《长沙市物业专项维修资金管理办法》将出台
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来源：长沙晚报
《长沙市物业专项维修资金管理办法》将出台 有望解决征集签名难、资金使用难问题
龚玲玲 制图
电梯停摆，屋顶漏水，都快火烧眉毛了，要用物业维修资金修房子，必须找2/3以上的业主签名同意?近日，市政府常务会议原则审议并通过了《长沙市物业专项维修资金管理办法(草案)》，今后，凡出现电梯故障、外墙渗漏等应急维修情形，这笔维修费都可直接从资金中列支，物业专项维修资金表决难、使用难的状况将得到改变。
“房屋养老金”属于业主所有
物业维修资金是老百姓的“房屋养老金”，这笔钱什么时候交?《办法》规定，“购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋入住手续前将首期物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户”，并明确了“房地产开发企业不得代收物业专项维修资金”。
同时，“对未预售的商品房，房地产开发企业应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户”;“自建、代建的房屋，房屋所有权人应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户”。
交存标准：每平方米造价的5%至8%
买一套房子要交多少物业维修资金?《办法》规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准，由市住房和城乡建设行政主管部门根据市建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定后向社会公布，并适时调整。
物业维修资金由谁来管?据介绍，目前，长沙市仅有28%的小区成立了业主大会和业主委员会，而这笔维修资金的使用审核涉及政策法规和工程技术等多方面知识，为保障资金安全，《办法》规定， 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有;业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金，由管理机构代管。
3万元以下项目可一次性表决
记者获悉，去年上半年，长沙某小区要维修大门，由于该小区共有1200户居民，当时物业公司费尽了脑筋，花了很长一段时间，也没能找到足够的业主签名，最后物业公司只好自己出钱修好了大门。
一方面是业主急等用钱修房子，一方面却是物业维修资金账上“有钱使不出”。针对目前存在的问题，《办法》对物业专项维修资金明确了三种使用模式，包括一般使用模式，一次性表决模式和应急维修模式。
《办法》规定，物业专项维修资金只能专项用于物业公共部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不能挪作他用，相关费用由业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
为了减少受益业主签名的次数，缓解签名耗时长的问题，《办法》设立了一次性表决模式，即“对同一物业管理区域内全体业主受益且单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下的，可采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。”
应急维修可直接列支维修资金
电梯故障、房子漏水这样的急事，得占受益建筑物总面积2/3以上，且占总人数2/3以上的业主签名同意，才能动用物业维修资金修缮。而征集签名，需要花费相当长时间，很多时候，物业公司最后只能直接向住户收取费用。维修资金使用难，是目前长沙各小区普遍存在的问题。
《办法》规定，出现“应急维修情形”需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支。
哪些情况属于应急情形?具体包括：电梯故障危及人身安全的;消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;其他危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。
房子买卖，维修资金同时“过户”
房子买卖，维修资金如何处置?《办法》规定，房屋所有权转让时，该房屋账户结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。“房屋灭失的，房屋账户中结余的物业维修专项资金应返还业主。”据了解，《办法》还规定，由管理机构代管物业维修金的，应当定期公布业主交存、使用、增值收益和结存金额等情况。业主对使用情况有异议的，可要求复核;管理机构和业主委员会将在7个工作日内予以答复。
“挪用物业专项维修资金的，将由住房和城乡建设行政主管部门追回，并处以挪用金额两倍以下的罚款，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。物业服务企业挪用资金的，可依法吊销其资质证书。”
【试点成效】
居民不再望“楼”兴叹
电梯突然“罢工”，上百居民被堵在电梯门外望“楼”兴叹……美林景园小区17栋居民张婷对去年7月遇到的电梯突发故障记忆犹新。所幸，美林景园小区是雨花区物业维修资金创新试点小区之一，按程序申报应急维修后，有关部门现场勘查鉴定确属应急维修范畴，几天内，通过动用物业维修资金就修好了电梯。
“要在过去，光是征集‘双三分之二’业主签名就得耗上几个月。”张婷大赞新制度的方便。去年2月，雨花区在仁和雨花家园小区、鸿景雅苑小区、巴黎香榭芙蓉公馆小区、美林景园小区4个物业小区试点开展物业维修资金管理创新，率先推出应急维修、授权委托和审批权限下移三大改革举措。改革不仅解决了“双2/3签名”难问题，还通过委托授权形式使业委会、居委会能监督、代理维修，让物业维修资金使用更便捷、公正。
【背景】
“随着城市建设速度的加快，越来越多的物业共用部位和共用设施超过了保修期。”据市法制办负责人介绍，2002年5月开始，长沙规定购房者需缴纳“首期维修资金”;2009年，为了防止物业专项维修资金被占有或挪用，长沙开始实行由房屋买受人到银行自行缴纳的方式，使集中归集的维修资金归属于各个商品房物业项目的全体业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修。到2012年12月，长沙市维修资金交存总额达到了95.1亿元。物业专项维修资金“如何交、如何管、如何用”，成为老百姓越来越关注的问题。
【相关链接】
共用部位一般包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、公用阳台、公用露台和公用厕所等。
共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。
