行、奉贤、嘉定三区1月的成交量普遍减少。
2013年以来，别墅市场"暖冬"行情一直在延续，此番楼市回暖的主力主要依托中高端项目，改善型需求加速入市，对成交量的稳定和提升带来明显的推动作用。如印象春城、大华河畔华城、三湘海尚等项目。岁末年初，豪宅持续成交，表现活跃，抢收效果显著，2013年一季度中高端市场将会是一个较为温和回升的态势。
1月上海别墅成交均价为25983元/㎡，环比微涨0.78%。别墅成交均价上涨态势持续，主要是因为豪宅放量，助推高端物业成交。
4、商业市场走势
1月新增供应面积15.12万㎡，环比下滑49.47%，同比则大幅上扬156.63%，新增供应面积超过2012年八个单月水平。2013年1月，嘉定新增供应47049.59㎡，再列本月新增供应量首位，但其库存量高达83.08万㎡，仅次于浦东。值得一提的是普陀区苏宁-天御国际广场目前也取得预售证，长风板块价值将进一步凸显。
2013年1月上海商业市场成交1016套，环比下滑54.09%，同比则上升43.10%；成交面积共计17.05万㎡，环比下降28.49%，同比则大涨113.45%。进入2013年1月成交量虽因临近农历春节环比有所下滑，但成交量依旧赶超2012年前十个月单月水平。
一些外环外的商业广场项目在当地大型综合体稀缺的现状下，满足了居住人口导入所带来的诸如餐饮、娱乐等的需求，从而获得热销。如春申路2801号1-3层夺得月销冠，该项目为一次性清盘，目前商业广场内部商家入驻已基本完成。年末伴随办公楼置换季及大型资本的年末抄底，部分写字楼商铺也占据了成交巨头。如位于内环内东外滩板块的滨江国际广场商铺部分1月成交金额高达3.56亿，而位于陆家嘴滨江板块的东方金融广场商铺部分成交均价亦高达55201元/㎡。
1月上海商业市场成交金额共计35.83亿元，环比下降39.12%，同比则大涨186.92%；成交均价21016元/㎡，环比下跌14.86%，同比则上涨30.01%。
5、办公市场走势
1月上海办公市场新增供应环比有所回升，新取得预售证项目共计7个，新增可售办公面积13.47万㎡，环比上扬8.11%。新增供应集中于闵行、嘉定、杨浦等非传统商务区域，为区域内注入新的血液。
2013年1月，上海办公市场成交2562套，环比下降15.33%；成交面积20.02万㎡，环比下降32.36%。1月上海办公市场成交套数回落到2012年10月份水平，但同比有明显上涨。1月办公市场成交依旧活跃的原因是小户型商住类型项目集中签约。位于宝山万达广场，12月共计成交3.4亿元，占比全市12月办公市场成交总额的10%；另有南汇的五角商贸城及绿地东海岸时尚广场成交3.3万㎡。
1月办公市场"量价齐跌"态势，成交总额逾36.96亿元，环比下降近50%，成交均价18463元/㎡，环比下跌29.01%。究其原因主要是热销的商住项目多集中在外郊环区域，属于价格洼地；另一方面，成交的项多以小户型低总价为主，投资类占比较高，对于成交均价的拉升乏力。
三、二手房市场分析
1、各类型二手房出售挂牌数量统计分析（2013年1月底）
1月上海二手房成交量略有下降，但相对同期市场成交较为乐观。全市二手普通住宅房月挂牌74959套，环比减少795套。
1月份全市二手房住宅挂牌累计套数为141761套，环比上月减少1123套；办公挂牌数2178套，环比增加56套；商业挂牌数841套，环比减少2套；其他类挂牌数减少65套。
从各环线的挂牌数看，目前住宅挂牌数主要集中在内外环间，所占比例约为50.61%，占比有所提升；办公，商业和其他类挂牌数主要在内环以内。
2、各区域二手住宅出售挂牌数量统计分析（2013年1月）
从各区域二手住宅挂牌数看，1月份浦东新区二手房挂牌数依然居于榜首，但挂牌数量有所减少，成交量提升。
全市总价200万元以上挂牌房源与上月减少212套，浦东、杨浦、虹口表现最明显。总价100万元及以下、150万元以上房源挂牌出让最多。与上月相比，低总价产品交易持续活跃。分区域来看，浦东（不含原南汇）、虹口、闵行挂牌套数位列全市前三甲。
3、各面积段二手住宅出售挂牌数量统计分析（2012年9月底）
本月70㎡小户型各面积段的房源相比减少532套，100-120㎡以上的户型挂牌量占总减少188套，120㎡以上户型挂牌占比约33%.
