张宏伟：房价连续7月上涨 基本面好转将助推房价坚挺
张宏伟
同策咨询研究部总监
楼市政策博弈中房价缘何连续7月上涨？
全国100个城市(新建)住宅平均价格自6月止跌后连续第7个月环比上涨，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，有以下四点原因：
第一、2012年房地产调控政策 “外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现涨价的现象。
从整个市场“基本面”来看， 2012年整个1-8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。成交量的持续回升导致市场“基本面”开始好转，2012年1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。
第二、成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，2012年年底“暖冬”与“翘尾”行情、局部“日光盘”现象导致价格表现相对坚挺。
2012年11月以来，上海、北京等全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”、局部区域“日光盘”热销的热闹场面。2012年已收官，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但随着成交量价双双走高，全年房地产在“暖冬”中出现“翘尾”行情。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现、局部区域“日光盘”热销，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求，年底开始冲量，尤其是对于上市公司这一点会表现的比较明显。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现、局部区域“日光盘”热销，导致企业的资金面不太紧张，对于企业来讲，势必会逐渐调整其定价策略；对于房价的影响来讲，成交量的持续回升势必会带来价格的相对坚挺，甚至涨价的现象。从这个角度来讲，年底楼市收官“翘尾”行情，一定程度上助推房价的坚挺。
第三、以一线城市为代表的重点城市年底“翘尾”行情量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
数据显示，2012年12月十大城市住宅均价为16157元/平方米，环比上月上涨0.45%。具体来看，广州、深圳涨幅超过1%，成都、北京涨幅在0.5%-1%之间，重庆(主城区)、杭州、上海、南京涨幅在0.5%以内；武汉、天津环比下跌。
第四、部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动，导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买，短期内导致市场放量增加，导致市场成交均价结构上持续走高。
例如，北京、广东等部分城市在在操作又可以补缴社保及纳税证明，“限购”的政策执行上短期内出现了松动，尽管地方政府表态补缴社保及纳税证明，但是，这属于得了便宜再卖乖的行为。“限购”的政策执行上短期内出现了松动，执行不严格，导致部分投资投机需求入市，势必会推动房地产市场价格走高。
政策走势：去投资化的限购、限贷不可能本质上出现松动
中央经济工作会议曾提出，2013年中国还将加强房地产市场调控。
此外，住建部去年12月25日表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。
为什么住建部会在年底这个时候发出这样的声音？如何解读住建部的发言和表态？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，住建部在年底这个时候发出这样的声音主要是基于两点考虑：
其一，是年底对于未来尤其是明年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，给予市场提前打上预防针，防止房地产市场报复性反弹；
其二，也很清楚，年底部分城市出现房企利用营销炒作、日光盘等现象炒作未来市场涨价预期，尤其是一些城市限购执行不是很严格的城市，在年底这个阶段重申政策进行政策强化执行。
那么，继续执行“限购”之后的房地产调控政策将如何走？这个走向将为整个市场带来哪些变化？
首先，我们来回顾一下2012年政策与楼市，尤其是商品住宅市场，总结下来基本表现在以下几个特征：
第一、政策层面由2011年的坚持调控政策不动摇的从紧基调转为2012年以来的政策“外紧内松”的市场特征，主要表现在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行。
第二、从市场层面来讲，2012年市场“基本面”逐渐开始好转，但仍然处于整个房地产市场大周期的复苏过程中，这个过程表现相当缓慢。从整个市场“基本面”来看， 2012年整个1-8月，全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外， 1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。
第三、从价格变化情况来看，从当前来看，截止2012年12月，全国房价已连续7月上涨，这个现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，下半年以来，无论是全国还是上海市场，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。
第四、企业利润率状况持续恶化，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。
那么，在岁末年初这个特殊的市场阶段，政策表态2013年继续执行限购与去投资化的调控政策，同时，限购与城镇化建设的同步推进对于未来房地产市场有何影响？在限购继续执行的市场背景下，在经历2012年房地产市场“暖冬”之后，是否会迎来房地产市场的春天？
总体上来讲，2012年“暖冬”与“翘尾”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”密切相关。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策而，抑制投资性需求，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，尽管短期内市场不会出现大起大落，但是政策层面基调的变化，促使一些企业在年底这个阶段开始“八仙过海各显神通”，不管是开发企业通过营销手段炒作未来市场预期，还是企业自身为了提高利润率而表现出来的急吼吼的涨价动作，还是年底跑量冲刺年度业绩销售指标，“暖冬”与“翘尾”行情局部市场加速入市的出现，不可避免让当前市场走势扑朔迷离。
尤其是近期，中央多次表态在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，市场与政策的面的走势背后的多重矛盾有可能会进一步突出。
“限购”延期后仍将迎来楼市“春天Style”
从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场。伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，使楼市最终出现白银十年发展期的“春天Style”。
房地产市场“基本面”持续回升与回暖有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上比如限购政策还有可能再度有所收紧，但是，中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，我们在进行楼市调控，我们说控制房产暴利，我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行，更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，防止在市场基本面逐渐好转的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。只有在处理好这些微妙的矛盾关系，房地产市场才会在健康的道路上发展，不会出现忽冷忽热的现象，在未来，在“限购”继续执行与城镇化大趋势的主导下，在我们经历房地产市场冬天、“暖冬”之后仍将迎来楼市“春天Style”，并且在春天里沐浴阳光。
