编者按：进入新十年，粤港澳合作不断加深，继前海、横琴之后，南沙也正式跻身合作平台行列。三大合作新区均被列入中国“十二五”规划之中，联袂成为广东新一轮改革开放的“试验田”，承载与香港、澳门合作的使命，兼具政治意义与经济意义。

　　热南沙冷思考！南沙获批国家级新区，使其瞬间变成瞩目的投资新星。然而，到目前为止，新区的头衔给南沙带来的只有房价的飞涨，其整体发展依然远远未能称得上“新区”。在一场投资狂潮之后，我们或应该静下心来想想，南沙到底需要什么样的发展？什么样的南沙才能真正成为明星和典范，成为他人争相模仿的对象？

　　作为首家披露南沙获批国家级新区的媒体——新浪乐居进行年度最后一击，联合华南地产论语邀请广州市政协委员、广州市政府顾问、高校教授、文化学者、广东省房协、广州市房协、楼市专家等嘉宾，就2012年南沙发展进行“年度总结”，以南沙火爆楼市为切入点，反思新区获批之后，除了房价飙涨，还能给南沙、广州、粤港澳发展注入哪些新的动力。敬请关注！

　　直播时间：12月31日14:30开始

　　【相关专题报道：热南沙 冷思考】

　　主持人：

　　王瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长、研究员

　　论坛嘉宾：

　　胡刚：暨南大学管理学院教授，广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员

　　许学锋：华南地产研究院副院长

　　万庆涛：大洋网首席评论员、华南城市研究院城市公共政策研究中心主任

　　刘惠萍：广东沁森律师事务所律师、广州市政协委员

　　黄启光：广州珠江文化娱乐制作有限公司董事长

　　谈锦钊：广州社科院高级研究员、广州市房协专家委合副主任委员、华南地产研究院副院长

　　钟炬：华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员

　　申格联：广东工业大学高级经济师、华南城市研究院休闲与养老地产研究所所长、研究员

　　贡立华：广东省省情调查中心城镇运营研究所副所长

　　张仁瀚：广州市政府智库成员、广州市企业发展战略高端顾问

　　黄穗诚：华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员，广州市房协专家委委员

　　陈甡：城规建设监理有限公司董事、副总经理

　　杨宏烈：广州大学建筑与城市规划学院教授、广州发展研究院旅游文化研究所所长

　　吴新坚：华南城市研究院研究员

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　　王瀚：欢迎各位嘉宾参加华南地产论语《热南沙冷思考》专家论坛活动。今天是2012年的最后一天，我们欢聚在广州市政协委员刘惠萍律师的主场，首先有请刘律师致辞。

　　刘惠萍：非常感谢大家来到沁森律师事务所，我们已经成立三年，一月份我们所全员到位之后大概有50、60位律师，现在基本上人员已经到位。

　　王瀚：今天的人数比较多，就5分钟阐述一下各位各自的观点。首先有请黄总谈谈您的看法。

　　黄启光：对南沙的开发，我还是一个观点，要有一个理由，从战略上考虑，宏观性的解决南沙未来的发展。

　　南沙的发展做一个综合的考虑就是顶层设计，问问南沙的发展未来对谁有好处，比如说，首先是政府，第二个是投资商，第三个是文化产业人员，第四个就是南沙的老百姓，广东的老百姓，或者说粤港澳，第五是来南沙旅游或者全世界到南沙来玩的人。我想要问这五部分的人对于南沙有什么需求，如果把这搞清楚了，目的就清晰了。

　　现在中央领导谈改革开放有一个目标，要达到共识。大家共识了我想就不难了，因为大家都有方向来努力。现在我感觉南沙有点“热”，“热”的感觉就是单兵突进，房地产方面发展得比较热，但是对未来是否有好处？未必，因为真正幸福的城市生活的成本不高，比如说欧洲的维也纳，这个城市的生活成本不高。但是南沙现在还没有发展起来，居住成本就这么高，这是不是领导要的东西，我想这需要思考。

　　另外，今天我们讨论的想法能否直接跟领导沟通，如果领导到了，解决南沙问题就有一个很好的思路。这就是我的观点，谢谢大家。

　　王瀚：说到冷思考，贡所长已经有了一系列的疑问，您就抛砖引玉一下。

　　贡立华：现在南沙地产发展得比较热，如果地产先行会摧毁南沙的未来，地产先行会导致房价居高，但是居住的人非常的少，商业就会发展不起来，加上生活成本过高，往返交通成本过高，很多时候比较容易变成半空城甚至是空城的状态。现在南沙已经是国家级新区定位，已经上升为国家战略，这里发展怎样的生活，怎样的商业还没有定，只是把房子建起来了，买房的大部分都是投资者，这样的话会拉高居住成本，将来做小生意或者生活的人就没有办法生活了。而且离广州这么远，如果地产还是先行，爆热南沙的未来就非常危险了。

　　胡刚：南沙国家级新区批下来以后，就近期的发展来看是非常不理想的，一个特征就是房价上去了，而且都是投资性的。特色产业还没有什么动静，对于南沙的定位还是很不明确，还存在着争议，而且还在争资源。之前说广州的市管区放在南沙，后来海珠区就说我们这里是市管区。既然国家这么重视南沙，广州一两个月下来起步还不是很明显，这里面有两个问题：

　　第一，上一起的华南地产论语也讨论过，能否跳出广州看南沙的定位，这是一个老话题了，就这两个月来看南沙的定位还没有下来。

　　第二，南沙现在空间规划做了，产业规划做了，但是南沙的文化方面还是缺乏的，产业有了，恰恰没有文化方面。黄总上次提了这个区域有产业，如何通过文化来充实，把它变成一个不普通的商业区，有着文化的内涵，这对于新区的开发非常有帮助。现在在土地上，开发的时间久了以后慢慢的沉淀了文化，新区开发的时候我们可以主动的为它增加文化内涵，缩短沉淀的时间。虽然在总体规划里面提了一小部分的文化规划，但不是完整的。

