楼市十年：调控与博弈共存
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提要：2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，中央与地方两级政府持续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序。
中原集团研究中心
2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，中央与地方两级政府持续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序。
我们预计，2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变，而地方政府亦将在中央调控政策的框架范围内寻求新的博弈空间。
2012年年末，中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，预示着住房保障和市场配置的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展。
2012年恰逢始于2003年的我国房地产市场调控十周年。这十年中，历经四轮调控，调控力度逐步加深、调控手段日趋丰富、调控范围不断拓宽。除 2008年末至2009年中为刺激性的调控外，其余三轮均为抑制性调控。通过对不同时期调控历程的分析看出，历次调控内容主要围绕土地、金融、财税、行政等方面展开，且三轮抑制性调控无一不是将矛头直指“房价过快上涨”。
对房地产市场调控的十年，也是地方与中央两级政府关于调控问题博弈的十年。地方政府对调控政策的执行情况，最终决定了调控政策的实际效力，进而影响调控效果。而地方政府的执行力度则与市场量价走势紧密相关。
事实上，房价涨跌幅越大，两级政府对调控的决心和执行越统一。而房价处于涨跌小幅变化期间，两级政府博弈深化，地方对调控的动力不足，政策执行的弹性增加。尤其是当房价缓慢回落时，即调控效果初显时期，两级政府博弈最为强烈。
如果说房价的涨跌情况是地方政府博弈的首要考虑因素，决定了政策执行的松紧方向，那么，成交量低迷的程度则是各地政府调控政策微调的直接动力，决定了微 调的尺度。房地产市场遵循明显的“量在价先”规律，而成交量的走势直接关系着地方政府的财政收入，因此地方政府对成交量变化尤为敏感。
在房价小幅回落前，往往成交量已累计了一段时间的下滑，此时地方政府放松政策执行尺度的冲动尤为强烈。2008年上半年及2011年下半年楼市成交下滑之初，部分地方政府便开始放松已有政策执行力度，甚至另辟蹊径，寻求政策微调空间以拉动成交。
因此，我们从十年四轮的调控历程可以清楚地看到，楼市的调控效果很大程度上受制于地方政府的执行力度；房价走势影响了两级政府的博弈程度；成交量冷暖则左右了地方政府的微调尺度。而2013年的中国房地产市场，依然将在中央和地方两级政府的博弈中继续前行。
