绿城集团董事长宋卫平对外表达最多的期望就是，绿城能持续盖好房子，如今这一期望延伸为“让更多的人住上好房子”，这一细微的变化背后是走出暴利时代的房地产企业寻求新增长模式的期许，对于绿城来说，代建模式是敲门砖。

　　宋卫平喜欢把代建比喻为“长工”，以代建业务为主的绿城房产建设管理有限公司(以下简称“绿城建设”)在完成初期的规模扩张和模式创新的磨合后，目标日渐清晰——做中国最大的专业代建公司。

　　代建模式

　　绿城建设执行总裁许峰介绍，与一般投资拿地开发的房企不同，绿城建设的代建模式，是通过输出品牌，派驻专业的开发团队，承担开发全程任务，与项目业主方进行合作，而后收取一定比例的管理费用。这种打包人力资源输出的方式，正是宋卫平喜欢把代建比喻为“长工”的原因。事实上，发展代建更重要的是可以甩掉资本的重负。

　　用宋卫平的话说，这是一项“可以实现多赢”的生意。委托方拥有土地或者资金，由绿城集团派出的团队进行项目的全方位、全过程的房地产开发管理，委托方可以借用绿城的品牌，同时借用绿城所有的合格供方和设计资源，对产品进行整体的规划和营造，绿城在过程当中收取一定的管理费。

　　最初，绿城涉猎代建领域是依托参与建造拆迁安置房等保障性住房，但对于深处调控周期的众多房地产企业而言，现在的代建早已突破了原有政府保障房的范畴，未来，商业代建、资本代建项目将成为代建模式的新利润增长点。

　　从2010年绿城建设成立至今，共签约了76个代建项目，约1300亿的规模，其中，1/3为政府代建，2/3为商业代建。

　　对未来的预期，许峰认为，随着资本代建的开拓和洽谈，希望可以实现三分天下的局面。不过绿城建设对绿城集团的业绩贡献，在未来两三年中才能有所体现。

　　“对于代建模式，全面、系统地作为一种商业模式去运营的，绿城是首创。”许峰说。目前代建主要包括三种业务模式，其中包括商业代建、政府代建和资本代建。政府代建业务主要集中于保障房、安置房和城市广场等项目，其中，保障房代建收取的管理费约为工程造价的3%。据许峰介绍说，这3%的管理费收取的初衷，即“能覆盖参与人员的人力成本即可”。部分政府代建项目甚至需要企业垫资，但许峰认为，替政府代建项目主要是考虑社会责任问题。

　　绿城建设提供的资料显示，绿城建设商业代建的首个项目——杭州翡翠湾今年7月和9月两度开盘，首次开盘当日售罄，第二次开盘首日去化率达到八成。杭州余杭房产信息网显示，翡翠湾两次开盘的成交均价分别为12578元/平方米和13297元/平方米，在不远处，另一个同期开盘的楼盘成交单价不足万元。“绿城代建的项目，会有15%至20%的品牌溢价。”许峰说。

　　目前，绿城建设的商业代建业务主要来自二、三线城市，以地方性龙头企业居多，其中近40%没有房地产开发经验。初次进入房地产的企业或资金，更需要专业团队的合作，才能转化出更具市场竞争力的产品，这正是绿城看到的新商机，“今后专业的开发商，一定在原有粗放型的管控上，再上一个台阶，以往拿到一块地就能赚钱的日子已经一去不复返了，只有专业的队伍才能做专业的事情，这也是我们代建的机遇。”许峰说。目前，绿城建设正在北京寻觅代建项目。

　　“卖人力”的生意

　　与以往资金为重的传统地产模式不同，代建业务最大的成本是人力。用许峰的话说，“这将会是一笔低投入、高产出的生意。”

　　不过这其中仍有挑战，最大的挑战来自于对推盘节奏的把握，即在市场状况好的情况下，能使产品快速上市销售，有时早一个月就可节省近千万的成本，反之，则放慢速度，也意味着保护利润。这一切，都来自于优秀操盘手的经验把控。

　　如此一来，对人才的培养和引进就显得尤为重要，据许峰介绍，目前绿城建设主要通过三个渠道培养人才梯队，团队自身人才的再培养、应届校园招聘补充后备力量、从外部引进高端人才。

　　2011年7月，绿城代建的员工还不足1000人，但截至目前，绿城代建员工数量已从2011年7月的不足千人迅速扩充到2600多人。许峰透露，绿城建设希望用5年的时间，在现有基础上实现项目数量再翻一番。

　　除了注重人力资源的培养，强大的设计能力也是绿城做代建的独有优势。在绿城体系内，绿城、东方、九米、六和与中瀚五家建筑设计院均为国内同业翘楚，为绿城建设的项目设计和产品研发提供专业的团队保障。

　　绿城本部的规划、工程、精装修、电商采购等几大专业中心，在后期帮助代建项目实现垂直化管控。代建项目交付后，绿城园区生活服务体系和绿城物业“管家式”服务的导入，还将继续为物业的保值增值提供保障。绿城的建材电商平台，可以统一与主要材料商签订价格协议，将全集团项目的采购纳入电商平台，简化物资采购过程，实现规模经济效应。

　　近年来，绿城进入了教育、传媒、进出口贸易等多个领域，这些围绕房地产产品的资源和平台，都将进入绿城代建项目的支持网络之中。

　　许峰表示，在代建规模扩张中，最大的挑战和困难是市场，宏观对房地产行业的不全面、不太公正的认知，是这个行业面临的最大挑战。同时，鉴于人力资源调配上的压力，绿城代建模式不会盲目地去扩张，人力资源与项目的匹配程度，是选择项目时企业首先考量的。“现在的代建模式，某种程度上说，更像制造业，对于成本管控方面仍有不足，要向制造业学习，对全过程进行动态、精细化管理。”许峰说。

　　涉足代建业务的房企，目前在全国已有多家。代建正成为各类房企绕过资金牵制谋求增长的一条捷径。

　　频频见诸报端的是，万科集团已在上海涉足房地产代建业务，而中海地产在西北地区也在2011年开始承建项目代建，2011年年初，昆仑置业和德信置业也表示，将逐步加大政府代建项目的合作，正式跨入代建模式。同年5月，广宇集团也公开宣布，公司将继续扩大保障房代建规模。

　　涉足代建业务的房企日益增多，竞争会越发激烈，许峰表示，“别的公司更多的是让一个分公司去试试看，而我们是把代建模式当成公司的一个重要战略去做，得到的是整个集团公司系统的支持。”来源：经济观察报