　　产业的发展还是有争论，之前说要发展现代服务业，但是广州现在还是发展先进制造业，如果你把服务业放在珠江新城，高端金融业可能就不进来了。

　　人家到南沙做市管区做什么，肯定是要做一个花园酒店，像琶洲那边也很难发展，南沙现在是要发展国家示范区，发展的前提和动力不足，倒是“虚火”很旺，新区之前是7000元-8000元/平方，现在是翻了一番了。

　　我们看看周边的深圳，前海非常的扎实，而且总书记去了，省委书记也去了，国家和省里的重点比较清晰，这对于南沙是很大的压力，那里15平方公里把它填满发展比较容易，而且得到了重视，但是南沙800平方公里光靠广州市就比较困难，形不成上海浦东新区和天津滨海新区这样的国家级新区，而变成了广州之下的一个新区了，而且广州市的总体规划也不重视。浦东是全部自立，南沙新区我形容是“一个父亲，两个儿子，三个女儿”。主城区番禺是最中心，“两个儿子”一个是山海新城，还有南沙新城，三个女儿包括从化、增城、花都。和其他的新区比起来力度就差了很多，如果按照这个思路做起来的话，国家级新区做成广州新区，而且还不是唯一的新区，主城区里面还有琶洲等等，这样就将这个政策浪费了，反而让房地产炒得很热。

　　现在面对深圳，南沙没有抓得很好，尤其是京广高铁开通以后对广州的威胁更大，通下去是通到深圳的，你没有将人流接下来30分钟就到深圳，广州就变成了过路了，京广高铁应该叫“京深高铁”了，深圳那边还有香港。以前的珠三角交通枢纽是在广州，明后年从深圳到上海、厦门、澳门这一边过去，深圳也变成一个交通枢纽了。

　　没有将南沙的吸引力发挥出来，将人流物流吸引过来，很快，高铁一下子就过了。广州在珠三角里面龙头地位能否保持很重要，如果保持不住，第一位和第二位会差得很多，大家都会向第一位集中，这是外部的压力。

　　在这样的情况下京深高铁开通了的话，还不重视南沙，没有利用好国家的政策，今后几年面临的威胁会很大。

　　吴新坚：其实我个人感觉南沙房地产起来了，其他的产业没有起来，就面临着两个问题。一是人的问题，以投资为主，人不过去住。第二个就是产业支持，整个广东省和全国都是处于产业转移阶段，南沙要定位什么产业，前海和深圳大家都在争高端服务业，现在南沙还不具备这样的条件，我个人认为南沙要发展应该有两个点：

　　一是土地金融化。政府通过对南沙土地的金融化打包，发展金融，有钱去建基础设施。

　　二是南沙购房后去居住而不是投资。这是我个人的想法，我想南沙还是缺人缺钱缺产业，根本还是把钱弄好，把土地金融化政策做好，打包上市，吸引钱过来投资，高铁、公交、医院、学校做好了，就会吸引高端的产业进驻。谢谢。

　　王瀚：谢谢吴经理谈了南沙的商圈，有请张老师谈谈自己的看法。

　　张仁瀚：讨论南沙话题的话，与其说为南沙提供什么有效的帮助还是达不到的，不如更多的讨论南沙存在的情况，未来做社会发展规划和新的发展区划的时候可以提供有益和有价值的思考。

　　从南沙的发展我们看到几个基本要素，看它是否具备可以在近期发展起来的条件。一个区域的发展有几个基本要素：一是土地，二是人力资源，三是投资，四是产业聚集。

　　“老生常谈”也必定是这几个，但是我们还是从这些“老生常谈”来看，区域的发展肯定不是说有多大的面积，前海有15平方公里，我们这边大它十几倍，仅仅有土地是没有发展的可能性的，主要是看空间关系和环境关系与经济发展的可能性。

　　广州市原来是做重工，二来是做石化，后来由于空间和环境的关系都搬走了，发展到现在南沙土地的空间关系和环境关系一直没有处理好，如果再处理不好，就算是国家级新区的规划也会出现前面的“夭折”。

　　一个区域大发展的时候，现在是前海，早期是深圳，我们看到当时前海现在的情况，在人力资源方面可以用四个字来形容“近者悦远者来”，以前有一首歌说“小平同志划了一个圈”，人就到了那里，近的人来了，有发达的机会，远的认为这里有发达的希望，就来了。但是南沙有没有？相比之下不能说没有，还是有的。

　　人力资源国家这几年也做了一些安排，比如说公开招聘干部，招聘大学生去做村官，包括技术人才的引进，但是就没有刚才所说的“近者悦远者来”的氛围。

　　对于南沙的投资有几百亿，基本上都是基础设施投资，还有房地产投资，其他的还有生产性的服务业，大的物流等等这些投资是不足的。我有一个香港方面的朋友说，香港一楼就投资几百亿你南沙的投资算什么？我认为很有道理。

　　另外就是产业聚集，前面的几个方面不成问题的情况下，国家级新区规划，产业能够聚集起来吗？我想可能也不行，几个状态结合起来的话，南沙现在的状态有点像用计划生育的政策来安排怀孕，培育生产，但是基因的优质性还不够。国家给南沙很大的优惠性，但是我认为给得不是时候，这是我的观点，肯定泼了一些冷水。

　　黄穗诚：我想批准南沙成为国家级新区还没有落到细处，如果南沙成为广州和香港合作的南沙，我想国家级新区会更有新意，我们回想一下深圳的发展。毗邻港澳，也是作为国家级特区来发展的，整个大陆都成为了前沿阵地，境外的也作为桥头堡来发展，如果我们把南沙作为国家级新区的话，把它细化成广州和香港合作的新区应该有很大的发展。为什么这么说？

