CRIC持研究：续调控环境下 两类豪宅项目仍能撬动市场
2012年全国商品住宅项目销售金额TOP20的总额为1029.66亿元，同比上涨37.47%，贵阳的花果园项目以245.19亿元的销售成绩位居榜首，从入榜门槛看，2012年销售金额T0P20的门槛为32.58亿元，较2011年高出14.13%。综观整张项目销售金额榜，北京项目共计9个，依旧占据绝对重心，上海、广州、深圳和杭州也有共计6个项目入榜。
客观上讲，2012年针对高端住宅的政策环境相比2011年没有出现明显的松动迹象，高端购房行为依然是房地产调控的重点针对对象。事实上，从项目销售的总体表现来看，2012年以来一二线城市高端住宅的销售情况确实不如刚需和改善类项目，但是即使在这样的环境下，全国依然有销售不俗的豪宅项目，总结来看，主要有两类典型案例。
其一是占据城市核心地段、真正意义上的豪宅，这类项目已不再是简单的房地产项目，更代表了城市的稀缺资源，对于有能力购买这类项目的客户而言，政策环境和升值预期都不会是考虑的重点，典型的项目即北京金茂府项目。
金茂府靠近北京交通动脉之一的东四环，毗邻地铁14号线及7号线，与国贸、华贸商圈车程不过5分钟，地段优势得天独厚。根据CRIC(微博)监测数据显示，2008年至今，北京供应的四环内住宅用地总共只有10块，累计建筑面积不超过100万平方米，可能不及城市外围某一小区的规模，其中2011年更是没有宅地供应，至于未来，根据《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》，“十二五”期间，北京市将优化空间布局，其中三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环以内原则上不再新增供应集中建设经适房用地以及大型公共设施建设用地，这意味着未来四环内楼盘也将更加稀缺，在我们看来，未来四环内将成为继三环之后新的土地真空区。
其二是依靠性价比取胜的豪宅项目，这类项目打破了我们以往关于豪宅营销的传统观念，在当前政策调控持续的大背景下采取积极的价格策略，获得了优秀的销售业绩，典型的代表即上海海珀旭晖项目。
海珀旭晖在2011年12月初次开盘，定价8万/平方米却辅以8折优惠幅度面市，2012年后，项目优惠幅度较开盘时略有减少，但一直保持在8.5折优惠的水平，根据我们的计算，2012年海珀旭晖住宅产品(酒店式公寓未计算在内)成交均价仅为63122元/平。至于这个价格究竟处在一个什么样的水平，我们首先可以将海珀旭晖与同板块的恒盛尚海湾豪庭作比较，两个项目相距1公里以内，产品品质相差无几，尚海湾豪庭2012年在售产品售价保持在80000元/平的水平未曾有下调的迹象，如此一比较，海珀旭晖定价足足低了20%；其次我们可以将海珀旭晖的定价水平和传统市中心地段豪宅做比较，当前上海徐汇中心板块的标杆豪宅项目嘉御庭均价接近80000元/平，长宁区新华板块、静安区北部板块的豪宅均价都超过80000元/平，而在上海传统豪宅聚集地——卢湾区新天地板块内凯德茂名公馆售价接近100000元/平，与这些位于静安、长宁、卢湾的顶级豪宅相比，海珀旭晖及其所属板块其实都还处于估值洼地，其60000元/平的实际销售单价甚至还不如翠湖天地项目在二手房市场上的定价。
