CRIC研究：税收政策令北京深圳二手房市场表现不佳
(文/研究中心)对于房地产市场来说，2012年可谓是“这个冬天不太冷”，全国重点城市一手商品住宅的交易量全面回升，二手房市场方面，也呈现出和一手房市场几乎同步的回升态势。但是也有例外，对于北京和深圳这两个一线城市来说，由于在2011年先后出台了有关调整二手房计税价格的政策，导致二手房交易成本明显上涨，故而对2012年的二手住宅市场持续造成影响，其中北京二手住宅增幅明显低于同期一手住宅，深圳甚至出现了二手客户回流至一手房市场的情况。
北京：成交增幅落后于同期一手房，政策掣肘效应明显
2012年北京二手住宅的成交总量为1246.5万方，较2011年同期上升11.45%，同期一手住宅成交总量为1307.21万方，同比2011年同期上涨51.34%，二手房市场的回暖程度显然不如同期的一手房市场，之所以会出现这样的情况，我们认为主要是由于2011年底北京地方政府针对二手房税率的上调所致。
2011年11月25日，北京财政局、地税局、住建委联合发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，根据该通知规定，二手房交易计税价格将被进一步上调。根据有关机构的统计，新政实施后，平均每套二手房最低计税价格将上调20%左右，应缴税费将增加10-15%，新政的执行时间为12月10日。一方面，二手房的交易成本明显上涨；另一方面，一手房的销售均价出现下调，数据显示，2012年北京商品住宅销售均价为20534元/平方米，同比下降5.2%。由此才出现了2012年北京二手住宅市场回暖大大不如一手市场的状况。
从2012年月度数据来看，1-12月北京二手商品住宅月均成交面积为98.5万方，较2011年年度月均93.2万方小幅上涨5.7%。从月度走势来看，1月份的成交额受传统淡季和市场环境影响，再加上12月初刚开始执行的加税令，创下24.5万方的历史新低。此后整体走势基本和一手房市场一致，在7月达到150万方的全年最高值，滞后一手房1个月时间，11-12月联系2个月出现了20%以上的环比增幅，年底翘尾的行情同样出现在北京的二手房市场。
深圳：受交易计税政策影响，成交连续两年出现下滑
2012年深圳二手住宅成交共计590.1万方，较2011年同期下降15.28%；对比同期一手住宅，累积成交面积381.86万方，同比上涨39.89%。之所以2012年深圳会出现这种二手房客户回流到一手房的情况，我们认为主要有两方面的原因：
其一，2012年深圳一手商品住宅供应相对充足。11月供应达到97万方，创下近4年最大单月供应，全年供应规模达到469.07万方，同比2011年增长20%以上；其二，2011年深圳二手住宅重设评估价使得二手房交易成本增加。根据该政策的规定，报税价格若低于评估价，则按核定计税价格征收税款。事实上，自该政策在2011年6月初公布后，曾出现过一波集中备案的赶末班车现象，7月政策正式落地后效应集中显现，成交量便出现了断崖式的巨幅下滑，这种情况一直延续到2012年。
从月度成交走势来看，2011年7月政策正式执行以来，深圳二手住宅交易量始终处于极度低迷的状态，直到2012年3月以后，由于二手住宅价格的下调(平均降幅在20%左右)，带动成交开始稳步上扬，到了6、7月份，国家宣布第一次降息，二手房市场明显反弹，挂牌价格快速回到2011年水平。但是尽管如此，二手房成交依然继续一路走高，9月份创下93.27万方的年度成交最高，几乎回到2011年政策出台前的水平。但是10月以后成交再度出现急剧下滑，环比交易量减少了一半以上，11-12月延续了这种低位的趋势。
我们认为，这是在市场在连续5个月持续上涨以后的一个正常的缓冲。这5个月的上涨背后，先是二手房业主以价换量的推动，后是市场预期改变带来的恐慌的推波助澜，而后者在10月中旬温家宝总理“坚持调控政策不动摇”的再次重申后士气大挫，加之受制于刚需市场本身的有限，这才合力造成了10月以后成交量明显的回落。
