CRIC研究：典型城市市场规模扩容 房地产供求风险稳中有降
2012年四季度，中国楼市再度迎来需求方的集中爆发，年底成交翘尾，市场规模亦持续扩容。通过对全国36个典型城市[1]市场的供求关系走势以及存量消化周期进行交叉分析，可以清晰地看到，重点城市市场供求关系虽略有趋紧，但在成交量快速上升的影响下，消化周期仍在持续下降。
整体市场——市场规模持续扩容，供求比处于合理范畴
2012年四季度典型城市商品住宅供求比为0.88，较三季度而言略有下降。近两年来我国GDP增速、工业增加值、投资增速等主要经济数据的持续回落，促使今年中央宏观政策有所微调，将稳增长放在更重要的位置，虽然行业调控仍未放松，但房地产企业面临的政策压力较2011年已有明显放缓，年内市场走势亦出现回暖。2012年四季度，全国典型城市商品住宅需求持续释放，环比2012年3季度上升了12.6%。就市场具体走势来看，10月份，在市场持续销售良好后，大多数企业资金压力得到了明显缓解，而之前持续跑量所导致的利润下降使得企业价格策略逐渐趋于保守，导致期内成交有所减少，市场进入一个相对平稳的阶段。而到了11-12月，各重点城市市场供求总量出现大幅度翘尾，这一方面是由于时逢年底，一部分前期价格策略相对保守的中小型房企，需要完成业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，推升市场供应总量；另一方面，则是由于过去3-4个月出现在各大重点城市中的价格回涨暂告一段落，相当一部分客户担忧明年市场进一步回暖进而加快入市，拉升市场需求。
而从全国典型城市供应量走势来看，四季度供应总量为8756万平方米，季度供应量值环比大幅上升；而从各区域来看，仅华东、华中城市供应量较三季度有所减少，其中上海、郑州等重点城市供应均有大幅下滑，而其他区域供应量较三季度均有大幅度的增加，在兰州、哈尔滨、呼和浩特等市的带领下，华北更是同比上升26%。
典型城市——供求风险稳中有降，哈尔滨、呼和浩特供求风险过高
当前低度供求风险的城市所占比例为78%，与上季度持平，其中处于次低风险区域内的城市数量由9个减少到8个，供求比1.2以上、去化率小于12个月的最安全区间分布有北京、广州、深圳等20个城市；而中度供求风险城市占比8.33%，与三季度持平。在四季度市场中，处于中度供求风险的城市出现明显分化，如武汉由于城市交通系统升级等楼市利好因素，市场成交得到改善，风险有所降低，而太原则由于岁末开发商大幅放量，12月商品房市场供应环比上升近9倍，导致供求关系急剧恶化，消化周期拉长，市场风险骤然上升。
在调控政策力度持续的市场中，随着整体层面经济政策的持续放松，四季度整个市场企稳回升，多数城市出现供需两旺。其中华北城市的表现持续强势，2012年四季度兰州、哈尔滨等城市成交量更是环比上升超过50%。因此至少2013年年3月份全国两会前，整个行业政策面将维持当前的平稳格局，市场需求继续温和释放也应是大概率事件。
另一方面，从市场供应层面上看，随着近两年来调控政策的变化，也使得楼市的波动性也愈加难以预料，因此开发企业纷纷加快项目运作，越来越多的开始执行高周转策略，从统计局公布的数据来看，自2010年四季度至2012年，房地产开发投资和新开工增速持续下跌，按照通常的项目开发节奏，这部分供应将在今明两年内集中入市，加上政府在2011年年末强调了对于保障房竣工率指标的考核，2013年上半年市场商品住宅新增供应将进入阶段性低谷。
供应方面，由于自2010年四季度至2012年，房地产开发投资和新开工增速持续下跌，按照房地产项目的建设周期推算，2013年上半年市场新增供应将进入阶段性低谷；需求方面，至少3月份全国两会前后整个行业政策面将维持当前的平稳格局，预计市场需求继续温和释放应是大概率事件。因此，在供求两端形成阶段性矛盾之下，市场局部将陆续出现利于卖方的局面，从而推动房价继续回升。
综合两方面的预期，我们认为，在供求两端形成阶段性矛盾之下，城市层面将陆续出现利于卖方的现象，从而促使房价继续上扬。成交持续回暖、尤其是房价的回升，必将带来政策面风险再度积聚。因此我们判断，大致在5-6月份左右的时间点上，中央层面或将针对房地产市场“过度回暖”征兆出台新的调控手段。故而对于开发企业而言，把握住在2013年上半年这段时间内的市场机会，应积极调整企业销售策略，并谨慎应对下半年之后可能出现政策面变数风险。
