杨红旭：住宅过剩与房价泡沫
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近期，中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁的观点引发争论，他认为中国家庭资产的“泡沫化”，尤其是住宅领域的产能已经严重过剩，目前三分之一的产能已足够满足未来长期的均衡供需，未来3到5年内房产泡沫会破裂。
其实，近些年来，随着我国房价的持续上涨，关于房价泡沫论和崩盘论，一直不绝于耳。乍一听，这些言论似乎都有道理。然而，现实却是：房价仅有两次短暂的小幅下调，却从未大跌过，而住宅成交量则总体保持增长态势。那些甚得民心的“伟大预言”，一次又一次的落空。不禁让人疑惑，这究竟是为什么？
决定一国或一个地区房价长期走势的因素多而复杂，但归根结底，住宅存量规模与居民数量的匹配度，决定住宅的不足还是过剩。如果住宅存量已经远大于居民自住需求，则市场和房价很容易产生泡沫；如果住宅存量明显小于居民自住需求，则不可能生成系统性的房价泡沫。
户均住房套数，是一个非常核心的指标。一户人家，不管是私有的，还是租住的，至少得平均有一套房子，才算能基本满足需求。所以，户均一套房，就成为一个国家或地区，住宅短缺与非短缺的分界线。然而，即便达到户均一套房，仍然难言满足需求，因为还有学区房需求、度假需求、工作流动带来的临时性租房需求等。任何时段内，社会上总是存在一定量的闲置房。
不妨先看发达国家的经验。日本户均住房套数于1968年超过1，1980年代中期户均住房套数超过1.1，2008年达到1.17套。韩国户均住房套数于2002年超过1，目前该值达到1.08。美国1965-2009年间，户均住房套数基本稳定在1.12左右。英国自1960年代以来户均住房套数超过1，1980年代该值达到最高为1.08。
2005年国家统计局人口调查数据显示，我国城镇居民家庭住房套户比为1.04，即那时的我国城镇居民家庭已经实现了“户均一套房”。但从住房质量上看，2005年我国城镇住房成套率只有77%(成套住房包括独立的起居室、厨房和卫生间)，成套住房套户比仅为0.8。按照近几年的发展速度，当前我国城镇户均成套住房套数应该接近1。相当于日本1970年前后的水平。以此衡量，尚不能断定我国住宅存量已经饱和。反倒是，住房需求还将继续平稳增长10-15年左右。
不过，在全国住宅存量不过剩的前提下，少数地区却形势堪忧。去年以来，全国有两个城市的住宅市场，表现比较糟糕，同时也特别有名，一个是温州，另一个是鄂尔多斯。从市场特征上分析，两地皆存在巨量的社会闲置资金，民间高利贷猖獗，过去几年楼市中的投资投机需求非常旺盛，导致房价出现泡沫。若从住宅存量的合理程度来看，鄂尔多斯尤具典型意义。
鄂尔多斯是中国典型的资源型、暴富型城市。过去几年，当地富裕阶层纷纷将房地产作为重要投资方向。据大致估算，从2005年到2011年，此地房价6年间翻了差不多6倍。2011年10月，多家媒体报道，鄂尔多斯的地产老板王福金欠债自杀，整座城市人心惶惶。同时据新闻报道，该市人均拥有3至4套房，按去年的住宅建设速度，两年后商品房总套数将使人均住房拥有量达到10套以上。在耗资千亿元打造的康巴什新城，成片住宅区人烟稀少，近乎空城。
媒体报道的现在人均3-4套房、未来10套房可能有夸张的成份，不妨根据官方数据进行测算。根据鄂尔多斯市统计公报，2011年全市户籍人口为154万人，其中非农业人数为49万人，常住人口为200万人，也即外来人口46万人，城镇常住人口141万人，城镇化率约71%。假如本地城镇人口(其中46万为本地农民)中的六成、外来人口中的5%具有购房能力，则共60万人具有购房能力。2011年全市商品房销售面积为439万平米，其中约七成为商品住宅，也即307万平米，人均购房面积5点多平米；而2011年全国城镇人均购房面积仅1点多平米。全市房地产施工面积4122万平米，按七成为住宅计算，也即2885万平米，人均增加48平米，户均(按一户三口人算)约144平米。按此情况推算，几年后本地家庭平均拥有3套或以上住宅，存在较大可能性。
另外，鄂尔多斯并非人口导入型城市，未来人口增长前期并不乐观。在户均套数达到或超过3的条件下，房价泡沫显著。投资投机性资金一旦断链或撤离，房价很快就会大跌，正如去年以来的现实。因此，从全国范围来看，我国房价并非高得离谱，仍有坚实的需求支持当前价位，但对于鄂尔多斯这样的城市，则危局尽现。
