张宏伟：赢在产业地产
张宏伟
同策咨询研究部总监
最近几年以来，楼市政策调控，国内外经济形势都在以很快的速度在发生改变。变化的剧烈程度已开始超出我们的历史经验甚至理论依据。这对于市场极度敏感的房产商的稳态运营提出了很大的挑战，在这里我们尝试思考如何在市场环境急剧变化时把握好市场转型机会。
党的十八大报告提出，“推动战略性新兴产业、先进制造业健康发展”，必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。发展服务业，是我国产业结构优化升级的战略重点。而产业地产则是我国产业结构优化升级的载体和平台。因此，从这个角度来讲，产业地产应该来说面临着比较大的发展机会。各大开发企业在这个阶段也不会放弃这样的市场进入机会。
当前，普洛斯集团(prologis Group)等外资已经抢滩中国产业市场，国内受住宅产业结构性调控影响的复地、绿地、中粮集团等国内不少大开发商抢入工业地产领域，产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，显示出旺盛的生命力和巨大的投资吸引力。
我们知道，产业地产作为承载产业发展的地产形态，作为地产和产业的有机结合、相互制成、相互促进的地产运营模式，在提升土地的产业价值，提升城市的产业能力、聚集资本与人口、调整城市结构、促进产业升级与促进城市可持续发展方面将发挥重要的先导作用。产业地产将实现居住价值、产业价值和城市价值三者的统一。
但是，当前产业地产出现局部“虚热”现象，如光伏产业园区等，从问题发展的实质角度来看，产业或产业地产的布局和发展不单是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的，而应该和当地产业发展规划和实际的市场需求相协调，同时，把握好产业的发展规模和速度，鼓励以企业为主的自住创新，开展相对自由的市场竞争。
那么，在“虚热”的产业地产背景下，产业地产能否成为房企战略转型方向？同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。