　　我记得霍英东看重南沙，香港的发展已经受到了限制。第一南沙它是一个深港，另外一点就是和香港毗邻，在南沙可以发展港口业，香港面积小金融业可以往那里发展，香港又是国际金融中心，它确实很需要地块来发展，遗憾的是广州现在的整个发展思路，没有把它看成是与香港合作的南沙，而是广州的南沙，所以造成了广州区都在争市管区的资源。

　　之前谈论过大坦沙的规划，号称新的新加坡，如果新的香港在南沙出现的话，国家级新区诞生、发展、壮大、兴旺发达，也就指日可待了。

　　陈甡：原来提的是广东三大经济圈，可能新的领导人上来会变。现在南沙的发展不快，我想这是国家的“圈地运动”，是中央政府的下一个试验田，不可能一下子就让你很快的发展。

　　南沙虽然叫国家级新区，但是主办单位还是广州市政府，广州市政府可以履行国务院部分的审批功能，已经下放到广州市，到中央备案就可以了。

　　从广州的发展来说，南沙发展要承接广州转移到南沙的东西，包括物流，包括重工业，黄埔港已经不能再有大的作为了，黄埔港必须要搬到南沙去，并且必须到虎门大桥以南，也必须搬到外面去，一个大的港口必须要提供大的物流给广州。

　　广州原来的重工业基本是关停了，没地方转移，包括重工业、钢材只能是关了，现在往南沙转移。原来也考虑了这个问题，如果是简单的转移也不对。最近我和一个人大副主任聊天，说华润石油、丰田汽车、东风电机对黄河镇有什么贡献？他们说几乎没有，只是负担，商业没有，人流没有，只是带来了负担。所以并不是单纯的将工业放在那里可以带来什么，我想接下来应该是多种产业链才能带来发展，如果光是重工业下去的话，人文就完全的被忽略了，以前重工业下去，纺织业也下去，男的下去，女的也下去，这样才能发展。各个产业链要交织在一起，包括旅游、轻工业、重工业、物流都要参合在一起。

　　南沙把番禺几个轻工业的镇也拉进去，我想南沙的人口不仅仅是翻一番。南沙的发展是两条线的，现在从交通上来看已经布了四条高速公路一条地铁，在交通上已经考虑到了。只有南沙港快线能做到有车走，金洲中线、金洲西线基本上都在亏本运营。南沙跟香港已经没有什么可合作了，老黄说的那些我想没有什么可以合作了，香港所谓的“无缝不钻”的合作早就没有了，要合作早在20年前就合作了。

　　现在南沙的产业对于广州、广东来说还是比较少，没有贡献它的力量，但是如何贡献？试过造船，但是没有配套，光造汽车的也不行，那时候化工储存的也不行。不能单一的考虑问题，这些产业链必须互相穿插，重工业中有轻工业，这样才会有南沙新的发展。谢谢。

　　万庆涛：刚才我一直在听各位的发言，南沙为什么出现这样的状况？

　　国家有规划，但是仅仅有规划还不够，南沙的发展不应该极限于规划的指导方针上，既然它是国家级新区，而且这个新区和天津滨海新区、上海浦东新区，甚至是深圳前海、珠海横琴都是不一样的，应该赋予它很多的特殊性。它应该是粤港澳合作，应该以世界的角度来发展南沙，而不应该是广州管南沙，其实我认为广州根本就管不了南沙，用老办法是解决不了问题的，必须要用新办法。

　　我想发展南沙应该上升到法律的条文上，应该是制定一个《南沙新区发展条例》，就像美国一样，有人说美国没有文化，我认为正是因为美国用了文化的设计才把美国发展起来的，美国先出来《独立宣言》，这都是从欧洲的文化来的，他们都是欧洲后裔，他们都是有文化设计出来的，我们为什么不设计出一个南沙，都是规划，小打小闹的发展还是走老路。

　　胡刚：我对这个观点表示赞成。

　　万庆涛：整个行政构架和发展模式完全都是老路，老路显然是不能起到新的功能，国家赋予南沙的功能，赋予它的期待，老办法是达不到效果的，得用新办法。黄老师说的有一些道理，可以和香港合作，甚至为什么不能粤港共管南沙？

　　比如说南沙居民可以无限制的去港澳，港澳人士到这里来也是无限制的，实际上也正在往这个方向走，我想这个方向是对的。过去也许大家没有考虑到，我们现在改革开放已经到达一个瓶颈，过去旧的经济发展模式已经无法推动中国的经济发展和社会发展了，所以现在想办法如何突破过去旧的发展模式，能不能在南沙这个地方，无论是行政体制改革还是政治体制改革，作为一个试验区，设计出一个新区，按照设计走，而不是走老路，像房地产这些。

　　其实房地产也可以，你要吸引人才，不能光是高端人才，难道让高端人才扫地扫厕所吗？其实广州市很多有名的人士都是从出租屋出来的，不是说一来就是住高档房，这些是未必。我想很多东西是需要放开思路。

　　文化能不能引领？我想完全可以。南沙规划里面说了“生产型服务业”这里面有很多的思考，什么是生产型服务业？你不要搞企业了，不要搞生产了，造汽车造船这些，基本上一句话给排除在外，就是为生产服务的东西，包括金融和其他的服务型行业。它的定位定得好，但是定位的法律没有，只是一个规划，规划的刚性就差，规划可以随时改来改去，朝令夕改，法律是刚性的，不能随便变。所以南沙通过新的产业，比如说文化产业，如果像党的“十八大”说的，能将文化产业以国民经济的支柱产业来看的话，它与过去的发展模式就完全不同了。

