周转率超住宅 产业地产成投资新宠

提要:以产业园区开发为主的华夏幸福2011年销售额达到165亿元,2012年半年报显示,其在北京周边拥有固安工业园区、大厂潮白河工业区等近10个工业园区项目。由于国内工业园区与产业地产概念混淆,一时间“产业地产”概念盛行,一些缺乏明显商业模式和规模的工业园开发企业也夹杂其中。


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  “华夏幸福(600340,SH)的净资产收益率已经超过万科,在A股地产中排位靠前。”12月20日,同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉在一个名为“地产人看申城”的大型研讨、考察活动上向数十位开发商透露了房地产行业的最新动态。

  据她透露,类似华夏幸福、联东这样的产业地产商,周转率甚至已经超过住宅开发商。

  产业地产商取得了比住宅更高的收益率,也因此吸引了很多地产商进入。传统房企包括万达、龙湖、复地、绿地富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商均已涉足产业园区运营领域,抢占先机。此外,美的、格力、海尔、雅戈尔、苏宁环球等寻求多元化发展的非地产企业,也进入了产业地产开发队伍。

  产业地产领域真的有很多机会吗?开发商的盈利模式如何?产业地产会不会出现像商业地产、旅游地产那样的投资泡沫?

  产业用地投资火爆

  2012年上半年以来,全国各地工业厂房、仓储物流设施、工业园区写字楼租金价格不断呈现一路上涨趋势。以工业园区为代表,产业地产成为继住宅、商业、旅游地产之后,又一个行业细分市场下的投资新宠。

  根据世邦魏理仕的统计资料报告显示,2012年第三季度,北京工业用地平均价格较上季度上涨0.2%至每平方米1889元。工业厂房与物流仓储设施租金在本季度上升幅度分别为0.6%和1.0%;北京工业园区办公物业租金保持稳定增长,租金较上季度上升7.9%。

  在产业地产走俏的同时,打着产业地产旗号的各类工业园区正如雨后春笋般,在环渤海、长三角、珠三角等产业经济发达的城市兴起,各类文化创意产业园、工业园项目纷纷上马。

  今年7月,由融信融(北京)国际投资有限公司计划投资20亿元建设的鲁班文化创意产业园正式动工,项目规划面积8100余亩,计划利用5年时间分三期建成。

  产业地产的投资效应正在一些开发商之间发酵,不少有实力的规模房企也将目光投向这一领域。据悉,目前国内排名前20的房地产商,有一半以上涉足于产业地产,并成立了专门的市场研发部门。

  据不完全统计,传统房企中包括万达、龙湖、复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商在内,均已涉足产业园区运营领域,抢占先机。此外,美的、长虹、三一重工、格力、海尔、雅戈尔、苏宁置业、TCL、中兴等拥有大量地块的传统制造业企业也纷纷进军产业地产。

  今年11月底,万达4天内以33亿元的代价接连竞得通州两块地,用于投资建设万达通州文化产业园综合项目。该项目占地90公顷,总建筑面积120万平方米,总投资达260亿元。这是万达涉足文化产业地产的又一投资动作。

  除了传统房企,海尔地产也打着产业扩张的旗号,在全国各地大举建造自己的工业产业园区。今年4月,海尔工业地产公司宣布将投资10亿元在郑州经开区建设海尔产业园项目二期500万台空调生产基地项目。目前海尔集团在全球范围内的产业园项目超过20多个。

  此外,目前海尔地产已拥有全国最大的物流公司,已建成了12个工业园,并且每年增加五个。

  在深圳,天安数码城、华南城、星河集团等开发商也纷纷建立了自己的产业园区。目前,天安数码城在全国14个城市建立了以电子产业、创意设计以主的工业园、工贸园、科技产业园和城市产业综合体等产业地产项目。华南城则在深圳、南宁、南昌、西安、郑州、哈尔滨等城市建立物流产业园;星河集团则在坂田建立一个建筑面积达180万平方米的中小企业孵化基地。

  以产业园区开发为主的华夏幸福2011年销售额达到165亿元,2012年半年报显示,其在北京周边拥有固安工业园区、大厂潮白河工业区等近10个工业园区项目。

  目前,由于一些非房地产开发企业大量涉足工业园区型的产业地产,从统计口径上无法统计产业地产市场规模容量,但从全国工业用地建设增长的指标可略窥一二。中国某研究中心统计显示,2012年前三季度,包括北上广深在内24个样本城市工业用地成交1197宗,同比增长17.35%;成交面积4800.15万平方米,成交总额196.39亿元。

