CRIC研究：真假“鬼城”之辩
(评论员：马祺) 近期一则辽宁营口房地产泡沫严重，政府不断出台救市政策的消息在业内广为流传，营口更是被喻为继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”。回顾近期楼市，已有鄂尔多斯、贵阳、常州、南通、营口等多个城市被冠以“鬼城”的称号。笔者认为以上的城市不能一概而论，如鄂尔多斯这样的资源型城市，在调控过猛的背景下容易导致“鬼城”现象，而综合型城市如贵阳、常州、南通，其具有很大的战略纵深，成为“鬼城”的概率微乎其微。
产业单一——资源型城市抗风险能力弱，易成真“鬼城”
鄂尔多斯以煤炭资源起家，其煤炭储备约占全国总储量的1/6。在这10年间，其依靠能源价格的上涨，积累了巨额的财富。十三年间，GDP增幅达21倍，从2000年的150亿元，发展到2011年的3218.5亿元，按照其2011年公布的户籍人口154.2万人计算，其人均GDP达21万/年，远超北京、上海。
能源拉动了经济发展，也给当地的房地产注入了过多的流动性，2005年，鄂尔多斯当地住宅均价仅为1000元/平米左右，而到了去年其住宅均价已达6300元/平米左右；6年多的时间，房价上涨超过6倍，上涨过快导致的泡沫已经不容小嘘。
经济转型后，人口变化趋势也不利于鄂尔多斯房产的可持续发展，鄂尔多斯曾经依靠能源经济吸引了大量外来人口。以老城区东胜区为例，其人口从2000年最初的不足4万人，膨胀至如今的80万人，13年来增长20倍。而如今随着中小煤矿的兼并停产，外来人口的导入以难以为继。
以能源致富的城市，当其产业受到限制，不能按照原来模式发展的时候，其抵御风险的能力较弱，容易产生“鬼城”，其应对策略在于寻找经济新增长点，以鄂尔多斯为例，其未来谋求在汽车、新能源、旅游、金融等产业上的发展，而这个过程往往需要时间，在这个产业的间歇期，“鬼城”这个称号或将继续陪伴。
现实发展跟不上规划预期——热点城市易现阶段性“鬼城”
这类城市往往属于区域的新兴城市，受益于产业政策或区域规划利好，短时间内吸引了大量企业的投资，积累了大量的库存，在一个时间点，呈现出阶段性“鬼城”现象。
以营口为例，2009年七月“辽宁沿海经济带”被国务院确定为国家级经济发展战略，营口位列其中，而在当时，营口GDP已经连续5年排名辽宁省第一，工业强市和人口旅游大市已经开始萦绕这座城市。短时间内，包括万科、保利、恒 大在内的大型房企纷纷拿地，造成短时间内房屋存量的陡增，2011年底，营口市新竣工住宅面积与存量住宅面积之和，已高达4800万平方米。按照人均35平米的居住空间，不算未来新增的供应量，营口需新增150万左右的人口，才可消化掉目前手中的存量房。目前，营口市的中心城区人口为56万。按照其特大型城市规划，到2020年，中心城市人口达到120万~130万，基本可以消化目前库存。
笔者认为，这类城市的“鬼城”现象只存在于某一段时间，只要随着规划的兑现和产业发展的成熟，其高企的库存将会逐步消失。
综合型城市——被过度解读的“鬼城”
前段时间，有媒体报道常州、南通成为 “鬼城”，就笔者个人认为，这类城市无论从区域一体化、产业发展还是房地产市场成长性需求角度来看，都没有成为“鬼城”的可能。
首先，常州所处的长三角经济圈给其带来得天独厚的发展优势，作为我国经济发展的领头羊，长三角城市群GDP总量占全国比例长期保持在20%左右的水平，经济总量巨大；其次，长三角当前城市群之间的产业错位发展的格局更加合理，不依靠单一模式的发展，摆脱了受政策及经济周期影响大的风险；最后，长三角路网建设日益完备，使城市之间的联系紧密，如果一个地方出现明显的价格洼地，将会被迅速填补。
最后，笔者认为有产业支撑的综合型城市，尤其是长三角区域的城市，背靠区域强大的综合资源作为支撑，其成为“鬼城”的可能性微乎其微。