　　我们还拿阳朔的那个项目来说，就是文化项目来带动经济的发展。文化并不一定是当地的文化，港澳也有文化，既然把它放在世界的角度来说，其他人类的先进文化，创造的先进文化都可以。既然它是试验区，那就是各个方面的。首先制度方面的肯定要改变，这样才能适应南沙的发展。谢谢。

　　谈锦钊：南沙的发展有三个矛盾：

　　第一是预期目标的矛盾，最早的投资商和港资搞了游艇，希望南沙不要这么多人，挺好啊，现在南沙很生态，可以发展高端的旅游或者高端住宅，这是港资集团的目标。

　　我们的目标是生产型服务业、或者居住，这严重影响南沙的定位。

　　第二个是配套先行和地产先行的矛盾。现在政府希望开发商高价买地，政府拿着财政不是放在南沙开发的，还是要从南沙吸血，要填海，填海以后要卖地，卖地以后就有财政，这是土地财政的思路。

　　第三个矛盾是市场化的管理目标与政府宏观管理目标的矛盾。市场化管理可以放松价格，就不管了，开发商利润最大化，你可以卖多少钱就是多少钱。另外是限购，能买的不能买。但是另外一方面，人气不足的情况下，光是放松价格就抬高了进入的门槛，能买得起的不会去那里住，就炒房炒地。那么这需不需要政府的管理？这一点需要考虑，不能说完全放开你自由竞争，卖多少钱就卖多少钱，在开发商利润最大化的情况下就会把房价抬得很高。2009年年初的时候，内部买的别墅是3000元/平方，现在已经过万，就三年的时间，翻了几倍？所以不能完全放开价格，也不能光靠问责，对于价格还是需要管理。

　　当然实际操作我们也说要放开不要限购，但是一定程度的限价还是应该的，你炒楼的话真正的刚需就买不起了。价格的相关限制措施一定要配合，不能单一，我想这一点是应该反思的。

　　这三大矛盾严重制约了南沙的发展，我想应该反思，我还是看好长期的。但是现在定位不清，配套不先行，人气不足，没有人气就没有财气，这是最大的问题，为什么人不去，没有产业，为什么没有产业，因为配套不行，为什么配套不行，因为没有中高技术的人才，为什么没有人才？因为没有这个环境。所以政府应该反过来的更好的定位南沙，管理不要太单一。谢谢。

　　杨宏烈：首先发展商和我们的目标是有差别，他们还是按照原来的思路在发展，这样发展不会有新玩意儿。深圳原来就是向香港学习，后来深圳发展起来了，确确实实开放的发展城市是有进步的，发展到一定程度的时候，很多东西甚至倒退了。南沙怎么定位，怎么定性？

　　按照一些领导的发展模式是发展长期的，刚才黄老师说港澳合作，不要单一化，搞成自由港，搞成知识区，一定要有一定的知识性，要有很多的保税区。然后是自由发展，文化是万国行，引进制度，引进管理模式，只有在这种状况下才能成为亮点。

　　我们现在大谈改革，应该把香港的文化、澳门的文化、新加坡的文化往我们这边渗透，而不是把我们的东西往香港渗透，把香港染红，应该往我们这边渗透。

　　南沙能否成为这么一个空间？我们要开放，把别人引进来，它成为一个自由港，让大家去发展，这样才能对我们的国家有刺激性，才能有改革的样板，不仅是产业方面的，如果你全部搬工厂过去也没有太大的意思，就这么大的地，还是应该打文化的牌，不能分散性的瞎搞开放模式。

　　另外有没有一个时间表，有没有设计，这是对国家管理上的挑战，没有大的方针战略部署的话，一天是这样，两天是这样，脑袋热了往这边搞，脑袋凉了就停了，不能这么随意。我想城市应该有综合性的发展，不是做单一性的城市，这样的城市是发展不起来的，一个煤矿城市，一个石油城市、木材城市、森林城市都不行，最后都是要综合性的，因为人的综合性的，人的生产模式是综合性的，最后的模式应该是开放式的。

　　南沙未来应该是全民国际化的自由港，有一定的独立的司法内容，有制定的知识化，有一定的国际化，这是我的想法。我们应该继续做深圳的事业，我们是港澳移居的一个缓冲地带。我跟各位的想法没有冲突，只是谈谈自己的感想。

　　钟炬：我先说我的结论，“地产先行是南沙发展的必由之路。”

　　现在不是南沙发展太慢了，而是我们的思想太急了，它被定位为国家级新区，广州市已经做了大量的投入，与各个区相比它的投入已经大了，只是它的体量比较大，见效的速度没有这么快。

　　第二个就是我们的心太急，老想它一夜之间就变化。

　　有一句话一命二运三风水，我们看广州地图，广州市就像一个爬行的蜥蜴，南沙在蜥蜴的尾部，蜥蜴的身体就是所谓的中心城区，南沙作为尾部，离中心城区很远，资源通过中心城区输出的话是需要时间的，需要传导，不是一下子就可以做起来。

　　虽然说南沙是一个滨海城市毗邻港澳，但是还有比它更毗邻的，一个前海一个横琴。黄记提出了与香港合作，今天的香港已经不是原来的香港，香港的发展是有限的，问题一大堆，香港现在需要中央政府大量的资源才能发展，如果这样的资源可以给到广州给到南沙，未必发展不起来。靠香港不是靠不住，但是首先要把前海填满才会来到南沙。澳门的资金肯定先填满横琴才会来南沙，那里才刚刚开始，南沙就更后一步。南沙后发展是否有问题？没有，因为我认为南沙有后发的优势，不过有几个不确定的因素没有摆平。

　　因为南沙被提为国家级新区的时候广东省就换届了，新的一把手来了以后肯定要把“凳子”坐热了，了解情况才会出新的策略。因为南沙是国家级新区，承接了很多国家级的战略，或者有很多国家级的战略考量放在南沙做，新的中央政府还没有换届，要等到明年的三月份，换届之后可能才会有实际的东西落实到南沙，所以它没有前海和横琴这么热是必然的。

