张宏伟:城镇化防止产业新城泛滥

提要:近期,中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下。兰州新区、舟山新区、南沙新区等几大国家级新区的获批,更多大规模新城涌现,各地热衷于新区、新城的报批。

张宏伟

张宏伟

同策咨询研究部总监

  近期,中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。在城镇化大趋势的市场背景下,

  兰州新区、舟山新区、南沙新区等几大国家级新区的获批,更多大规模新城涌现,“各地热衷于新区、新城的报批,

  中国“城镇化”进程的大势导致一些新区、城市副中心规划大批量出台,大量市场供应随之来临,尤其是三四线城市,在缺乏产业导入与支撑的前提下,直接进行房地产市场开发“造城”,“加快”城镇化进程。这样,“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化,或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险,这虽然与温州炒房团没有太多关联,缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险,这是值得我们思考和面临处理的问题。

  产业新城是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇,一般和大都市距离稍远。

  禅城融合

  避免过度房地产市场开发

  适度

  产业特色

  温州楼市的走向、出路在哪里?笔者认为,这不是房地产本身的问题,这一定是和温州民间资本的出路有非常重要的关系,也和我们国家整体宏观经济结构与发展周期有密切的关系。

  首先,稳定宏观经济发展预期是避免炒房的基础。我们在进行楼市调控,我们说控制房产暴利,我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行,更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象,防止在这样的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。

  其次,房地产不再依靠“政策市”这条路来刺激区域规划与房地产市场开发,而是根据区域产业布局需求、市场需求逐步进行城镇化的过程。

  十八大报告提出,在发展平衡性、协调性、可持续性明显增强的基础上,2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比二0 一0 年翻一番;坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。

  十八大报告中“新四化”(工业化、信息化、城镇化、农业现代化)的“同步”发展,意味着未来会更加注重产业结构升级与调整,注重产业升级与城市发展的融合,这样,使实体经济发展没有“水分”,避免未来在城镇化过程中出现“空城”、“被城镇化”

  第三、给予民间资本更多的投资渠道和空间。

  比如,对现有民间资本进一步松绑,加大推进利率市场化进程的力度,尤其是对民间资本投资村镇银行不要过多限制;用现代金融投资手段取代原始的民间借贷。以血缘关系亲友关系为纽带的民间借贷,一旦发展为陌生人间的融投资关系,朴素的信用体系就显得很薄弱。现代社会要用现代的金融服务平台,如信托、基金、小银行等来为民间资本服务;温州民间资本要改变投资房地产的形式,在过去,温州人投资的三个主渠道高利贷、炒房和股票都受到重创,温州人未来的投资出路在于商业地产或以基金和信托为代表的证券化产品。

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