  对此,中国某研究中心研究员肖楠称,今年前三季度三线城市工业用地规模大幅增加,价格也不断上涨。

  产业地产乱象丛生

  产业地产兴起的背后,是房企转型的动力驱使。然而,对一些此前并无产业地产运营管理经验的开发商来说,产业地产是“奶酪”还是“硬骨头”,投资收益如何,面临哪些难题,都值得开发商考量。

  此前,由于国内工业园区与产业地产概念混淆,一时间“产业地产”概念盛行,一些缺乏明显商业模式和规模的工业园开发企业也夹杂其中。

  对此,肖楠认为,与住宅地产开发经验模式不同,产业地产投资周期较长,普遍的投资回报期在5~8年左右,关键对后期持续经营管理和资金实力要求较高,更考验开发商的运营经验和资金运营能力,专业度和门槛也更高。

  肖楠表示,目前传统房企转型产业地产趋势明显,但产业地产概念难以界定,政府城投公司、传统房企、实业企业都在做产业园区,也产生了一些不规范现象。

  实际上,在产业地产迅速发展的背后,以产业地产名义大规模圈地的行为盛行。在经营方面,肖楠指出,一些文化创意产业园区,由于不能与当地产业环境相结合,逐渐丧失了持续经营的能力。产业地产领域产业化和市场化程度仍然较低,尤其是招商严重不对称。在一些地方政府招商项目中,存在未获得土地证便先行开工,在工业仓储用地上分割售卖商业和住宅等违规行为。比如,此前《每日经济新闻》就报道了华南城在西安、南京、郑州等物流园项目存在违规行为。

  实际上,各地产业地产问题频发的关键环节之一在于招商。华夏幸福一市场推广人士向 《每日经济新闻》记者表示,在项目建成后,如何把企业引进来是对开发商运营管理能力的考验。

  另一方面,从产业地产投资回报收益的角度看,肖楠认为,评价产业地产商成功与否尚需时日。因为产业地产项目投资收益周期长,当下大多数产业地产运营商仍然依靠物业收益维持资金平衡。

  在资金运营上,大多数产业地产除了依靠企业内部融资之外,大多都有房地产板块,靠住宅销售反哺产业地产,以补充资金投入。

  对此,肖楠认为,眼下专注于产业地产服务机构并不多,专业管理团队和持续经营能力仍是产业地产开发的关键所在。

  成功关键在于定位

  褚莉告诉《每日经济新闻》记者,事实上产业地产的盈利方向非常清晰,目前主要为土地批租、物业销售、租赁以及园区服务,而物业销售无疑是其中最主要的收入来源。

  《每日经济新闻》记者此前了解到,产业地产限于工业用途的土地性质,此前开发的产品必须是整栋出售,一些项目的单栋面积动辄超过2万平方米,造成其总价偏高,影响了销售。

  褚莉透露,上述产业地产开发的限制丝毫不影响产业地产的高周转。很多产业地产商经过七八年的积累,手上已拥有大量的项目以及意向的企业客户。比如联东在全国的产业园多达12个,由于同时有多个项目可以出售,虽然项目总价偏高,但销售却并不受影响。

  与此同时,虽然产业地产项目的总价偏高,但很多产业地产商拥有的协助融资能力,也缓解了项目销售的压力。以上海东方万国企业中心为例,据项目副总经理罗士明介绍,该项目可以协助客户融资,帮助买家借到一部分贷款。

  褚莉说,产业地产项目成功的关键,仍然在于定位。由于产业的创新发展升级,目前产业地产已经由以往的加工型工业为主,转向新能源、新加工以及高科技通讯等新兴行业。这些新兴行业不仅受到政府的扶持,中远期有不错的发展前景,更重要的是他们往往对于园区服务有较高的营建配套要求。比如张江高科,拥有面向IT企业的高科技通讯服务。同样,东方万国企业中心也凭借着智慧云系统——整合各式传统计算机技术和网络技术,以中央数据处理中心为依托的,云主机、云存储、云终端等先进电讯通信设施,吸引了陆家嘴金融企业的IT技术部门迁移入园区。

  专业的园区配套设备和服务,不仅大大增强了产业园的招商、销售能力,也使产业园拥有普通房地产项目所不具备的不菲的园区服务收益。褚莉说,园区服务和租金收益,正是产业地产中长期的稳定收益来源。

  (记者:胡廷鸿)

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