张宏伟：“限购”延期后仍将迎来楼市“春天Style”
张宏伟
同策咨询研究部总监
据报道，住建部12月25日表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。
为什么住建部会在年底这个时候发出这样的声音？如何解读住建部的发言和表态？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，住建部在年底这个时候发出这样的声音主要是基于两点考虑：
其一，是年底对于未来尤其是明年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，给予市场提前打上预防针，防止房地产市场报复性反弹；
其二，也很清楚，年底部分城市出现房企利用营销炒作、日光盘等现象炒作未来市场涨价预期，尤其是一些城市限购执行不是很严格的城市，在年底这个阶段重申政策进行政策强化执行。
继续“限购”之后的楼市政策及市场如何走？
那么，继续执行“限购”之后的房地产调控政策将如何走？这个走向将为整个市场带来哪些变化？
首先，我们来回顾一下2012年政策与楼市，尤其是商品住宅市场，总结下来基本表现在以下几个特征：
第一、政策层面由去年的坚持调控政策不动摇的从紧基调转为今年以来的政策“外紧内松”的市场特征，主要表现在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行。
第二、从市场层面来讲，今年市场“基本面”逐渐开始好转，但仍然处于整个房地产市场大周期的复苏过程中，这个过程表现相当缓慢。从整个市场“基本面”来看， 2012年整个1-8月，全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外， 1-11月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。
第三、从价格变化情况来看，从当前来看，截止2012年11月，全国房价已连续6月上涨，这个现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，下半年以来，无论是全国还是上海市场，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。
第四、企业利润率状况持续恶化，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。
那么，在岁末年初这个特殊的市场阶段，政策表态2013年继续执行限购与去投资化的调控政策，同时，限购与城镇化建设的同步推进对于未来房地产市场有何影响？在限购继续执行的市场背景下，在经历今年房地产市场“暖冬”之后，是否会迎来房地产市场的春天？
总体上来讲，今年“暖冬”与“翘尾”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”密切相关。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策而，抑制投资性需求，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，尽管短期内市场不会出现大起大落，但是政策层面基调的变化，促使一些企业在年底这个阶段开始“八仙过海各显神通”，不管是开发企业通过营销手段炒作未来市场预期，还是企业自身为了提高利润率而表现出来的急吼吼的涨价动作，还是年底跑量冲刺年度业绩销售指标，“暖冬”与“翘尾”行情局部市场加速入市的出现，不可避免让当前市场走势扑朔迷离。
尤其是近期，中央多次表态在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下，市场与政策的面的走势背后的多重矛盾有可能会进一步突出。
“限购”延期后仍将迎来楼市“春天Style”
从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场。伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，使楼市最终出现白银十年发展期的“春天Style”。
房地产市场“基本面”持续回升与回暖有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上比如限购政策还有可能再度有所收紧，但是，中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，我们在进行楼市调控，我们说控制房产暴利，我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行，更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，防止在市场基本面逐渐好转的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。只有在处理好这些微妙的矛盾关系，房地产市场才会在健康的道路上发展，不会出现忽冷忽热的现象，在未来，在“限购”继续执行与城镇化大趋势的主导下，在我们经历房地产市场冬天、“暖冬”之后仍将迎来楼市“春天Style”，并且在春天里沐浴阳光。
房企业务多元化及转型迫在眉睫
得益于年初以来楼市政策“微调”，以及开发企业“以价跑量”，整体房地产市场成交量得以逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情。从已公布的部分房企的年第三季度报来看，已经有数十家房企完成全年的70%以上的目标或接近完成70%，有的房企甚至已经销售达到千亿，可能再度上调年度销售目标。
但是在当前，开发企业急需改变企业利润率逐渐下滑的局面与“坚持房地产市场调控”与2013年继续坚持限购将导致企业利润率下滑的之间的矛盾日益突出。在调控已成常态的市场背景下，规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面，开发企业要获得长期发展发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、产品标准化与产业化的操作、适度涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险,或通过并购、投资等多元化手段进军海外市场、其他产等，这些都是房企业绩达到千亿之后必然面临的多元化转型问题。
对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。
