杨红旭:买房提示:2012很安全 2013宜谨慎 2014存风险

提要:只有上海,受制于超过1000万平米的历史偏高住宅库存,房价涨幅只有0.2%,不仅明显低于其他三市,还低于全国平均水平。从下跌城市来看,房价同比跌幅排第一是温州,下跌13.2%,今年以来温州一蹲在跌幅榜的第一位,其后是杭州、宁波、金华。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  买房提示:2012

  不知不觉,房地产市场的温度就热起来了。去年四季度和今年一季度,包括上海在内的部分城市,售楼处被砸的惨状还没从人们的记忆中走远,千人排队购房的场景就卷土重来了。之前气极败坏、急于退房的老业主们,现在是什么感觉?

  11月份以来,一股暖流侵袭了全国楼市。众所周知,今年楼市的“金九银十”成色不足,甚至当时被很多媒体渲染得“铜铁不如”。孰料,多数一二线城市,11月份住宅成交量再创年内月度新高,上海二手房成交套数创了近四年第二高值。预计12月份,将成为很多城市的年度最高值。楼市暖冬,一时风行。

  随着成交量年底大翘尾,房价的情绪HOLD不住了。去年10月至今年5月,全国70个大中城市新建商品住宅价格曾连跌了八个月。正如10月份温总理所言:调控初见成效。全面否定调控的极端态度不可取。从6月开始,房价止跌反弹,不过基本维持很小的涨幅,北京涨幅大些,其他城市,包括上海在内,只是温和上涨。然而,11月房价突然加速上涨。

  10月份,70个城市中房价环比上涨的城市有35个,下跌的有17个。而11月,上涨的城市大增至53个,下跌的城市则减为10个。如果按70个城市的平均增幅,则会发现,6月至10月环比增幅仅有0.1%左右,而11月涨幅扩大至0.26%。虽然这一涨幅,相比2009年四季度的1%以上,仍然不算什么,但却代表着,楼市正由春天向夏天过渡。

  分地区来看,11月份,一线城市房价领涨全国。尤其是北京,上涨0.8%,位居70个城市涨幅榜老二;深圳和广州也比较强势,上涨0.6%。只有上海,受制于超过1000万平米的历史偏高住宅库存,房价涨幅只有0.2%,不仅明显低于其他三市,还低于全国平均水平。

  从下跌城市来看,房价同比跌幅排第一是温州,下跌13.2%,今年以来温州一蹲在跌幅榜的第一位,其后是杭州、宁波、金华。为什么以温州为代表的浙江成为全国房地产调控的“重灾区”?主要是发生了三重危机的叠加和共振:民营经济危机、民间高利贷危机、房地产危机。而这三者内部密切联系,比如部分高利贷流向了房地产开发与投资领域。当然,鄂尔多斯楼市也很惨,只是它没有被纳入到70个城市的房价统计体系中去,所以不知道是否比温州更糟糕。

  上周,中国社科院发布了一份报告,对明年房地产走势的预测是:全国反弹,区域崩盘。虽然夸大了部分地区楼市的危机程度,但总体上说明了一个特征:2013年全国楼市将继续回暖,但区域分化严重。笔者对于明年楼市的整体判断是:震荡上行,有惊无险。楼市和房价,不可能像2009年那样直线上升,因为房地产调控始终不放松,而且严阵以待。

  住建部部长姜伟新在十八大新闻发布会上表示:调控目前还不想放松,限购短期内不会退出;住建部正在积极研究扩大房产税试点,适当时候可能还会出台;中央储备相应的政策,交易量增加、交易价格同时上涨,就会出台相应的政策进行调控。刚结束的中央经济工作会议中,明确提出:要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。18日国土部召开“采取切实措施,稳定房地产用地供应,抑制异常地价”的新闻通气会。这些官方表态,皆指向一点:2013年不允许房价大涨!

  不过,也应看到,虽然房产市场需求持续释放,可住宅供应却还没跟上来,突出表现在全国房地产开发企业土地购置面积和房屋新开工面积,至今仍是明显的同比负增长。现在建房少,明年可以预售的房子就不会多。所以,即便明年调控政策极可能升级、加码,但在市场供求关系的影响下,房价不太可能很快调头向下,再次“连跌八个月”。但2014年,房价就不一定能坚守高位了,我对楼市短周期规律的研究表明,2014年楼市很可能持续降温。

  近日,有网友在我微博上跟帖调侃:“房地产就是个烫伤山芋,扔起来,接住,再扔起来,再接住。至于那些旁观着等待山芋掉地上,捡便宜的人,你就耐心的等着吧。”在中国楼市十年内不会崩盘的大前提下,不管短周期如何波动,老百姓总是面临着困惑和选择。我的观点是:2012年买房很安全,2013年买房要谨慎,2014年买房有风险。

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