在限购、限贷下，去年底出现的刚性和高端需求的集中释放延续到今年1月，有其客观原因，但已经影响到市场预期。由于近期调控加码征兆不明显，随着时间推移，这种政策"空窗期"形成的上涨预期已为多数购房者所接受。在预期影响下，紧迫性购房并未消退从而助推了房价上涨，而一手房客户流入二手房市场也印证了"成交量拉升房价"。即将进入的2月楼市淡季，或将迎来新一波振荡。
第三部分区域成交分析
一、上海各环线成交涨跌情况
2013年1月，上海商品住宅成交面积为101.29万㎡，虽然环比略有下降，但延续2012年火热状态，各环线间成交量均有不同幅度的上滑。外交环成交49.34万㎡，环比下探26.07%，主要是由于刚需热度逐渐退市，开发商蓄力年后。目前100㎡以下刚需小户型库存进一步减少，预计按目前速度5个月基本去化完成。
12月份内环内成交8.12万㎡，环比上扬44.72%，瑞虹新城璟庭功不可没，该项目单盘当月成交321套（4.0万㎡），占据该环线一半比重。
从成交占比来看，高端市场积极入市的情况下，外交换成交占比环比下降6个百分点，内环以内成交占比环比上涨4个百分点，其他环线成交表现平稳。
从各环线成交均价看，与12月相比变化较大。
内环内成交均价50834元/㎡，环比下降14.53%，中外环成交均价28406元/㎡，环比下降2.21%，在恒盛豪庭368套大规模成交下，均价仅21855元/㎡，一定比例上拉低均价。
外交环成交均价18584元/㎡，环比有5.06%的涨幅。得益于一品漫城1.36万㎡成交量，占比闵行区15%，均价25124元/㎡，一定比例拔高均价。
二、上海各区域成交涨跌情况
2013年1月全市18个区县中，13个区域成交量有所下滑。
大浦东（含南汇）以近20万㎡的成交量全市领跑，单区垄断了全市近1/5的成交总量。得益于低总价小户型项目的热销，如张江汤臣豪园及绿地景汇佳苑。
虹口区在瑞虹新城璟庭（4.02万㎡）大盘带动下成交涨幅达1527.74%，主要由于该区一直缺乏新增供应且周边无竞品；闸北区在名园森林都市（0.95万㎡），中星馨恒苑（0.57万㎡），两盘联动下成交量环比上浮26.57%；松江区在海尚名都（1.65万㎡）热销下涨幅15.06%。
价格方面，由于1月改善型购房需求积极入市，1月的成交均价环比上扬超5%全市18个区县里6个区域成交均价走低，但跌幅不明显。
三、本月十大热销楼盘分析
1、按成交金额排名
1月成交金额排名前十的楼盘共成交54.64亿元，总金额环比上月上涨12.17%。
30000元/㎡均价以上项目5个；瑞虹新城开盘两天即告售罄，成交近321套，主要由于区域内近2年无新增供应量。
恒盛豪庭1月3日开盘截止月底已去化368套，去化较快。
Top10中3个项目位于闵行区，近期闵行区各板块活跃度较高。
2、按成交面积排名
1月成交面积排名前十的楼盘共成交20.45万㎡，与上月基本持平
1月上海成交面积排名前十的楼盘中，6个项目成交均价超过2万元/㎡，中高端市场再度走热，且近期地王项目频频开盘。
成交面积排名前十楼盘成交均价在2.3万元/㎡。
第四部分本月楼盘推荐--雅戈尔长风8号
推荐理由
普陀长风板块地王项目，1月26日开盘，开盘价格4.5万元/㎡，当天基本售罄，目前剩余少量大户型。
