张宏伟：千亿之后房企必然面临多元化转型
张宏伟
同策咨询研究部总监
截至12月21日，保利地产今年全年销售额已突破1000亿元，随后广东保利董事长余英(微博 博客)对此也予以了确认。另外，早在12月16日，保利地产董事长宋广菊就曾透露，截至12月中旬保利的认购金额已超千亿。
得益于年初以来楼市政策“微调”，以及开发企业“以价跑量”，整体房地产市场成交量得以逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情。从已公布的部分房企的年第三季度报来看，已经有数十家房企完成全年的70%以上的目标或接近完成70%，有的房企甚至已经销售达到千亿，可能再度上调年度销售目标。
之前，据了解，截止目前，万科已经销售金额过千亿，11月8日，中国海外发展有限公司公布10月业绩。10月份公司实现房地产销售额87.8亿元港元，实现销售面积60.2万平方米，同比分别增长29.8%及7.8%。同时，1至10月份，中海累计实现房地产销售额1006.8亿元港元，同比增长28.9%，首次进入千亿军团，并已提前完成今年新修订的销售目标。
万科、中海、保利地产等以高速周转为主要特征的房企销售业绩进入千亿军团，“跑量”房企跑赢2012年大势。这些房企之所以销售情况较为好，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，主要有四方面原因：
第一、政策‘微调“之下，房企“死扛”不如“跑得快”，以高速周转应对当前楼市持续调控带来的市场压力。从当前市场格局来看，各大房企抓紧政策’微调“释放刚需的“时间窗‘，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”成为必然。行业发展经验及市场实际销售数据也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。
第二、今年上半年“一步到位地降”及合理定价，提高产品性价比成为当前楼市调控下跑量的关键。从降价房企的楼盘所在板块或区域成交表现来看，一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为，并且推盘量达到一定的量，势必会带动整个楼盘的集中成交，这一定程度上为房企年度销售业绩破千亿做出了不少贡献。
第三、从区域布局上考虑，布局受限购影响不是很大的二三线城市，甚至三四线城市，也是其销售能够迅速破千亿的原因之一。
第四、另外，通过成本管理和融资模式从各个环节严格控制项目成本费用，从而也提高在高周转的同时，保证一定的利润率。如中海的取胜之处在于：成本管理和融资模式。成本管理上严格控制费用，融资上，港市上较低的融资成本以及相对内地的融资难度，一定程度上保证了比同类房企较高的利润率。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在2012年楼市限购延期的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。
但是，在当前，开发企业急需改变企业利润率逐渐下滑的局面与“坚持房地产市场调控，促使房价合理回归”导致企业利润率下滑的之间的矛盾日益突出。在调控已成常态的市场背景下，规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面，开发企业要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。
在未来，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、产品标准化与产业化的操作、适度涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险,或通过并购、投资等多元化手段进军海外市场、其他产等，这些都是房企业绩达到千亿之后必然面临的多元化转型问题。
对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。
