国土部地王标准引争议 控溢价率被指难降房价

提要:日前,国土部首次明确了“地王”的界定标准,并在此标准之下,判定去年全年全国仅有两宗土地称得上“地王”。“去年仅产生两块地王”的结论甫一发布,即引起广泛争议。


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  日前,国土部首次明确了“地王”的界定标准,并在此标准之下,判定去年全年全国仅有两宗土地称得上“地王”。

  “去年仅产生两块地王”的结论甫一发布,即引起广泛争议。自去年下半年开始,大型房企掀起一轮拿地热潮,在这轮热潮中,各地土地价格被频繁刷新,国土部的数据与很多业内人士的感受相悖。

  事实上,国土部在去年采取了配建保障房等一系列措施,将土地的溢价率控制在50%的“红线”之下,但对于房企来说,竞相增加保障房配建面积,并不能降低土地在开发过程中的成本,这些房企为获得预期利润,反而会提高商品房部分的定价。

  尽管溢价率被控制,但最近几年土地的出让底价在不断提高,土地成本仍居高不下。

  地王标准引争议

  日前,国土部公布了官方意义的地王标准,即在一定区域范围内,宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价,或者楼面单价超过历史同类宗地最高成交楼面单价,则可认定该宗地为该区域内的“总价地王”和“单价地王”。

  国土部称,2012年仅有两宗地块成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值,可以称为“地王”,其余地块均不符合判定标准。

  被认定为“地王”的这两宗地块,是指去年6月成交的北京万柳地块及7月成交的广州珠江新城[最新消息价格户型点评]地块,这两个项目的楼面价分别达到33831元/平方米和32968元/平方米,创造了两城市最高成交单价。

  按照国土部的标准,去年中冶置业56.2亿元竞得的南京下关滨江2号地块,及中化方兴与上港集团联合体以56.8亿元摘得的上海海门路55号商办地块,都不能称之为“地王”。

  实际上,何为“地王”,业内一直没有定论。黄金湾投资集团董事长申威认为,评判地王的标准是多维度的,其中,溢价率应该是评判的标准之一。有些地块的价格与2009年的高峰时期相比是下降的,但是从溢价率来看,仍然比较高。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为,除了总价、单价之外,溢价率也是需要考虑的因素。

  由于国土部去年设定了土地拍卖时“溢价率超过50%要上报”的红线,因此,全国溢价率超过50%红线的地块寥寥无几。

  国土部数据显示,截至2012年12月31日,全年上报异常交易地块275宗,与去年的609宗相比,大幅下降;溢价率方面,2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

  为规避溢价率过高,国土部采取了一系列措施,如在出让超过溢价率限制后,竞争配套保障房、对总价过高的地块分批出让、较好的地块与较差的地块搭着卖等政策。

  去年,为了避免地王的出现,北京市土地出让部门在宅地交易条件中附加了“合理价格上限”,在竞价达到红线之后,则开始通过竞争地块上配建保障房的面积来决定土地归属,利用这种限制实现了全部地块溢价低于50%的结果。

  因此,对于去年参与北京土地招拍挂的房企来说,竞争配建保障房的面积通常成了最后的环节。例如去年9月,在北京亦庄某地块出让时,在竞价达到最高上限后,万科[简介最新动态]与融创、保利[简介最新动态]在保障房配建面积的争夺,使得保障房配建面积由原来要求的1万平方米公租房,一路推至6.85万平方米。

  申威认为,这一系列办法的确规避了土地溢价率过高,在一定程度上避免了地王的出现。但是对于房企来说,土地成本实际上并未降低。配建保障房反而增加了开发成本,房企会从商品房的定价中找回预期的利润,因此房价并不会因为土地溢价率不高就会下降。

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