张宏伟：楼市“暖冬”之后基本面将迎来春天
张宏伟
同策咨询研究部总监
回顾一下2012年楼市，尤其是商品住宅市场，总结下来基本表现为:在政策”微调”刺激之下，房地产市场由年初最艰难到年终度过难关这样的过程，具体过程表现在“旺季不旺，淡季不淡”、年底出现日光盘翘尾，从而市场基本面逐渐好转的特征。具体来讲有以下几个特征：
第一、政策层面由2011年的坚持调控政策不动摇的从紧基调转为2012年以来的政策“外紧内松”的市场特征，主要表现在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行。
第二、从市场层面来讲，2012年第一季度为整个市场“最痛苦”的煎熬期，在经历上半年“以价换量”之后，市场“基本面”从下半年开始逐渐开始好转，但仍然处于整个房地产市场大周期的复苏过程中，这个过程表现相当缓慢。从整个市场“基本面”趋势来看， 2012年整个1-8月，全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外， 1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。
第三、从价格变化情况来看，上半年全国市场尚有10-20%甚至更大幅度的降价的现象，但到下半年已基本没有。从当前来看，截止2012年12月，全国房价已连续7月小幅上涨，这个现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，去年下半年以来，无论是全国还是上海市场，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。
第四、企业利润率状况持续恶化，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。
从去年年底出现的“日光盘”的现象、“暖冬”与“翘尾”行情来说，其实，离不开整个市场基本面的逐渐好转的影响。具体来讲，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表等要求，年底开始冲量的导致的销售量回升的现象。
那么，“暖冬”与市场基本面的好转是否会迎来房地产市场的春天？之后的房地产调控政策走向将为整个市场带来哪些变化？
从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续执行楼市限购政策，加强房地产市场调控，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面“微调”定向宽松仍然是趋势，同时，官方也明确提出鼓励改善型需求入市。
这些变化将促使整个市场基本面继续向好的方向发展。尤其是近期，在2013年及未来，中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尤其是在限购执行上尽管还有可能再度有所收紧，这有可能导致中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。
在未来，我们在进行楼市调控，我们说控制房产暴利，我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行，更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，防止在市场基本面逐渐好转的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。只有在处理好这些微妙的矛盾关系，房地产市场才会在健康的道路上发展，不会出现忽冷忽热的现象，在未来，在我们经历房地产市场冬天、“暖冬”之后才会迎来春天，并且在春天里沐浴阳光。
