张宏伟:“跑量”房企将跑赢2012年大势

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:张宏伟2012/11/13 16:25:18 新浪地产
提要:得益于年初以来楼市政策“微调”,以及开发企业“以价跑量”,整体房地产市场成交量得以逐步复苏,并且呈现出“回暖”的行情。从已公布的部分房企的年第三季度报来看,已经有数十家房企完成全年的70%以上的目标或接近完成70%,有的房企甚至已经销售达到千亿,可能再度上调年度销售目标。

张宏伟

张宏伟

同策咨询研究部总监

  得益于年初以来楼市政策“微调”,以及开发企业“以价跑量”,整体房地产市场成交量得以逐步复苏,并且呈现出“回暖”的行情。从已公布的部分房企的年第三季度报来看,已经有数十家房企完成全年的70%以上的目标或接近完成70%,有的房企甚至已经销售达到千亿,可能再度上调年度销售目标。

  据了解,截止目前,万科已经销售金额过千亿,11月8日,中国海外发展有限公司公布10月业绩。10月份公司实现房地产销售额87.8亿元港元,实现销售面积60.2万平方米,同比分别增长29.8%及7.8%。同时,1至10月份,中海累计实现房地产销售额1006.8亿元港元,同比增长28.9%,首次进入千亿军团,并已提前完成今年新修订的销售目标。

  万科、中海等以高速周转为主要特征的房企销售业绩进入千亿军团,“跑量”房企跑赢2012年大势。这些房企之所以销售情况较为好,同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为,主要有四方面原因:

  第一、政策‘微调“之下,房企“死扛”不如“跑得快”,以高速周转应对当前楼市持续调控带来的市场压力。从当前市场格局来看,各大房企抓紧政策’微调“释放刚需的“时间窗‘,采取高速周转的市场策略,快速回笼资金,以“现金为王”成为必然。行业发展经验及市场实际销售数据也表明,楼市调控政策收紧,市场流动性不断收紧的市场背景下,房企“死扛”不如“跑得快”。

  第二、今年上半年“一步到位地降”及合理定价,提高产品性价比成为当前楼市调控下跑量的关键。从降价房企的楼盘所在板块或区域成交表现来看,一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为,并且推盘量达到一定的量,势必会带动整个楼盘的集中成交,这一定程度上为房企年度销售业绩破千亿做出了不少贡献。

  第三、从区域布局上考虑,布局受限购影响不是很大的二三线城市,甚至三四线城市,也是其销售能够迅速破千亿的原因之一。

  第四、另外,通过成本管理和融资模式从各个环节严格控制项目成本费用,从而也提高在高周转的同时,保证一定的利润率。如中海的取胜之处在于:成本管理和融资模式。成本管理上严格控制费用,融资上,港市上较低的融资成本以及相对内地的融资难度,一定程度上保证了比同类房企较高的利润率。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,在2012年楼市限购延期的市场背景下,哪个房企拥有更多的现金流,哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此,这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中,大开发商既要做大鱼,也要做快鱼,大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度,不仅要跑得快一些,更要想法设法扩大自己的市场份额,甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商,快速进行规模化扩张,抢占行业第一军团的席位。

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