杨红旭：新型城镇化“讨厌”限购
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近段时间，股市中的“城镇化”概念股非常活跃，成为投资投机者追逐的对象。楼市中，“城镇化利好”，也正成为助涨市场回暖的一股潜在力量。正如十八大提出收入倍增计划后，楼市需求与市场预期获得“正能量”一样。
城镇化与房地产天生命运相连。1996年，我国城镇化率达到30%，2011年达到51.3%。在这一期间，我国房地产市场也呈加速发展之势，城镇住宅竣工面积由1995年的3.7亿平方米，增至2010年的8.7亿平方米。
然而，与发达国家相比，我国的城镇化也存在问题：速度很快，质量较低。城镇化率是指城镇常住人口占全国总人口的比例。按国家统计标准，在一个地方生活或工作超过半年，就算常住人口。比如，2010年全国6.07亿城镇常住人口中，有2亿左右是农民工（也即按城镇户籍人口计算，城镇化率仅为35％）。他们名义上已是常住人口，但实际上却没有享受当地的市民待遇。
这种情况在一定程度上抑制了部分外来人口住房消费和购房需求。比如：很多农民工赚了钱就拿回老家盖房。另外，非农流动人口，收入水平和购房能力要显著高于农民工，但他们中的大部分人，也无法享受当地市民待遇，这也在一定程度上抑制了他们的购房需求。
近期党和国家的方针政策，正在发生变化，尤其是中央经济工作会议提出的“要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好”，意味着未来几年，国家将在户籍、社保等方面作较大力度的改革。毫无疑问，这将引导部分农民工在城镇长期工作和生活，自然会增加对于更多、更好住宅的租赁或购买需求。
按国际经验，从人口流动的主导方向来看，在城镇人口低于50%时，主要是农村人口迁入城镇。当城镇人口超过50%后，人口迁移以从小城市进入大城市、城市之间的移动为主。所以，未来几年不仅要解决好农民工在城镇中安居乐业的问题，还要更多关注非农人口在不同城市之间的流动，类似限购这样以户籍为前提的行政干预政策负面影响会越来越大，应调整或优化政策，以避免误伤外来人口的合理自住需求。
