2月27日，上海土地市场迎来“国五条”新政后的首次经营性用地地块的出让竞拍。此次出让的三幅地块包括两幅宅地和一幅商业地块，最终成交金额合计为10.03亿元，一幅宅地溢价率达58%，土地市场热度不减。

  某央企投资部负责人表示，“国五条”细则未出，土地市场也谈不上受多大影响。最近，政府推介会热情不减。该公司去年曾拿下数块单价或总价地王，今年将继续增强土地储备，关注核心区域地块。

  某国有背景的投资部经理表示，“‘此次三幅地块’成交价格还蛮正常的，(‘国五条’新政出台后)土地市场没什么大起大落，我没有感觉到政府推地节奏有什么特别变化。若今年全国‘两会’推出(‘国五条’)细则，届时市场则可能会有波动。”

  安亭板块楼板价涨超2成

  昨日颇受关注的一幅住宅地块是嘉定区安亭镇03B-05、03B-06地块，该地块吸引了包含金地、新城、中建、路劲等10家房企参与最终竞买。最终富安投资发展有限公司通过“暗标”(即书面竞价形式)方式，以4.9亿元拿下，折合楼板价为6007元/平方米，溢价率58%。

  出让资料显示，嘉定区安亭镇03B-05、03B-06地块属普通商品房用地。其四至为东至规划道路，南至博园路延伸段，西至顾浦河，北至规划道路，出让面积达35468平方米，容积率为2.3，起始楼板价为3800元/平方米。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，虽然相关出让形式采取了暗标方式出让，但在土地需求热度不断升温、开发商拿地积极性大增的背景下，仅靠改变出让土地方式的效果并不明显，尤其是仍在遵循“价高者得”的规律。

  据21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示，去年11月，该地块所处的安亭板块内成交一幅同性质地块，即嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块(03B-12、03B-13)地块，最终其被绿地以10.3亿元摘得，折合出让楼板价5002元/平方米，当时该地块已有31.6%的溢价。

  汉宇地产报告认为，仅仅经过短短三个月时间，该板块的地块成交楼板价就出现超过两成的涨幅。就目前安亭板块新房售价来看，处在1.2万-1.4万元/平方米的区间内，同时还考虑到该幅地块将各配建5%总量的安置房及经适房，对于房企而言，开发成本势必会被推高。因此，未来想要实现更大利润空间，一方面基于后期市场表现，另一方面，则需要提升产品品质，走差异化路线，以此来迎合不同客群需求。

  21世纪不动产报告指出，2012年嘉定安亭板块内新建商品住宅均价为1.25万元/平方米，同比(比上年同期)下降12.9%。其中，离上述富安投资拿下的地块较近的住宅项目新城尚上城，在2012年累计成交3万平方米，为板块内之首，合计成交均价约为1.17万元/平方米。

  南桥地块底价成交

  昨日，有多达6家房企确认竞拍的一幅住宅地块——奉贤区南桥新城03单元04-06、05-01区域地块，却出人意料地遭到“冷遇”。该地块最终被申通地铁资产经营公司联合奉贤区轨道交通建筑投资有限公司以3.51亿元的底价竞得，折合楼板价为3999.9元/平方米。

  该地块属普通商品房用地，四至为东至住宅，南至奉贤机动车安检站，西至沪杭公路，北至秀枫苑，合计出让面积43876.1平方米，容积率2.0，起始楼板价为4000元/平方米。

  据了解，早在2010年，《上海市城市轨道交通近期建设规划(2010-2015年)》已获得国家发改委正式批复，5号线南延伸段已列入新一轮建设规划之中，预计“十二五”期间将开工建设。黄河滔表示，上述规划出台后该板块内的土地成交量开始显著上涨。

  据21世纪不动产上海区域市场研究部数据显示，2011年至今上海市已共计出让9幅位于奉贤南桥新城的经营性用地，且该9幅地块皆不同程度涉及居住属性。而从出让地块的平均楼板价来看，约为4863元/平方米。

  黄河滔认为，在土地自身价格合理、需求不少、后续具升值潜力下，该南桥新城宅地以底价成交，或更多的是地块本身的技术原因所造成。

  据该地块的出让答疑中显示：未来5号线规划南延伸段将穿过该地块下方；除地下基坑施工方案以外，其他设计方案是否还需地铁相关管理部门审核；如果因降噪减震而增加的维护成本需由竞得人自行承担维护成本。

  2月份6成地块溢价成交

  除上述两幅宅地外，昨日成交的崇明县建设镇6号商业地块被上海祥腾投资以1.62亿元的价格摘得，楼板价为5475元/平方米，溢价率34%。该地块面积9.8万平方米，容积率为0.3。据了解，上海祥腾投资在上海多个外围区域，成功开发过多个商业项目。

  据21世纪不动产上海区域市场研究部数据统计显示，算上昨日出让的3幅地块，2013年2月至今(截至2月27日)上海市共计已出让了8幅经营性用地，合计出让面积为21.9万平方米，累计出让总金额达16.6亿元，同比分别回落72%、47%。不过从历史数据上看，近3年来上海市春节所在月份的土地成交受节假日影响往往会有波动。2011年、2012年春节所在月的土地成交面积环比降幅皆达50%左右，而2013年2月作为春节月份，其前27天土地成交面积则较1月跌落22.9%。而从溢价表现来看，2月目前溢价地块在出让总量中占比仍高达63%。

  黄河滔表示，从目前看来，随着楼市整体销售情况良好，房企资金压力缓解，土地市场需求短期内回落可能性不大。故在年初土地频频溢价、开发商出价及拿地意愿都较为进取的背景下，后续一些优质地块仍将面临较强的高溢价压力。