实地探访北京养老地产名盘

　　一串数字，揭示了老龄化加剧后养老问题的严峻态势。截至去年底，北京60岁以上户籍人口247.9万人，同比增12.9万人，占总人口的19.4%，而全市投入运营的养老机构床位总数却仅7万张。在巨大供需矛盾下，养老地产能否助力养老重任，房源、配套、服务等又能否填漏补缺？近日，带着问题，记者走访了京城多个知名养老地产项目，带您一窥养老地产现状。

　　项目名称：太申祥和山庄  

　　地址：昌平区回龙观镇西半壁店村

　　养老方式：缴纳120万元押金 免费租住

　　关键词：临近地铁 王府式园林

　　实地探访

　　从城铁昌平线生命科学院站出来，步行约10分钟，便可见太申祥和山庄巨大的宣传牌。因是周末，尽是子女搀扶父母，从山庄里乐融融走出的情境。

　　项目里面，是典型的明清王府式园林建筑。一路走过去，在长亭幽廊中穿行，可依次见到中医医院、养生私房菜、金汤浴、养生保健会馆等服务设施。而王府后花园的位置，便是整个山庄供老人颐养天年的去处——颐养苑。

　　在湖边忘情垂钓、子女簇拥着聊聊家常，碰到个好天气，老人们便会在湖边长凳、游廊处稍坐。张阿姨在这住了10年了，她兴奋地说，有花有鸟的，还交到几个老友，很喜欢这里。而谈到资费她也表示，得一次性交押金一百多万，才能办会员入住手续，“就是吃利息挣钱呢。”

　　据太申祥和山庄工作人员介绍，养老住宅目前采取会员出租制，入住需缴纳120万元押金，可免费享有一套一居室的居住权，以及游泳池、净桑拿、体检、理发、搓背等服务。公寓床位一共千套左右，“目前已经没房了，得排队等着，有人退出后你才能进。”

　　项目名称：北京太阳城

　　地址：昌平小汤山东三旗马坊桥东

　　养老方式：出租 每月3000元起

　　关键词：配套完善 运营成熟

　　实地探访

　　从立水桥、天通苑的楼房高耸，到奥北别墅区温哥华森林 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、麦卡伦地 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、远洋傲北的别墅林立，沿着立汤路一直往北，满眼尽是京北住宅的成熟与繁华。而享受着别墅氛围熏染，旁边躺着的，是养老地产项目——北京太阳城。

　　记者调查发现，作为国内最早面对老年人的地产项目，这个项目的房价已从10年前每平方米4000元涨到如今1.6万元水平，而小区老年人入住率量也超过九成。配套服务方面，北京太阳城医院、购物超市、中国邮政、文化教育培训中心、食堂等一应俱全，老人还可享受到每天查房、慢性病追踪、紧急治疗、泡温泉等特色服务，一定次数内免费。

　　“小区里就有医院、急救车，平时也可检查，还能医保报销，选择这儿就冲一个踏实。”已入住银龄公寓多年的王大爷边走边对记者说。而首批业主胡奶奶则提出异议，她说，整个小区也见不到几个保安，原来一天四辆流动电瓶车也减为定点开，每天就一趟，服务水平明显下降。

　　个别服务问题，似乎并没影响到招租。项目工作人员透露，目前来养老主要通过出租。银龄公寓需排队，入住缴纳10万元押金，24平方米的房间每月3000元左右，一年一签。而更高端的水岸香舍房型，5年起租，最低一次缴纳15万元租金，“未到5年打算退房的，我们可帮助办理转租或退剩余年限九成房款。”

　　项目名称：东方太阳城

　　地址：顺义区潮白河畔

　　养老方式：租售并举租金，租金每月3000元起；洋房，销售均价1.6万元/平方米

　　关键词：体量庞大 环境优美

　　实地探访

　　提起养老地产项目，紧邻顺义潮白河、234万平方米规划土地、绿化覆盖率达80%、高尔夫球场……集诸多标签于一身的“东方太阳城”，也颇具名气。

　　进入项目没走几步，便可见成片的自有菜地，蔬菜可供居民食用。而围绕大型景观湖，西侧是工商银行、饭店、超市构成的商业一条街；东侧，有着康体中心、小区医院等配套；中间则分布着度假酒店、商务会所、售楼中心等。

　　与孙女在湖边赏鱼的王阿姨说，这个小区环境好，生活也很方便，在这住了5年多了。“跟老伴住着很舒服，子女周末就来看看我们，都不想进城了。”一对退休不久的夫妇打算在此置业，他们也表示，房子太大没必要，重要的是享受环境。

　　在售楼人员口中，房源倒并不紧俏。她表示，目前项目在售的6层洋房，单价1.6万元，还剩百套。别墅房源，每套起价1300万元。此外，不购房但希望享受养老服务的，可把视线转向养老公寓，上百套房间价格最低的每月租金3000元。

　　采访手记

　　上月，全国老龄委办公室发布数据称，明年我国60岁以上老年人口将突破2亿。2033年前后将翻番到4亿，平均每年增加1000万。视线转到北京，去年底60岁以上户籍人口就达到247.9万人，占总人口比例近20%，即5个北京人里便有一个老年人。

　　何处安置老人的晚年生活？这是老龄化加剧后，全社会迎来的共同考题。记者走访京城多家养老机构后发现，成熟养老地产项目一房、甚至一床难求，排队现象屡见不鲜。与之相反，服务、配套条件不太好的往往少人问津。

　　矛盾就此产生。这里的矛盾，来自潜在需求与有效供给之间。如何让供给更为有效，也成了化解矛盾的关键。可以看到，在去年限购、限贷等严厉调控政策出台后，多家房企提出转型，并把养老地产作为其重要方向之一。而出于“养老+地产”组合规划设计、运营模式、回款周期的独特性，却也让开发商陷入试水、探索举动的桎梏，颇有些“雷声大、雨点小”的情境。

　　在政府大力鼓励开发养老地产背景下，如果企业借养老地产之名，大搞地产开发，名不副实，相关管理部门应加强监管。而对房企而言，也须认识到，养老地产要了解老人所需，强调医疗养生、人文关怀，而不是几个冷冰冰的建筑、钢筋水泥可以取代。此外，比之普通商品房项目，养老地产在建设、营销之外的后期运营环节，也将面临包括服务到位、系统运营培训、资金链承压等多种挑战。想好这些，再根据企业情况制定行之有效的方案，可以说养老地产市场真的大有可为。        

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