　　既然如此，回过头来说南沙不可能发展这么快，那么它发展什么？还是地产先行。如果一个地方地产商不投资，住房者不投资，高端产业会进去吗？世界都在发生金融危机，很多生产企业不怎么样了，高端制造业的日子也很难做，生产型服务业又怎么发展？在这样的情况下，南沙有很长的路要走，但是要做什么？不能说等高端服务业发展起来才进去，我想房地产可以先做，问题是怎么做？如果全部靠商品房，商品房靠市场定价，不能说你地产商卖多少就是多少，得有人买才行，人家认为它值1万/平方，我才买，这是一个市场行为，没有必要太多的干预？那么问题在哪？政府要为南沙的产业进驻做一些配套性工作，比如说商业配套，服务业配套、生活配套，保障房、廉租房的配套，当这些配套齐了，商品房就让它做嘛。这样南沙才会带来人气，国外的考察来看，你这里有了人气有了生气，人家才会把钱投到你这里来。

　　我们有很好的理想，希望它不通过房地产的发展，希望其他产业协调发展。但是从现在的情况来看，还是得地产先行一步的“老路”。谢谢。

　　许学锋：我今天第一次谈论南沙被提升为国家级新区的话题，因为我对于南沙国家级新区没有什么概念。我有以下的观点：

　　第一，我认为南沙被批准为国家级新区是国家在安抚照顾广州市，前海是国家层面安排深圳和香港继续努力，而横琴是要解决珠海和澳门的合作。广州市感觉自己前有标兵后有追兵的情况下，老是提天津有滨海新区，我们就积极努力的争取国家级新区回来，国家感觉行吧，就给你，反正现在到处都是新区，到处都是开发区，多给一个没有关系，我认为这是安抚、照顾式的，一年大半年的时间我都是对于这个事情看得很淡。

　　第二，南沙的房地产成交量都很热，但是大家有没有感觉它的价格还是合理的。大家在说南沙房地产量价齐升，有一个潜台词是说，价格升得很高，其实还是合理的，在2011年年中，到2012年年中，这一年中华南板块的房价一手楼待装修的是15000元/平方，当时南沙的房价是7000元/平米左右，低的是6000元/平米。按照这个情况来说，华南板块是1万元/平米的话南沙应该是9000元/平米，7000元/平米是不合理的。现在华南板块已经涨到了1万8元/平米，那么南沙应该是1.1万元/平米，这是合理的。当时投资的人就赚了，但是现在才进入的话和在市区买是没有两样的。

　　刚才有专家提到了南沙把番禺东涌、大岗镇划进去，其实这也是符合房情分割率，东涌是一个很漂亮的小镇，二手房价大概是6000元/平米，大岗的新房大概是6800元/平米。

　　第三，南沙未来的发展以及房地产前景判断，我还是用四个字“谨慎乐观”，无论如何现在还是有“国家级新区”的帽子戴，国家会想办法填充一些东西进去，不会像以前只是一个空壳子，这是“乐观”。但是人气不足，所以“谨慎乐观”。

　　两年前，南沙有一个老板在金洲马路边有一栋楼，接近2万的体量，当时他想卖，就跟我一起研究定价，问我的意见说要不要卖。我说对南沙的前景是“谨慎乐观”，如果钱不缺的话还是不要卖。他回答说自己老了，想套现，我就说那就卖吧，然后卖给了一家地产商，卖后有了一个多亿。两年前我告诉他南沙的房地产是“谨慎乐观”。

　　后来人有了钱就想投资，他又想找一块地，楼面地价是2300元/平米，如果带装修的话是6000、7000元/平米，周边的房子也差不多是这样的价格。我给他建议，如果买地建是白做，如果考虑前景，你考虑买地留的话，形势好了再卖，他就同意了我的看法。

　　最后我有两个具体的建议：

　　第一，南沙先试先行，放开“计划生育”能生第二胎。

　　第二，楼市进行半限购，对外来人不要限制条件购买，本地人还是进行限购，这样有利于引进人才，有利于引进产业工人，有利于人气发展，这是关于楼市方面调整的具体建议。谢谢各位。

　　申格联：经济发展离不开政治，习总书记就到了深圳前海，现在又到了西北的一个贫穷的地方。我想我们要改变贫穷的面貌必须要深入改革。

　　大家知道“十八大”会议提出了“发展城镇化”，那么城镇化如何具体的发展？“十八大”报告里面没有说，发展的整体思路又是如何。作为先行先试的广东，在城镇化方面做一个突破，南沙也可以在这方面有所作为，因为很多路子我们都走了，但是为什么总是走不通，我们需要思考这个问题。

　　大家现在希望南沙的定位不要这么高，它是一个离广州很边远的乡村，也就是村镇了，番禺也是番禺区，花都也是花都镇。但是南沙的土地很丰富，有800多平方公里，如何发展？是否可以从土地制度的改革来试点，广东省争取把南沙作为土地制度改革的试点，也为国家的土地制度改革做贡献。当然改革的具体内容很多，这需要各方面的专家来探讨。我想这应该成为南沙发展的一个突破口，因为土地制度改革的内容很丰富。

　　原来深圳是作为改革开放的试点，我们南沙是否可以在土地制度改革方面有所突破，来带动南沙的经济社会发展。省政府应该站在政治的高度和经济发展的策略来谈南沙的发展，否则我们试点得很多也没有办法成功。我始终觉得南沙这个地方的地理位置和地质条件决定了它很适宜居住，产业方面可以发展现代农业、现代纺织业、旅游业、农副产品加工业，但是对于经济没有很大的带动作用，其实只要我们做得好可能有很好的作用，只要我们抓住土地制度改革试点的契机，我们先行先试，肯定能给南沙带来发展的契机和亮点，这是我的观点。谢谢。

