张宏伟：沾边“文化地产”大牌 房企“非诚勿扰”
张宏伟
同策咨询研究部总监
节节飙升的广告费和收视率无不证明着《中国好声音》、《中国达人秀》等节目的成功，《中国好声音》等这些热捧的节目俨然成了一台赚钱的机器。
而这在几年之前，几乎不可能出现。这还主要得益于政策层面对于文化产业盛宴启动的引导与刺激。
政策“刺激”文化产业的爆发
2010年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》首次提出“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”，文化产业成为国家战略产业方向。
2011年10月，《中共中央关于深化文化体制改革推动推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》，第一次提到扩大文化消费，并提出加大财政、税收等方面对文化产业的支持；
2012年11月，十八大报告中指出，中国欲增软实力，会继续实推文化改革发展，使文化产业成为国民经济支柱性产业，社会主义文化强国建设基础更加坚实。
回顾过去三年左右文化产业的发展政策我们可以看出，文化产业在未来几年将迎来更大的发展机会。其实，从一些典型城市的文化产业近期的动作来看，聪明的人应该也可以嗅出其中的商机。
我们了解到，上月底，武汉市召开文化产业振兴暨文化和科技融合工作动员大会，并公布了《武汉市文化产业振兴计划(2012-2016)》， 规划重点发展八大行业：创意设计业、传媒出版业、文化旅游业、网络文化业、动漫游戏业、艺术品业、演艺娱乐业、现代会展业。围绕这些产业，推出91个文化产业振兴重大项目，计划总投资达2628.67亿元。
武汉市91个文化产业振兴重大项目是中国现阶段文化产业发展的一个缩影，据此，我们可以想象到，文化产业迎来了飞速发展的爆发时代。
从公司角度来讲，全国不少大牌房企也开始涉足文化产业，如11月9日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司发布公告，其下属全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司与河北廊坊市人民政府签署框架协议。两者就"廊坊生态文化艺术新区(西区)"开发建设工作，如规划设计、基础设施建设及市民服务中心及配套工程、城中村改造等项目达成初步意向。
“文化地产”应该发展好机遇
我们还以武汉市为例，武汉市的91个文化产业振兴重大项目中，武汉客厅(100亿元)、江城大道城市综合体(300亿元)、中国知音城(100亿元)、世茂生态嘉年华(400亿元)等项目均是由房企开发，或者与房地产业“沾边”的房企进行。
那么，如此重大的产业发展战略，对于房地产行业来说，是一个用于更好拿地的包装概念，还是一个能真正促进市场健康有序发展的利好？振兴文化产业，是否为房企迎来发展新机遇？如何看待文化产业振兴重大项目中有不少项目与房地产相关或由房企投资开发？
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，产业与地产想结合的开发方式在业内称之为产业地产，以文化产业为主题的产业地产是为主题产业地产。同时，我们知道，地产是文化产业得以生存和发展的载体，作为专业的开发商，其专业开发能力、资本运作能力、运营能力不是一般一个文化产业公司可以达到的。一般而言，开发企业可以通过对于文化产业链的了解，了解这些不同文化产业对于承载其的地产需求，从而对这些需求进行整合分析、定位，最终形成方案进行开发，达到为文化产业服务的目的。这些不是非地产公司可以做到的，还是需要具有城市运营、开发能力的开发企业比较专业的完成。
那么，文化产业振兴，给房地产业的发展、房企开发“文化地产”带来什么更新、更好的机遇？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“文化地产”属于主题产业地产范畴，应该来说，通过不同的文化产业类别，可以打造不同的主题的文化产业主题项目，这样，通过这些项目可以整合相关产业的资源，使整个文化产业链上的资源发挥最大的效能，实现其价值最大化，也可以通过这个产业地产平台，为文化产业相关公司、消费者提供一个比较好的品牌展示、交易平台。
以《中国好声音》及其相关产业为例，我们可以思考其商业模式上的“制播分离”的变化，根据其“制播分离”商业模式变化之后的产业链的关系开发向对应性的功能配套，完成对于整个影视的拍摄、制作以及相对应动画、动漫等产业的整合，从而形成向对应的影视主题产业地产，使整个影视文化产业链上的资源发挥最大的效能，实现其价值最大化。
回过头来，我们还可以察觉，十八大期间，国家仍然大力倡导发展第三产业，中国会继续实推文化改革发展，使文化产业成为国民经济支柱性产业，增加整个中国的“软实力”。因此，从这个角度来讲，文化地产应该来说面临着比较大的发展机会。各大开发企业在这个阶段也不会放弃这样的市场进入机会。
“文化地产”不需要挂羊头卖狗肉
当前，目前被列为文化产业振兴重大项目的“大盘”，有两种趋向，一是开发商进行拿地的新模式、新概念，二是文化休闲相关业态功能在原有房地产业态功能上的叠加，对于这种现象如何看待？
笔者认为， “文化地产”是文化产业与地产开发、运营相结合为一体的综合服务平台，地产是载体，文化是内容，通过运营使文化产业产业链价值价值最大化，同时也使文化地产地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。
以“文化地产”之名，开发商进行拿地，把文化产业作为其拿地的新模式是比较常见的，而且也是当前开发企业以这样的方式获得相对比较低价的土地资源的好概念，但是，毕竟“文化地产”是文化产业与地产开发、运营相结合为一体的综合服务平台，离开了对于文化产业业态功能组合与运营，这只能叫地产开发。
“文化地产”不需要挂羊头卖狗肉的开发商，如果这些开发商侥幸进入这个这个领域，即使开发出来了文化地产的壳子，最终也只不过成为烂尾楼，不会起到资源整合，实现价值最大化的作用。最终，因为不懂文化产业、不懂运营，它也会自己退出这个市场，
沾边“文化地产”大牌，房企“非诚勿扰”
笔者认为，“文化地产“的布局和发展不是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的，而应该和当地文化产业发展规划和实际的市场需求相协调，同时，把握好文化产业的发展规模和速度，鼓励以企业为主的自住创新，开展相对自由的市场竞争。
那么，文化地产能否成为房企战略转型方向？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，沾边“文化地产”大牌，房企“非诚勿扰”。对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产、文化地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与文化地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资文化地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。
对于正在处在转型阵痛过程的房企来说，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另外一方面，积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩了。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，企业进行战略收缩包含两方面情况：
第一、如果转投行业如文化地产、产业地产、医药、铁矿石可短期内产生预见性的收益，那么企业可以通过加快传统住宅地产业务推盘节奏回笼资金或出售部分项目股权或全部股权，缓解转型过程的资金面的压力，以使转投的文化地产或其他行业可以尽快产生经济效益，从而实现“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。
第二、如果转投行业如产业地产、医药、铁矿石等短期内难以产生预见性的收益，还需要持续长期性的投入，那么企业就要权衡地产板块和其他板块的关系，果断停止其中一个板块业务，通过资产出售支援另一个板块业务发展，同时，也积蓄力量谋求这个板块业务的下一轮的市场发展机会。
