张宏伟：海口土地闲置处置难免会“刀下留情”
张宏伟
同策咨询研究部总监
11月28日，海口市国土部门在媒体上刊发《海口市国土资源局敦促开发通知书》，披露138宗土地即将构成闲置，并敦促使用权人加速开发依法用地。据了解，该138宗土地总面积近5700亩，包括远郊及中心城区。
该《通知》明确敦促各土地使用权人务必履行合同约定，加快开发进度，依法使用土地。凡逾期不开发或开发达不到法定要求，土地构成闲置的，将依法予以处置。
之前，国土部正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》(以下称《办法》)如此规定。该办法自2012年7月1日起施行。土地闲置满1年，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；土地闲置满2年的，有关部门将无偿收回国有建设用地使用权。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，目前，市面上房地产市场出现一些新苗头。比如，海口当前就有138宗土地即将构成闲置，另外，全国其他地方受资金压力影响,有开发商故意推迟开工或竣工，减少占用资金；此外，部分地方政府私下给开发商推一些优惠措施，比如允许开发商推迟工期、变更土地性质等。《办法》此刻及时实施，能起警示作用。
如果《办法》此刻及时实施并且严格执行，将从市场格局、房地产市场供应等角度对海口市市场产生重要影响。
第一、从房地产市场供应角度而言，《办法》将促使海口市存量土地尽快进入到开发环节，并且形成市场供应，增加市场供应量；
第二、从市场格局角度而言，有可能使一部分中小企业，尤其是只有1-2个项目小企业，通过项目开工投资销售从此退出市场。而与此同时，由于土地资源多集中在大型龙头房企当中，在未来大型房企将主导未来市场格局。
不过，《办法》同时明确，因未按照约定将土地交付使用权人、土地利用规划修改、国家出台相关政策、群众信访、军事管制文物保护、政府其他行为等六种原因导致土地闲置的，国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择适当方式处置，不缴土地闲置费。
从这个角度来说，《办法》此刻及时实施，还要看这个政策的执行力，如果执行力度不够，这只能起到一个警示作用，对于违规的企业是“刀下留情”。之前土地市场调控、房价调控出现的问题基本上都是采取“杀鸡儆猴”方式，对于市场的实际作用并不是很大。
同时，我们也可以换个角度考虑问题，如果这个《办法》从严实施，这对于一部分资金紧张的企业来讲，不是这些企业不想进行开工开发，而是手头缺乏周转的资金。《办法》的出台目的是让开发企业加大投资 ，加快开发，形成市场供应，但是银行却不给开发企业贷款，开发企业资金面紧张，没有充裕资金投资进行开工开发，这或许也让这部分企业生存进退两难。那么，到底是对这类企业“刀下留情”还是不管其死活严格执行？这也是值得我们思考这个政策执行力度的问题。海口市138副土地能否按照《办法》从严实施，我们也拭目以待。