　　王瀚：刚才万老师有一个建议，为南沙制定一个专门的法律，刘律师有没有这方面的建议？

　　刘惠萍：说实在话我对于南沙的问题没有专门的研究，不过我有做PE，对于南沙资产公司成立了投资公司，这一块是我们做的，去年也有接触南沙跟越秀地产，国家有一个新兴产业私募基金，我们也有做这方面的法律服务。其他的嘉宾也提到旅游，应该说去年底今年初南沙也专门成立了一个旅游公司，专门发展南沙的旅游经济，其实嘉宾们提到的政府也有在做。

　　立法方面，既然南沙作为国家级新区，应该是有相应的政策，无论是税收、政治、经济各方面的政策，是否通过立法还是其他的方式来体现，立法我想只是其中的一个途径，如何真正的让南沙获益，真正的让人愿意开发南沙这片净土，真正得到别的地方没有的契机，这是南沙应该有的机会。谢谢。

　　吴新坚：我听了很多专家的意见，南沙最缺的就是钱，因为中央没有钱给它，我刚才提了土地金融化，南沙政府能否把土地上市融资，然后解决自己的基础建设，带动产业。因为现在没有钱投资，你没有条件就没有人过去住。

　　第二，向南沙要钱，光卖地不行，必须要有金融的融资方式，像前海一样，把土地打包，通过发行保险产品来融资，来达到建设所需要的资金，所以我认为土地金融化是可行的。现在国家也在修改土地金融化、货币化的问题，让南沙政府盘活这个土地，是在国际上市还是国内上市做一个交易，我想这一块是要的。这是保证了政府的财政问题，也可以保护南沙当地居民土地价值的问题，如果土地价值上不去当地的老百姓肯定不上去，你房价上去了土地价格不上去不行，如果完全是房地产的发展，也是会影响居住人口。所以我再提出一个土地金融化、打包上市，像前海一样有一个保险公司，打包组合上市。

　　陈甡：我觉得南沙不缺钱。

　　许学锋：我从另外一个角度说，我把钱给你你要投什么？现在不是钱的问题，而是干什么的事情。

　　黄启光：广州不缺财力，不缺智力，但是缺权力。其实这是一个战略思考问题，许博士说得很对，广州有的是钱，但是为什么要投，你给我一个投资的理念，投入有没有回报。

　　吴新坚：就是通过打包融资上市。

　　钟炬：谁买？

　　许学锋：你融这个是干什么？吃利息？

　　申格联：土地制度改革主要是拉动落后的地区，现在还没有正式的推进，“十八大”虽然已经提出了“加大城镇化”，我是建议把南沙作为土地制度改革的试点，试点的内容是什么，各个专家再从战略上考虑，但是至少你抓住这个契机，打出亮点你南沙才会有机会。这样广东才会领悟总书记来广东的原因，必须要政治的敏感度。

　　陈甡：从政府的定位来说，南沙应该做什么？

　　申格联：刚才我说现代农业。

　　黄穗诚：国家级新区就是搞绿化农业，真的是很搞笑的，为什么不在神农架里面，另外国家级新区又做旅游业，如果做旅游业还可以成为国家级新区吗？国家级新区是代表国家层面的，可以拿得出手的。国家层面的就是香港，它是一个国际金融中心，它是否可以作为国家级新区的内涵，说现代农业的话是很搞笑的。

　　申格联：农业和土地制度的改革是息息相关的。

　　陈甡：中国还没有和穷地方合作的经验，南沙有可能和东南亚合作，和中东合作，富的地方都合作了，穷的地方大家可以互相发展，这个战略思维上南沙可以搞与穷国家之间的合作。

　　贡立华：我们和富的国家合作还没有很深入吧，我们的穷国家合作就是免除人家的债务。

　　许学锋：番禺区已经提前很多年把土地使用指标已经用光了，所以把东涌等三个镇划分给南沙还有这个意思，你划过去土地怎么安排怎么利用，又不占用番禺区的土地指标，又不占用广州市的土地指标，这是我补充的背景资料。

　　对于政府来说，对于官员这是最实在的东西，其他的都是表面的。

　　黄启光：前几天我们参加了增城开发区的讨论，开发区的刘主任很清楚的告诉我们，领导要我们做什么我们清楚了，怎么做，从中央到下面都清楚了，但是做出什么样的东西，他就没有办法了。我开发区做出什么东西好汇报给市书记，市书记好汇报给省书记，“我要的是这个”。南沙现在要有一个东西给市书记好给省书记汇报，现在中央已经很清楚了，习近平总书记已经很清楚了，人民美好的想法，南沙的话什么是人民美好的想法，肯定是粤港澳合作。香港为什么要和广东合作，澳门为什么和广东合作，为什么广东要和澳门香港合作？这里理由没有找出来，你画一个美好蓝图给你，画不出来，因为我不知道你要什么，最难的就是领导没说要，或者在这个问题上不知道找什么人做。

　　另外怎么做？习总书记最近的讲话中已经提到了，只不过你没有理解它。1945年7月4日，毛泽东的谈话中就谈到了“历史周期律”，来得快走得也快。习主席为什么提了这话，就是来广东拿经验来了，就是“老火靓汤”，大家都喜欢，但是怎么煲，习主席是“小火烧温水”，南沙就是小火烧温水，现在最难的就是政治制度改革，那就是利益集团的问题，“打土豪分田地”是最好的，但是这不行。

　　许学锋：刚才黄老师提了一个很有意思的问题。南沙新区合作的对象是欠发达的国家还是和港澳还是其他的财团合作，这是目标的问题。但是做法上我觉得佛山南海的想法还是值得借鉴的，比较早期的时候就已经提出了“高效南海”“高效佛山”，也就是高效率的问题，如果办什么事情现在已经没有实质的优惠政策，唯一可以做就是效率，为什么大宗项目会落户南海落户佛山，并不是因为佛山南海的优惠政策，但是大宗就选择了佛山和南海，就是靠了“高效”这个理念。

