杨红旭:香港“税收大棒”能镇住房价吗

提要:近期,香港楼市狠政,颇引关注。新政核心内容只有一条:加税。而且是在交易环节加狠税。作为市场化程度很高的房地产市场,香港楼市走过了几十年的起起伏伏,当局在治理楼市泡沫方面的做法和经验,值得我们关注和剖析。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  近期,香港楼市狠政,颇引关注。新政核心内容只有一条:加税。而且是在交易环节加狠税。作为市场化程度很高的房地产市场,香港楼市走过了几十年的起起伏伏,当局在治理楼市泡沫方面的做法和经验,值得我们关注和剖析。

  从背景上分析,全球范围的宽松化货币政策,尤其美国QE3的推出,流动性正在向全球蔓延,近段海外热钱积聚香港,对于资产价格形成很大的上涨压力。正如财政司司长曾俊华本月26日在记者会上表示,在流动资金过剩、利率超低的支持下,香港住宅价格在头9个月上升约两成,因此需要推出新的措施。

  决定于27日开始,所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时,除缴付一般印花税,还需要缴付15%的“买家印花税”。显而易见,这是针对外来购房需求的政策,而且力度很大,按照料交易总额15%,税率高得有点吓人。

  除了这一新增税种外,这次还将另一税种——额外印花税的税负提高了5个百分点。原本,这一税种是2010年11月推出的。这次增加税率之后,情况是这样的:买家在半年内转售房屋,税率为20%,半年至一年之间转售则为15%,一年至三年之间转售则为10%。

  不计其他税种,仅二者相加,税率最高已达35%。这在全球范围内,都可称得上最高率税了。比如,当前内地的房产交易环节税种,主要包括契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税。其中,印花税税率仅为0.1%;土地增值税原则按差额实行四级累进制,当前暂免征;契税分两种,普通房1.5%,非普通房3%;个人所税原则上按差额的20%征,实际一般按总额的1-2%征;营业税分为全额和差额两种,税率为5.55%。也即,一套二手房的全部最高税率约为11%,远低于香港。

  那么,历史上有没有比香港更疯狂的?韩国!为抑制房价持续上涨,韩国于2005年对于拥有两套以上住宅的家庭,征收转让所得税9%至36%;2006年提高到50%;从2007年起,改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房征收60%。2006年调低房地产所有税(即物业税)起征点,还计划将1%―3%的税率进一步提高。

  税收调控手段效果如何?韩国曾被人耻笑过,越加税房价越上涨,2004-2006年,首尔房价上涨24%(其实与同期的美国和中国比,并不算离谱)。韩国国土研究院在2006年1月发表报告中:“由于实施强有力的房地产政策,今年房地产价格将出现持续稳定局面,并预言2006年全国房价和首尔公寓价将分别下降1%和2%左右”。但没想到,政府这一系列房价打压措施却没有达到预期效果。2006年上半年房价上涨反而越发迅猛。不过,一系列加税动作,加上增加房屋供应,2007年终于见效,房价平稳下来,实现了“软着陆”,比美国房价泡沫破灭并引爆次贷危机,强多了。

  同样,再观香港。2010年11月推出额外印花税后,并没有如官员、学者、专家所预测的那样:投资投机者跑光,房价止涨。其后房价总体仍呈上涨态势,并且再次赶超1997年亚洲金融危机前的历史高点。由此可见,税收政策见效需要一个过程。尤其是当人们预期房价还将上涨的时候,增加的税负,很容易被转嫁到卖方头上。在这一点上,2005-20010年,我国楼市也曾吃过类似的苦头。

  然而,我们却不能据此否认税收手段对于稳定房地产市场的重要作用。房地产调控可分为三种手段:经济手段、行政手段和法律手段。经济手段主要包括信贷政策和税收政策,其优点是对市场机制伤害小,不足是见效慢。行政手段主要包括干预需求和供应,比如当前内地实行限购和限贷政策,优点是见效快,比如去年10月至今年5月,全国70个大中城市房价曾连续下跌,效果明显好于香港;缺点是损害市场机制,限购难免会误伤部分自住需求。法律手段主要是通过立法来规范市场,尤其是保证住宅供应,重中之中是维护中低收入家庭的居住权利。

  值得关注的是,10月12-15日,国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会时表示:房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇。今天的调控,包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归,都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段。

  这充分说明一点:迫于房价连年上涨的压力,2010年以来我国比较强调使用行政干预手段,但这绝非长久之计。正如温总理所言,重注市场(相当于经济手段)和法制手段,才是维护我国房地产市场健康发展的长期之策。重税之下,27日以来香港楼市出现“速冻”,虽然还需时间来观察新政效果,但缺少了足够的投资投机需求,香港房价已不可能持续大涨了。

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