张宏伟：城市“并区”对楼市影响的几点思考
张宏伟
同策咨询研究部总监
2月21日消息，南京市行政区划调整方案已正式获得国务院、江苏政府批复同意。根据方案，南京市将撤销秦淮区、白下区，以原两区所辖区域设立新的秦淮区；撤销鼓楼区、下关区，以原两区所辖区域设立新的鼓楼区；撤销溧水县，设立南京市溧水区；撤销高淳县，设立南京市高淳区。
城市“并区”并不新鲜，仅仅就近2-3年时间就有北京、上海、天津、合肥、苏州等多地“并区”事件。城市“并区”在新型城镇化大背景下，或许还会上演一轮全国“并区”浪潮。
众多周知，行政区“并区”，有利于精简机构，合理配置地区经济、社会资源，提高行政效能，降低行政成本，提升核心区规划建设和整体管理水平。
那么，就城市“并区”而言，“并区”对于房地产市场有哪些影响，对于房企来讲有哪些机会？城市“并区”之后的房地产开发应该注意哪些问题？
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，根据城市“并区”类型不同，其对于市场的影响也会有所区别。城市“并区”主要分为三类：
第一、城市核心区域行政区的“并区”，例如上海原卢湾区、黄浦区合并成为新的黄浦区，北京市原东城和崇文区、原西城和宣武区的合并。
“并区”解决了主城区部分市辖区规模较小、实力较弱，影响了资源整合，制约经济社会发展的问题。对于房地产市场而言，由于城市核心区域行政区土地价值较为接近，及并无大规模土地出让及开发的可能性，总体来看，“并区”后对于新的行政区商圈资源的重新规划、整合提供了基础，因此，“并区”对于该区域内的商业地产的发展提供了机会。对于住宅地产来讲，土地资源的有限性、区域市场价值的趋同性等决定了“并区”对于住宅市场影响并不大，但市中心的中高端住宅市场的开发仍将会受到市场追捧。
第二、城市核心行政区域与城市非核心区“并区”，例如上海原南汇区并到浦东新区，成立新的浦东新区。主要为了解决城市核心行政区受制于土地资源有限，城市发展后备用地不足的问题。
对于房地产市场来讲，“并区”非核心区土地及市场价值逐渐向城市核心区看齐，相对应的也会带动非核心区尤其是靠近核心区的相应板块或区域的的价值的快速提升。因此，“并区”有利于非核心区的房地产市场尤其是住宅市场的快速发展，开发企业也会加速在这个区域的布局。
此外，非核心区还承载着城市核心区产业转移、人口转移的作用，此时，一定意义上，非核心区有可能成为核心行政区的“新城”。“新城”的地位导致非核心区的商业地产、产业地产将迎来新一轮的市场发展机会。
第三、城市非核心行政区升级，通过“撤县(县级市)建区”等方式完成“并区”。如此次南京行政区划调整过程中溧水、高淳“撤县建区”。
通过“撤县(县级市)建区”等方式完成“并区”，使原有县市区域的基础设施、政策，交通、教育、就业等与城市主城区同城化，相对应的土地及市场的价值也会相对应的提升。一定意义上，“撤县(县级市)建区”后这个区域也有可能成为核心行政区的“新城”。“新城”的地位将导致开发企业大量“造城”项目落地于这个区域，短期内来看“并区”后区域内房地产市场迎来新一轮的发展机会。
总的来看，无论哪种类型的城市“并区”，是城市发展中的必然。放大地图，我们可以看到里面有星罗棋布的街道、正在扩建的商场、即将改造的图书馆、正在扩容的学校、正在招商的工业区、正在新建的“新城”……都与“并区”相关。
但是，“并区”之后带来的诸多房地产市场问题也值得我们去关注。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首先应该注意的就是，“并区”之后都会面临短期内的市场炒作与开发企业新一轮拿地布局市场的机会，房价也会面临炒作与上涨的压力。例如在上海原南汇区并浦东新区之后，原南汇区尤其是周康板块、临港新城等板块引来市场炒作热潮。在楼市调控初见成效的今天，“并区”有可能短期内不利于维护楼市调控成果，会引起市场短期炒作与市场泡沫的产生。政府在做“并区”调整之前应该充分考虑到行政区化的调整与房地产市场调控的关系，维系市场健康稳定发展，防止市场过热的现象。
其次，大规模的“造城”有可能导致“空城”现象，政府在“并区”规划新区时，应做到产业先行，切实做到“产城融合”，最终形成产业新城。
产业新城的发展要实现产城融合。产业新城作为“并区”后产业专业及发展的载体，仅仅靠园区发展产业很难做好，因为缺乏居住、生活等配套。如果说仅仅搞城市化，只是做房地产市场开发建一些住宅“造城”来吸引人住，在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。如果产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展，不仅仅或造成城市交通负荷加重，也可能最终导致“空城”的现象发生。因此，城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样相互的互动与推进，才是“并区”之后新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法。
