CRIC研究：最艰难的日子过去 行业发展呈五大趋势
(评论员/崔宁宁)今年以来，房地产行业从低谷逐渐回升，房企最难熬的日子已然逝去。从行业发展轨迹来看，企业竞争环境不断加大，不同规模企业间分化加剧，优胜劣汰特点愈加明晰。龙头企业表现可圈可点。它们在复杂的新形势下表现出来的对企业精准的操控能力，值得我们关注。从整体行业发展趋势上综合来看，今年行业呈现出明显的几个趋势：
资源优势驱动，国进民退特征明显。在市场调控期内，行业发展的最为明显的趋势是国进民退。依托母公司的资源平台，国有企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势。
从国有企业的销售业绩来看，在TOP20企业中，2009-2012年间国有企业业绩复合增长率为40.33%，增速快于行业平均水平，在经历了2011年冷淡的市场之后，2012年国有企业对机会的把握也更为准确，业绩增速达到了37.20%，远远超过TOP20平均水平的14.64%。而销售面积的变化亦十分类似，在TOP20企业中，2012年国有企业的增速达到了34.41%，亦是远远超出TOP20的平均水平。同时，四年间TOP中国企的销售面积复合增长率也达到了26.15%，也快于TOP20的整体增速。
行业分化加剧，集中度日趋上升。虽然2010年以来受调控影响房地产市场成交表现不佳，但龙头企业凭借其自身优势逆市突击，呈现出弱市中强者愈强的趋势。
回顾近四年来前三季度TOP50销售业绩排行榜，TOP10及TOP20企业集中度持续攀升。在长期处于震荡中反复的房地产市场中，规模领先企业的销售业绩具有更好的成长性。而中小型企业在资源、融资渠道、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。
数据显示，2012年前三季度销售金额全国TOP10企业市场份额达到14.07%，比2011年TOP10全年市场份额高出3.4个百分点，比2010年全年高出3.94个百分点。销售面积方面，相比于2011年全年，2012年前三季度TOP10企业及TOP20企业市场份额分别增加2.75与3.57个百分点。结合销售金额，房企在销售面积上的表现进一步证实企业业绩稳步提高，综合实力加强。
规模企业业绩持续增长，千亿企业有望过五。尽管2012年市场背景持续走紧，但龙头房企持续发力，紧抓市场窗口期，通过快速调整经营策略、符合市场需求，从而实现企业规模不断扩大，销售业绩保持持续增长。除万科以外，今年绿地、保利、中海、万达的表现也极为突出，与行业老大万科的差距逐步缩小，今年千亿企业有望过五。
数据显示，2012年1-10月万科累计实现销售面积 1035.2 万平方米，销售金额 1100.2 亿元，累计同比增长了9.2%和 1.8%，率先突破千亿大关。11月万科再创171.3亿元的好业绩，稳坐龙头老大的位置，今年的销售额有望突破1400亿元。
绿地、保利、中海等企业紧随其后，绿地、保利今年前十一月累计销售金额均超过900亿元，按照当前的销售速度，年内千亿销售业绩有望达成。中海今年前十一月累计销售金额为878亿元，若最后一月政策不再加码，企业加大推盘和营销力度，也有可能突击完成千亿的销售业绩。此外，万达2011年总收入为1051亿元，年初万达制定的集团总收入目标位1160亿元，虽然今年前三季度完成销售业绩为470亿元，但由于万达业务的特殊性，其持有物业超过1000万平方米，并涉及娱乐等其他业务的拓展，因此万达其除了房地产销售性收入外，因此还有大量的额外收入，企业的整体收入规模再度超过千亿基本无忧。
追求纵深发展，房企与资本结合愈加紧密。根据CRIC监测的103家房企的融资情况来看，2012年以来，企业的融资动作和力度明显加大，2012年1-10月总融资额度高达2044亿元，相比去年同期增长了33%。从月度走势来看，今年融资出现3波小高峰，一波是在2-3月份，一波是在6-7月份，一波是在9-10月份。而去年仅1月份和10月份融资力度较大，这也充分说明了今年企业对资本这块的重视。
此外，今年融资货币中美元占比较高，尤其是10月份融资货币中美元占比高达58%。而从今年主要的融资事件来看，银行贷款、票据债券成为最主要的融资渠道，分别占了总融资额的41%和32%，而其中外币融资额占了分别占了45%和58%的比例。而信托贷款规模出现明显回落，说明国内的整体融资环境仍未有明显改善。因此赴港上市融资成为了内地房企的重要融资渠道。在四季度国际资本市场日渐宽松的契机下，众多房地产企业都寻求在香港证交所上市，旭辉、新城在11月份先后开始招股，此外，瑞安拟分拆上市的“新天地”和江苏金轮集团也正在上市的路上。
规避风险，实施多元化发展战略。房地产企业发展模式日趋多元化，一方面这是市场背景变化的要求，另一方面也是企业自身发展的必然趋势。
从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建，预计最快将于明年上市。
从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点，保利、佳兆业等企业纷纷大举进军旅游地产。而曾陷入
困境的绿城，2012年以来更是奉行多条腿走路的策略，除了扩大传统的代建业务外，现代农业、旅游地产、养老地产均成为其下一步企业发展的重点。