　　刚才有嘉宾说不能走老路，政府的服务意识、服务理念上要高效率，这是非常重要的，只有高效率才有可能吸引别人过来投资、合作和发展。

　　万庆涛：我们一般都说我们效率很高，根本就不经过人大自己就做了，政府的效率很高，但是如果方向错了，那就错了。

　　申格联：刚才提到每天下午有上百辆的大巴开上来，我早几年就发现了，你每天下午4点30分到海关附近，大巴就在那里，工作人员就陆陆续续下班就走了，他们就像候鸟一样，这样的状态能提供高效的服务吗？我觉得是得打问号的。或者反问也可以说他们的效率很高，一天的事情处理完了可以走了，如果待到7、8点也不是高效率。

　　在那里工作的人晚上都不愿意在那里过夜，还有谁愿意在那里过夜？没人气就是这样。

　　黄穗诚：当初深圳发展的时候也是没有人气的，为什么后来有人气，深圳当初只是一个小渔村。

　　陈甡：广州那时候的比例是12个女的1个男的。

　　黄穗诚：大家乐意在那里投资是因为国家的钱，国家的特区，所以南沙也是这样，必须是特区人家才愿意进去，南沙的人一到下班就来到了广州，这是“广州南沙”的弊病。只要你框架搭得好人就会到那里工作，如果搭建得不好人家就走了。

　　陈甡：现代制造业不需要多少人。

　　万庆涛：问题是它就是为了现代制造业。

　　黄穗诚：我们不要候鸟式的生活方式。

　　钟炬：如果南沙按部就班的发展按照这样的体制是没有问题的，如果南沙要快速高速的发展的话，就要突破现在的行政管理体制。黄记说了当年的深圳，深圳的体制和内地是完全不同的，它的体制是接近香港。现在我们的政策是特区和特区差不多了。除非你这方面再突破，如果体制不突破的话，不做一个特区的话就不可能了，只可能按部就班的发展。

　　万庆涛：为什么说港澳人士不愿意来就更不用说外国人了。如果这里没有能够发财的事情他为什么来？

　　陈甡：东莞就是为了港澳政策设定的特区，但是现在东莞也不怎么样了，现在产业要转型了，人口红利已经吃完了。

　　万庆涛：起码在经济制度、政治制度上保障，港澳的人才愿意来，你换一个主就换一个政策我来干嘛？这跟腾笼换鸟的政策是一样，你的笼子本身就是做麻雀的，你不做凤凰的笼子我为什么要来？

　　申格联：筑巢引凤。

　　万庆涛：对。

　　钟炬：所以是地产先行。

　　黄穗诚：深圳的地产有立法权，所以和其他的地方不一样，它就以特区的样貌耸立在全国人民面前。

　　张仁瀚：刚才说政治制度改革有道理，学习美国的先进文明模式有道理为什么？刚才说深圳特区，划一个特区是不能吸引人的，为什么当时人去，个人的安居乐业是要看到希望。

　　南沙如果没有社会体制改革，只是大投资，大财团，国外合作，可能最后是100辆大巴，搞到500辆大巴，是发展不起来的。国家级新区的发展制度和内地是一样的。许博士说了南海，南海先做了创业公司零申报，不用注册至今，不划分双住楼或者住宅楼都可以报，南沙现在社会改革有没有做完？或者说做完了，有没有人愿意什么房子都没有的时候都愿意过去创业，有没有这样的情况？没有。

　　现在都在讨论金融都想把港澳引过来，还谈了东南亚的资本，他会来，来了以后怎么用？石化来了有什么用？

　　陈甡：中国也是资源大国，为什么谈了东南亚和中东的合作？

　　黄启光：中国什么都有，有钱有人，就缺政治制度改革。

　　万庆涛：深圳的变化也是这样，越来越倒退了，在政治体制改革上就倒退了，开一个大运会8万人要赶出去，这就是倒退，我对深圳的发展一点信心没有。

　　如果按照深圳这么走，就是倒退，必须解决制度问题。

　　陈甡：中国把环境红利、人口红利吃完之后再转型，经济怎么转型？这是关键。

　　黄启光：十七届六中全会提出了“文化强国”让你做品牌，美国品牌麦当劳占你中国什么土地？这三个字还是中国字怎么做品牌？就是制度保障，首先保障知识产权，如果你这个都不保护你可以做苹果出来吗？你会看好莱坞吗？人家给你什么，就给你一个胶片，你连中国自身的东西，什么花木兰、熊猫都成了美国的了，你说你是中国的，人家都不承认了，都说是美国的，连屈原都是韩国的了。