一、基础指标
二、产品分析
1、区位分析
（1）规划优势
长风板块位于普陀区西南部，金沙江路以南、内环线中山北路以西、中环线真北路以东的区域，南面则是苏州河。这里曾经是苏州河流域重要的工业基地，如今，因为包括中海长风地王在内的众多地王的诞生，再次吸引了整个上海的目光。
东长风板块以生活休闲、教育配套等主体，西长风则以生态商务区作为开发主体，众多国内外知名企业总部也已进驻，区域内正在建设中的有国浩长风城、北岸长风、旭辉世纪广场、汇银国际商务中心等多功能商务群。作为长宁虹桥商务圈发展的延续，未来发展潜力巨大
而随着中海、国浩、雅戈尔等开发商斥巨资拿地，楼板价不断创新高之后，板块价值、潜力逐渐被人看好，具成为未来豪宅区域潜质。
（2）交通配套
13号线(在建)、15号线(规划中)
金沙江路作为主要交通出入通路，
公交：766、808、825、44、551、74、91、沪北青专线、莘北专线
（3）项目配套
长风公园、长风景畔广场，国盛中心，建材市场，长风海洋公园
商业配套-依托金沙江路商铺串联，大型商业配套比较缺乏
教育文化配套-华师大、云岭实验学校、怒江中学、曹阳二中、华师大附属小徐二等近10所学校。
医疗配套-上海市儿童医院（在建）、上海市妇幼保健院（在建）、普陀区妇幼保健院（在建）、区域内现有医疗配套缺乏，仅有兰溪路上的普陀区中心医院。
（4）项目劣势
现有配套较弱--大片土地尚未开发，未来规划落地尚需时间
豪宅居住氛围不足--周边商业配套等档次较低，未形成良好的商住氛围
交通不便利--目前主要通过金沙江路出入，双向两车道，车流量复杂，高峰时段较拥堵，轨交线在建，短期内规划不落实
2.规划设计：
雅戈尔长风8号项目地处上海市普陀区长风生态商务区8号东地块，总用地面积为52903㎡。地块位于金沙江路以南，泸定路以西、规划的公共绿化带以东、以北。
雅戈尔长风8号项目中建筑物在总体布局上形成了南北2个组团。南北2个组团之间通过一条景观轴线加以联系。使中心绿地的景观资源可以为整个小区的居民服务。
雅戈尔长风8号建筑风格采用北美大都会风格，采用葡萄牙砂岩干挂石材下沉式会所，由国际知名品牌MOB健身管理中心，配备恒温的室内游泳池万米国宾草坪，原生态园林景观。
3.外立面风格：
4.户型设计：
--94㎡2室2厅1卫
1.全朝南户型，朝南的两间房间采光都比较好。
2.主次卧带飘窗设计空间利用率高，附赠价值高。
3.U型厨房朝北，基本无采光，较暗。
4.卫生间偏暗，采光较差；淋浴房较小。
.客厅与卧室动静分离，设计较为人性化，活动与休息互不干扰。
--120㎡2室2厅2卫
1.户型为南北通透，室内整体采光及通风效果良好。
2.入户带有玄关柜、北餐厅带有飘窗，客厅餐厅进深较大，南阳台面积大，空间利用率高。
3.U型厨房全明设计。
4.主次卧均带有飘窗，主卧带独立卫生间。
5.客厅、餐厅与卧室有效分离，互不干扰。
6.明卫设计，采光及通风效果良好，可以预防室内异味及潮湿问题。
5.装修标准
精装带地暖，6000元/㎡精装标准（全屋威能水地暖、小户型博世四件套、高仪龙头花洒）
四、营销推广
1、去化走势：
2013年1月26日开盘，推出160套房源，小户型基本全部售罄，均价45000元/㎡
（审校：杨晓敏）
