经济导报首席记者 时超

  新年伊始，从某大型房地产集团被传将在全国100多个城市启动折扣优惠，到王石等业内人士对房地产“非常不妙”的预期，楼市“马上降价”成为频被谈及的话题。

  经济导报记者注意到，在温州等资本活跃城市房价连续下跌的背景下，二、三线城市成为此次被看空的重点。

  中央财经大学中国金融发展研究院李晟认为，在部分二、三线城市，由于库存较多、需求有限，房价必然上涨乏力。

  导报记者采访则发现，虽然万科、绿地等大型房企在济楼盘销售依然火爆，但近几个月来房价变动不大。同时，部分前期在济销售的楼盘正进行尾盘促 销，经过层层折扣后，其所售价格与开盘价几乎相当。业内人士对导报记者表示，去年底以济南西客站片区为代表的土地供给颇为火爆，预计今明两年将有大量项目 入市，给房价带来较大冲击。

  “虽然济南购房群体的刚性需求较强，但是拿地的高成本和外来房企大鳄的竞争，让我们压力很大。”18日，济南一家本土房地产集团的项目部总经理高杰对导报记者表示，目前其所在公司对工期、销售等考核更为严格，通过压缩项目运作时间降低风险的目的非常明确。

  涨幅或降

  18日，沿济南市奥体西路向北，过工业南路，路西侧一栋栋拔地而起的建筑旁，“万科城”等红色广告条幅颇引人注目。作为万科地产在济南的第一个楼盘，其售价一直是各方关注的焦点。

  “去年9月一期开盘销售当天，可售房源就被抢光了。”万科城置业顾问李开对导报记者表示，由于该楼盘具备交通便利、精装宜住等优势，销售颇为火爆，至今一期所有房源只剩下不到10套没有卖出，“马上准备推出二期。”

  不过，导报记者发现，虽然该楼盘销售火爆，但其开盘后至今的价格涨幅并不大。如去年9月万科城开盘价为每平方米1万元左右，如今剩余几套房源的销售价格为1.05万元/平方米，近半年时间涨幅5%。如果算上会员折扣等优惠，其实际涨幅还要低。

  “虽与济南新房市场的价格平均涨幅相当，但对于万科这样的大房企来说，表现差点儿。”一济南房地产业内人士对导报记者表示，万科楼盘本身配套学校、商业，物业管理又比较规范，应该具备更大的上涨空间，“现在这种情况，有通过控制价格涨幅加快销售回款的可能。”

  导报记者注意到，同样以高新区为中心的一些中小楼盘近期涨幅远高于5%的水平。如鲁邦奥林逸城置业顾问杨梅就对导报记者表示，该楼盘周边商品房 去年涨幅较大，“2、3月份房价为7500元/平方米，去年年底已经都涨到8500元/平方米以上。我们这个盘去年8月开售就是8500元/平方米，现在 新盘马上要推出，价格在9500元/平方米左右。”

  21世纪不动产济南政和世纪店置业顾问侯月芹对导报记者表示，在去年济南高中招生新政的带动下，具备学区房资源的楼盘均出现大幅上涨，部分房价去年年内涨幅超过3000元/平方米，“比如旅游路附近能上辅仁学校的学区房，低于1.4万元/平方米的房子已经很难见到。”

  实际上，不仅万科楼盘涨幅小于预期，导报记者采访了解的多家大型房企，其在济楼盘销售价格均呈现较为稳定的态势。如中海地产开发的中海国际社 区，计划3月下旬推出新盘，其售价在7800元至1万元/平方米，与去年推出的楼盘售价相比，除上限略有上浮外，并未出现太大的上涨；同样位于南外环的领 秀城，其新盘销售价格在9000元/平方米左右，比去年同期上涨了500元/平方米，年涨幅不到6%。

  更有多名楼盘置业顾问对导报记者表示，受济南市公积金收紧等政策影响，大型房企对全款购房或者其他方式购房的个人会给予更多优惠，所以近来房价实际涨幅有限。“即便贷款手续办下来，住房公积金中心却不放款，对解决企业资金流也没什么帮助。”一置业顾问如是说。

  “业内对去年济南新房价格的涨幅判断约为10%，考虑到近来大房企‘控价’销售的趋势，今年济南的价格涨幅恐怕不会高于去年。”高杰说。

  隐忧渐显

  实际上，在济南房价趋向稳定背后，可能左右房价走向的另一隐忧开始被部分人士所关注。

  采访中，多名业内人士对导报记者表示，济南强力的刚性需求一直是新房销售价格稳步上涨的最大动力，不过今明两年即将入市的大量房源，确实给房价带来较大冲击。

  导报记者注意到，去年以来，济南土地市场交易愈发火爆，新规划的西客站片区尤其受到房企的关注。如在去年9月的土地拍卖中，西客站5宗土地被龙 湖地产竞得，总用地面积超过200亩，土地成交价8.69亿元；随后的10月，绿地集团竞得西客站片区8宗土地，总用地面积超过600亩。同时，山东高速 集团、西创置业等本土企业也纷纷在该片区“跑马圈地”。

  “西客站片区本身规划为商务、会展、文化中心，流动人口占比较多，能否撑起这么多房源，还不好说。”高杰表示，虽然从现在销售情况看，各项目价格还在稳步上涨，“但毕竟在西部工作的市民还是较少，如果没有持续增加的购房者，房价上涨的可能性会减小。”

  导报记者注意到，大量房源上市冲击房价的情况或已在济南出现。如近期卓越时代广场、万豪君悦府、泓都国际等楼盘都打出了大幅折扣促销的广告，其 中，泓都国际七折，万豪君悦府甚至低至六折，上述楼盘都是在济南开建的商铺、写字楼、公寓等综合体项目。18日，卓越时代广场置业顾问苏芹对导报记者表 示，之所以折扣较大，缘于项目仅剩几套尾房。

  “济南的写字楼、公寓项目近年来上市交易量越来越大，远不如以前那么好干了。”一名业内人士对导报记者表示，这或许是开发商打折促销的一个原因。

  值得关注的是，从济南近期的销售情况看，刚性需求依然呈现较旺盛的态势。济南住宅与房地产信息网数据显示，今年已经签约的商品房面积超过75万平方米，几乎达到去年前2个月的水平，同比增长态势较为明显。

  “还得看后续表现。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示，随着保障房的供给涌入市场，中央的调控向长效机制转变，使 刚性需求得到更多释放，房价后期走势应该处于稳重回落的态势，“具体要分各地情况看，有些前期暴涨的城市，不排除大幅回落的可能。”

  (应受访者要求，文中“高杰”系化名)