　　万庆涛：我想起一张照片，就是习近平主席来南海的时候和南海书记合影了，为什么他没有和南沙的丁红都书记合影？因为他对南海的发展前景是看好的。

　　黄启光：我看微博上写习书记说“怎么改你提出来”，可以看出来他对于南海的发展期望是很高的。

　　万庆涛：现在我们需要最高层的设计，还有最底层的设计，如果这两个设计做好了国家的发展方向就清晰了，我们现在总是说摸着石头过河，现在水都没有了还在摸。

　　许学锋：把原来的党组织和村民集体经济合作社分离开来，书记就是管人事、意识形态了。

　　万庆涛：就是做了政企分开。

　　许学锋：因为全部都是市民化了，这只是名义上的改变，现在是实际上的改变，就是将村民小组改为居委会，是2010年底开始这个动作的。

　　陈甡：这不是一个倒退吗？

　　张仁瀚：这是一个城镇化自然完成的。

　　顺德完成的是城镇化自然完成，第二个就是基层民主选举，从农村化变成了公民社会居民基层组织，这是一个突破，下一步开始了。

　　王瀚：其实今天我们是对于南沙的再一次讨论，如果有结论的专家可以谈一下，大家可以以一两句话总结一下对于南沙的看法。

　　许学锋：我的结论就是“谨慎乐观”。

　　贡立华：第一南沙的定位现在没有体现广州市中心城市的定位要求。

　　第二，南沙不是内向型城市，而是广州走向蓝色海洋的起点。

　　胡刚：从小的方面来说房地产要限价，很多人提出不要限购，不要限贷，要放宽，现在我们看来，要限购、限价，还要限贷。

　　大的层面，南沙的发展不是说老路，改革开放30年来传统的路就是招商引资、买土地，这一套的东西做了很多，南沙应该真正的行动起来。社会制度应该进一步改革，“十八大”以后市场要进行进一步的市场体制的改革，要社会体制改革，才会有新的动力出来，否则来老的这一套走，香港的项目要过来早就过来了。

　　第二个就是管理体制，社会方面要有新的改革举措，南沙是刚好面临机遇，总书记也过来了，南沙800平方公里，新加坡才300多平方公里，所以这800平方公里可以有很好的制度设计，这样才会有好的发展，要不然总是搞不过人家浦东新区、滨海新区。

　　另外刚才也说了很多的发展，比如说旅游发展，我们这个论坛确实可以给政府提很多建设性的建议。我想政府层面现在也在考虑，总书记来了以后，广东省在改革方面再给力，南沙又是新区，是人气不旺的地方可以做的事情。这是我的想法，谢谢。

　　申格联：我觉得省委省政府抓住习总书记视察广东深圳等地的契机，以南沙作为土地制度改革和城镇化发展的试点，在先行先试方面有所作为。谢谢。

　　许学锋：还是那三句话：

　　第一，南沙作为国家级新区是中央政府照顾式、安抚式的给到广州市。

　　第二，过去半年来南沙房价的上涨是合理价格的回归，并不是体现前景有多好。

　　第三，对于南沙未来的前景是谨慎乐观。

　　钟炬：在目前的情况下地产先行是南沙发展的必由之路。

　　第二，南沙要进一步的发展必须要在改革上面取得红利。

　　杨宏烈：新型的开放的社会体制管理的样板城市。

　　谈锦钊：以制度创新开创南沙新局面，制度创新包括户籍改革、投融资体制改革，房地产管理，可以不限购，但是要控房价，限利润等等。

　　万庆涛：我觉得应该制定《南沙新区发展条例》这样的法律文件，来确定制度创新的建设。

　　刚才说南沙官僚体制不多，在这里完全可以设计出一个制度，按照顶层设计来发展。而且是按照国际化的，不仅仅是跟港澳合作，因为规划里面说了，你必须要有顶层设计，在法律上确立它的地位，它才能按照这个来发展，不跟领导人的更换有任何关系。从这个角度来说南沙新区才能发展到所制定的目标。谢谢。

　　陈甡：南沙是国家战略特别是南南合作的战略重点，特别是与未发达国家的合作，在这些国家建厂有可能是政治不稳，有可能发展失败，有可能放到中国本土进行生产。从这个战略意义来说可以提供人才、技术等等资源也只有广州这个中心城市，所以它是我国发展南南合作战略的地区。

　　黄穗诚：既然定位南沙为国家级新区，我们要建设这个新区必须要按照国家级新区来做定位框架思考，而不能沿用广州南沙区的思维模式来建设，否则南沙还是定位在劳动者每天往返广州的话，这样就发展不了。我们要思考南沙怎么才能成为各方人士，尤其是港澳人士乐于投资的乐土，这样才能突破人气不足的现状。谢谢。

　　张仁瀚：南沙从单纯的经济规划和过去的老套的发展规划做的时间已经足够长了，现在应该从社会建设规划入手，把所有社会建设方面的好东西在广东先行先试，我建议南沙一篮子打包式的先行先试做起来，唯有这样才能使普通的老百姓在当地的土地上，像深圳当年一样得到个人的发展，这样南沙才会有发展的根本所在。谢谢。

　　吴新坚：我的结论是南沙发展还是土地金融化，用市场化的理念里开发南沙。调动市场的因素来开发南沙，市场上能用的金融、融资、投资、产业都带动南沙，用市场化的方法来发展南沙。

　　黄启光：我设计的是一个目标，南沙未来的发展方向首先考虑举什么旗，我认为应该是文化强国。走什么路，应该是文化道路，以什么精神，中央“十八大”已经说了五个精神，经济建设、政治建设、社会建设、文化建设，生态建设。达到什么目标？全中国，不光是粤港澳，全中国，全世界人们向往的东方维也纳。这是我的梦，也是想法。

　　因为南沙这个地方的环境具备了这个条件，维也纳具备的东西南沙具备了，比如说维也纳的金色大厅，南沙是绿色大厅，维也纳是一个音乐之都，全世界的音乐人都到那，南沙也是音乐之都，这里有着广州的音乐。重要不是叫不叫维也纳，还是全世界向往的地方，这样差异性就出来了，你可以不在这里，但是你必须在这里消费，你不来不行，因为这里有魂，你说你是世界的，但是你没有到金色大厅唱两句没有人承认你，这是南沙的，也是中国未来的。这是我的梦，谢谢。

　　刘惠萍：南沙毗邻港澳，这决定它绝对不是广州一个普通的区，虽然今年国家给了它国家级新区，但是能否做到国家级新区，它应该发挥广州的精神，先行先试，抓住国家级新区的契机，大胆从政策、经济，最大可能的应用国家的政策才能达到名副其实的国家新区，这都需要南沙的领导人和广东省广州市各位领导人的努力。

　　王瀚：谢谢各位的发言，本期华南地产论语到此结束，谢谢。